Minimizar los impuestos por la venta de una segunda vivienda

Question

Compré mi casa original hace muchos años, cuando estaba soltero. Es una unidad de condominio muy pequeña y era mucho más barata de lo que podía conseguir una casa "normal" en ese momento. Más tarde me casé y compré una casa más grande, pero dejé que un miembro de la familia (los padres) se quedara en la antigua. Han vivido allí más de cinco años, pero ahora se van a mudar y quiero venderla. Mi familia ha crecido y se está quedando sin espacio y también necesita una casa más grande que la que tenemos ahora, y con la venta de ambas casas podríamos permitirnos una casa más grande. Sin embargo, parece que las leyes fiscales han cambiado desde que me mudé por primera vez y ahora hay un impuesto sobre las ganancias de capital en las ventas de una segunda casa que puede poner en peligro eso, ya que los precios de la vivienda han subido mucho y, por lo tanto, todas las ganancias de ambas propiedades probablemente serían consumidas por un precio más alto en una nueva casa.

¿Existe alguna laguna jurídica por la que no tenga que pagar este impuesto? ¿Algo así como si transfiero los ingresos de ambas ventas a una nueva residencia principal? ¿O tal vez debido a que un miembro de la familia ha vivido allí?

Answer 1

Si se lo puede permitir, puede utilizar un intercambio 1031 de su segunda vivienda en una nueva propiedad de inversión que le guste. A continuación, podría vender su residencia principal (con exención) y convertir su propiedad de inversión en una residencia principal. A continuación, podría refinanciar como residencia principal. Entonces, cuando usted vende eventualmente usted puede tener una exención de impuestos sobre el mismo.

La ejecución de esta estrategia requiere tiempo adicional, pero puede merecer la pena en función de la carga fiscal prevista.

Answer 2

Como pareja casada, los primeros 500.000 dólares de ganancias de capital de su vivienda principal están libres de impuestos sobre las ganancias de capital. Pero tendrías que pagar las plusvalías de cualquier beneficio que obtengas con la venta de la segunda vivienda.

Podrías vender tu casa principal, embolsarte las ganancias, volver a mudarte a la segunda casa durante dos años (podría repartirse en un periodo de cinco años) y luego obtener una segunda exclusión de plusvalías de 500.000 dólares. Pero supongo que eso es muy poco atractivo dado que la casa más grande se está quedando pequeña para tu familia. Y asumo que sería poco práctico / poco atractivo para usted establecer la segunda casa como su residencia principal separada de su familia durante dos años antes de venderla.

Podrías diferir las ganancias de la segunda vivienda a través de un Intercambio 1031 pero eso requeriría que usted transfiriera el dinero a una nueva propiedad de inversión y no a una residencia principal.

Answer 3

¿Existe alguna laguna jurídica por la que no tenga que pagar este impuesto? Algo así como si reinvierto los ingresos de ambas ventas en una nueva primaria residencia principal?

Este método de diferir los beneficios de la venta de una residencia principal, terminó en la década de 1990. Tenga en cuenta que también había requisitos para un número mínimo de años que era su residencia principal, y, finalmente, hubo una exclusión de $ 125,000 en el beneficio si usted era mayor de 55 años. Pero todo eso terminó con los cambios en la ley de impuestos en 1997.

Lamentablemente, todos los métodos para minimizar el impuesto sobre las plusvalías implican convertir la propiedad más pequeña en su residencia principal.

Convertirla en tu residencia principal te llevaría al menos dos años, y supondría algún sacrificio por su reducido tamaño. Tendría que cambiar toda la documentación para que la casa más pequeña apareciera como su vivienda principal. Esto sería similar a cómo algunas personas convencen a su antiguo estado de que se han mudado a un nuevo estado. Dependiendo de la distancia entre los dos, y las jurisdicciones involucradas; este cambio a la casa más pequeña también podría afectar a los tiempos de desplazamiento, la asistencia a la escuela, y los impuestos sobre la renta.

Convertir la casa más pequeña en una propiedad de inversión llevaría tiempo y, en última instancia, no sería útil. El cambio para convertirla en una propiedad de inversión, y luego venderla algunos años más tarde todavía le dejaría con impuestos sobre la ganancia mientras es una propiedad de alquiler. El gobierno de los EE.UU. y del estado también querrá capturar las ganancias mientras no estaba siendo alquilado. El intercambio 1031 como otros han sugerido, no sólo aplazar las ganancias también mantiene los ingresos fuera de sus manos. Si el objetivo es tener las ganancias para poder comprar una casa aún más grande, entonces la conversión en alquiler = seguido por un intercambio 1031 no funcionará para usted. Además, ser propietario implica trabajo, dinero y más formularios de impuestos.