¿Es una buena idea obtener un préstamo con capital e intereses para una propiedad de inversión?

Question

En este momento, tenemos una propiedad de inversión en la que estamos pagando un 4,5% de interés en un préstamo de sólo interés.

Estoy considerando cambiarme a otro banco que ofrece un 3,88% fijo durante 2 años, pero no puede ser sólo de intereses, tiene que ser de capital e intereses.

Evidentemente, se trata de una gran diferencia de tarifas. De hecho, es una diferencia de unos 5.000 dólares al año. Sin embargo, ¿es una buena idea pasar a un préstamo de capital e intereses para una propiedad de inversión?

Según tengo entendido, si tengo un préstamo de 500k sólo con intereses, siempre tendré un préstamo de esa cantidad y los intereses pagados son siempre deducibles fiscalmente. Sin embargo, si no es sólo de intereses, entonces cada año, deberé un poco menos, por lo que el próximo año, sólo deberé 480k o algo así y entonces sólo los 480k serán deducibles de impuestos.

La pregunta es, ¿es mejor ahorrar 5k ahora e ir con un préstamo de intereses y principal, o mantener la cantidad máxima que puedo pedir prestada para poder reclamar más en los impuestos en el futuro?

Answer 1

Hablando de coincidencia, acabamos de recibir cartas de nuestro banco diciendo que nuestros préstamos de sólo interés van a subir un 0,46% y si queremos mantener nuestra tasa más baja tendremos que cambiar pronto a P&I. Ahora nuestros períodos de sólo interés terminan en 6 meses a unos 16 meses de todos modos.

Hemos decidido cambiar a P&I antes de tiempo y ahorrar en nuestros gastos de intereses.

¿Por qué? Porque el objetivo principal de la inversión es ganar dinero, no ahorrar en impuestos. Incluso si está en el tipo impositivo marginal más alto, por cada dólar extra de gastos que gaste y reclame como deducción, sólo obtendrá unos 50 centavos a través del ahorro de impuestos. Si está en el tipo impositivo marginal más bajo, su ahorro fiscal se reducirá a menos de 20 céntimos por cada dólar extra gastado.

Si invierte para ahorrar en impuestos, puede estar invirtiendo por razones equivocadas. Su principal razón para invertir debe ser ganar dinero, para crear riqueza.

Una buena razón para quedarse con un préstamo de sólo interés para una propiedad de inversión sería si necesita el flujo de caja adicional que recibiría en comparación con un préstamo I&P.

Answer 2

Pagar los intereses de un préstamo le cuesta dinero. La deducción fiscal sólo reduce ese coste, pero sigue estando ahí. Por tanto, la única razón posible para pedir un préstamo mayor que el necesario, por ejemplo, con el préstamo de sólo intereses, es que puedes invertir el exceso en otro sitio y ganar más dinero.

¿Puede invertir dinero y obtener más del 4,5% de rendimiento esperado antes de impuestos con un nivel de riesgo con el que se sienta cómodo? Si puedes invertir libre de impuestos, entonces el obstáculo es (4,5%-la deducción fiscal en su lugar), por ejemplo, 3,6% si tu tipo impositivo marginal es del 20%. Una posible inversión de este tipo sería la amortización de la hipoteca de tu propia casa; como no se obtiene una deducción fiscal por dicha hipoteca, los pagos en exceso están libres de impuestos, por lo que el 3,6% o lo que sea es el límite adecuado.

Si no puedes hacerlo, incluso cambiar a una hipoteca con capital e intereses al 4,5% valdría la pena; los pagos del capital serían efectivamente una inversión para reducir tu futura factura de intereses, y esa inversión es mejor que cualquier otra cosa que tengas disponible.

Dado que lo que realmente se ofrece es una hipoteca con un tipo de interés más bajo, el obstáculo para una inversión alternativa es bastante mayor que el 4,5%; con la hipoteca de sólo interés, se puede invertir algunos del dinero que de otro modo se destinaría al capital en otro lugar, pero a cambio se paga un tipo de interés más alto por el resto del saldo del préstamo. Tendrías que ver las cifras exactas para calcular el límite correcto, que variaría en función de tu tipo impositivo marginal, el plazo de la hipoteca y tu estimación de la evolución de los tipos de interés después del plazo fijo de 2 años.