Mejor opción de préstamo: ¿PMI o interés variable más alto?

Question

Estoy considerando dos opciones para un préstamo de mejora del hogar (alrededor de $20,000): la primera es un préstamo federal de título 1, que tendría una tasa de interés fija de alrededor del 4.5% (en el momento de la comilla inicial), PERO requiere un seguro hipotecario privado (PMI) de alrededor de $20 al mes. La otra opción es una HELOC, que no requiere PMI, pero tiene una tasa variable (que casi seguramente solo aumentará durante la vida del préstamo) del 6%.

Según mis cálculos, si la tasa de la HELOC sube más de 0.4%, entonces se vuelve más costosa que la Título 1, lo que significa que si pago el préstamo en 15 años, el préstamo de Título 1, incluso con el PMI incluido, casi seguramente sería la opción más barata.

Donde todavía estoy un poco confundido es en qué sucede si pago el préstamo más rápidamente, digamos en 7 años en lugar de 15. ¿Hay un punto en el que la HELOC se convierta en la opción más barata, incluso con la tasa aumentando? Es decir, ¿hay un momento en pagar el préstamo donde esos $20 al mes pesen más que la tasa de interés más alta de la HELOC? ¿O la probabilidad de que la tasa suba significativamente hace que la HELOC sea casi siempre la opción más costosa?

Answer 1

"Es decir, ¿hay un punto en pagar el préstamo donde esos $20 al mes superan la tasa de interés más alta en el HELOC?"

Sí - la razón para esto es que tu PMI fijo aumenta como un % de tu saldo pendiente, a medida que tu saldo del préstamo disminuye. Si el PMI es fijo en $20 al mes ($240 al año), entonces comienza siendo el 1.2% de $20k, pero cuando tu saldo es de $10k, es efectivamente el 2.4% de tu saldo pendiente. Entonces es un 5.7% de tasa total al principio en tu préstamo Title 1, vs un 6% de inicio en el HELOC, pero a mitad del período de pago, sería un 6.9% para el préstamo Title 1 vs lo que sea que el HELOC haya ajustado en ese punto en el tiempo.

Si solo pagas las cantidades fijas mensuales por 15 años, calculo que tus costos totales de interés de un préstamo Title 1 serían de 10.9k en 15 años, vs 10k con un HELOC, asumiendo que la tasa se mantenga constante [lo cual es un riesgo]. Si el HELOC salta inmediatamente al 6.5%, eso sería casi igual que el préstamo Title 1.

Si pagas el préstamo el doble de rápido en 7.5 años, tus costos totales de interés con el préstamo Title 1 serían de 5.3k vs 4.7k con el HELOC. Todavía mejor con el HELOC, pero con la diferencia reduciéndose, lo que haría que las dos opciones cuesten lo mismo en intereses si la tasa del HELOC saltara inmediatamente al 6.7%.

El 'escenario más desfavorable' donde el préstamo que incluye PMI funciona peor en comparación con el HELOC, sería si pagaras, digamos, $10k inmediatamente a través de una ganancia inesperada, pero luego tomaste los completos 15 años para pagar el resto. En ese caso, enfrentas toda la fuerza del PMI que fácilmente podría superar las fluctuaciones en el HELOC en ese momento [aunque el riesgo de aumentos de tasa persistiría]. Esto equivaldría a aproximadamente un 8.5% HELOC.

Entonces, si haces pagos uniformemente a lo largo del tiempo, el impacto del PMI fijo como proporción del costo de interés no es tan pronunciado y por lo tanto el HELOC es atractivo pero por el riesgo de cambio en la tasa de interés, pero si haces pagos esporádicamente contra el saldo principal y luego continúas por el término completo disponible, entonces el préstamo Title 1 parece ser el peor.