Invierta en $50,000 in cash or borrow $ 100.000 y conseguir una hipoteca?

Question

Tengo $50,000 saved and I'm paying $ 760 en alquiler ahora mismo. Todos mis parientes me dicen que consiga una hipoteca para no "tirar el dinero en el alquiler", pero no me gusta la idea de endeudarme y no poder mudarme pronto. Tengo 28 años y no tengo hijos ni novia, así que puedo hacer lo que quiera.

Entonces, ¿cuál es mejor, en términos de creación de riqueza?

1. Comprar una pequeña propiedad (comercial o industrial) por $50,000 in cash, that I can rent out for $ 300€/mes, o unos 275€/mes netos. Eso es un 6,6% de retorno de la inversión, sin contar la revalorización de los activos (que ronda el 3% anual de media en los últimos 50 años, más o menos). También libre de deudas. Como beneficios adicionales aquí - ¿puedo utilizar esa propiedad para obtener un préstamo para otra propiedad inmobiliaria? ¿O no es así como funcionan los préstamos?

   Resumen :

   • 275$/mes - alquiler de la nueva propiedad
   • 125 $/mes - revalorización de la propiedad (¿he calculado esto correctamente? parece demasiado - 50000*0,03/12=125)
   • -760$/mes - mi alquiler

   TOTAL :

   -360$/mes

2. Conseguir una hipoteca para no "tirar el dinero en el alquiler":

   • Me endeudo durante 20 años
   • 50.000 dólares de pago inicial
   • Costes de la propiedad $150,000, I borrow $ 110.000 y terminar pagando $175,000. $ 225.000 incluyendo el pago inicial.
   • 663 $/mes de hipoteca

   Resumen :

   • -663$/mes - hipoteca
   • -100$/mes - impuestos sobre la propiedad, mantenimiento
   • 414 $/mes - capital (663*(110000/175000)=414 ¿es correcto?)

   TOTAL :

   -349$/mes

Según estos cálculos aproximados, parece que mi flujo de caja será sorprendentemente similar, pero no estoy seguro de cómo afectarán ambas opciones a mi patrimonio neto en 10/20/30 años.

También qué opción me pondrá en una mejor posición AHORA MISMO para entrar en la inversión inmobiliaria?

Answer 1

¿Puedo utilizar esa propiedad para obtener un préstamo para otro inmueble? ¿O los préstamos no funcionan así?

No es así como asegurado los préstamos suelen funcionar. Usted podría obtener una hipoteca sobre su propiedad de alquiler, pero lo más probable es que el banco le pida por qué que le den un préstamo (para saber si es porque está en apuros económicos). También podrías comprar la segunda propiedad con una hipoteca (que tampoco recomendaría).

Conseguir una hipoteca para no "tirar el dinero en el alquiler":

Correcto. En lugar de eso, estarás "tirando" en interés y otros gastos (impuestos, mantenimiento, etc.). Un error común que comete la gente es suponer que la totalidad del pago de la hipoteca es "pagarse a sí mismo con el capital en lugar de al propietario con el alquiler". Lo cual es parcialmente verdadero. Se crea un patrimonio, pero todo lo que hace es convertir un activo (dinero en efectivo) en otro (patrimonio de la vivienda). Usted no está edificio cualquier riqueza sólo por el pago de la hipoteca. La riqueza se construye a través de ingresos o a través de la inversión. Pedir prestado destruye riqueza a través de los intereses.

414 $/mes - capital (663*(110000/175000)=414 ¿es correcto?)

No, eso no es correcto. Los intereses se calculan en función del importe total adeudado y del tipo de interés, por lo que disminuyen a medida que se va pagando la hipoteca. Al principio de la hipoteca (por ejemplo, al 4%) los intereses serán (110,000 * 0.04 / 12) = 367 . El descanso de su pago se destina al principal. A medida que se va pagando el principal, la parte del pago que corresponde a los intereses también disminuye.

Si estás contento alquilando, entonces sigue alquilando. Si quieres usar tu dinero para comprar un alquiler y obtener más ingresos, entonces hazlo. Si quiere invertir en otra cosa, hágalo. Añadir una hipoteca a una "inversión" limita lo que puedes hacer con ella y aumenta el riesgo.

Answer 2

Realmente has respondido a tu propia pregunta, sin necesidad de entrar en los detalles financieros. "Es que no me gusta la idea de endeudarme y no poder mudarme pronto". Si quieres poder mudarte a corto plazo, la vivienda en propiedad no es para ti. En cambio, si piensas quedarte donde estás, como la jardinería, la mecánica de automóviles, la carpintería o cualquier otra cosa que no puedas hacer en un apartamento, entonces probablemente sí lo sea.

Desde el punto de vista financiero, tengo que discrepar con los que dicen que es una mala idea. Mi experiencia es que puede ser bueno, aunque hay que mirar a largo plazo. Históricamente, se puede esperar que los alquileres aumenten con el tiempo, mientras que el pago de la hipoteca (en un préstamo convencional) se mantendrá fijo, excepto por los aumentos del impuesto sobre la propiedad. También puede esperar que la propiedad se revalorice. Digamos, por ejemplo, que compré una casa hace 20 años por $150K, with a mortgage payment that was about the same as renting a decent apartment. Now it's worth about $ Con 350.000 euros, el pago de la hipoteca es tal vez 1/2 - 2/3 del alquiler del apartamento, y en unos pocos años estará completamente pagado, por lo que mi costo mensual será sólo unos pocos cientos de impuestos y seguros.

En cuanto a la inversión inmobiliaria, en mi opinión no lo hagas a menos que sea algo que creas que vas a disfrutar. Al igual que la inversión en acciones individuales, puede ser un montón de trabajo. Pon tu dinero en fondos de inversión y relájate :-)

Answer 3

Yo no tendría en cuenta la revalorización de la vivienda, sobre todo porque la aplicaste en una vivienda y no en la otra (donde habría supuesto una diferencia mucho mayor). Si pagas la propiedad mucho más cara y la revalorización funciona igual, acabarías con una propiedad mucho más cara.

Sin embargo, salvo eso, sólo calculas dos opciones. Si fueras más exhaustivo con tus comparaciones, podrías hacerte una idea real de lo que puedes hacer con ese dinero. En mi opinión, invertir en bienes inmuebles no es algo para principiantes. Tienes que ser capaz de ver si una propiedad es buena para invertir, tienes que tener una buena idea de qué tipo de alquiler puedes conseguir y lo más importante (como dijo D Stanly) tienes que tener una buena idea de cuánto tiempo la propiedad va a estar vacía y te va a costar dinero.
Me interesaría mucho más saber qué tipo de dinero se puede conseguir a través de un fondo indexado u otra inversión diversificada.

Acabé comprando una casa porque me salía más o menos lo mismo que alquilar (el pago de la hipoteca incluye impuestos, seguro hipotecario y seguro del propietario.... el alquiler no). Depende mucho de la situación en tu zona.

Answer 4

Este tipo de pregunta ("comprarme una casa o invertir en propiedades de alquiler") parece lógica, pero no lo es. Pagar para compensar los gastos personales es diferente de invertir, que es diferente de montar tu propio negocio (de alquiler).

En primer lugar, "tirar el dinero en el alquiler" es una simplificación excesiva y no debería ser el principio rector de su actividad financiera.

El alquiler es un gasto fijo y periódico, por lo que al final del periodo previsto de residencia en la casa, ha perdido tanto dinero como la suma de los pagos del alquiler, con el cambio de activos. Si en cambio compras la casa, seguirás teniendo gastos (significativamente, el dinero que has gastado en la casa, los intereses de la hipoteca, el impuesto sobre la propiedad, los pagos de la comunidad de propietarios, el mantenimiento, las tasas burocráticas) pero al final de tu residencia también tendrás activos. Así que, en lugar de limitarse a sumar los alquileres que ha pagado, tomaría el actual valor de su casa, menos el precio que pagó inicialmente, los intereses, los impuestos, el HOA, y todo eso. Seguirá siendo una pérdida neta, pero en comparación con el alquiler durante el mismo periodo de tiempo, puede o no ser mejor que alquilar. Hay algo que se llama la relación entre el alquiler y la compra, que mide si es mejor comprar una casa directamente o alquilarla durante todo ese tiempo. Puedes encontrar estadísticas de este ratio, pero en algunos lugares alquilar es mucho mejor, en otros ser propietario es mucho mejor. Es muy posible que el mercado en el que vives sea tal que incluso comprar directamente sea peor que alquilar, y comprar con hipoteca siempre es aún peor (puedes acabar pagando casi el doble de lo que cuesta la casa después de sumar los intereses). Si ese es el caso, obviamente no compres, alquila.

También pregunta sobre la inversión en propiedades de alquiler. Creo que la gente se imagina que alquilar es simplemente sentarse y ver cómo entra el dinero. En realidad, es mucho trabajo. A veces los inquilinos no pagan a tiempo, y desalojarlos es difícil (probablemente sea más probable con alquileres extremadamente bajos como los de 300 dólares). A veces dañan la casa. A veces no puedes encontrar un inquilino durante mucho tiempo y pierdes ingresos. Hay que seguir varios trámites burocráticos. No faltan cosas con las que lidiar. Realmente es más bien un segundo trabajo, que pagar el capital y olvidarse de él. Así que deberías analizar si es un trabajo que realmente quieres, a la hora de decidirte por el alquiler.

Si sólo quieres invertir tus 50k en lo que sea, investiga un poco sobre la inversión en general (hay buena información en este sitio). Ponlo en algo como un fondo de inversión, o un índice de acciones. Si realmente quieres bienes raíces, puedes comprar REITs, aunque no hay ninguna razón real para hacerlo a menos que tengas una tesis fuerte con respecto a los bienes raíces en particular. En cuanto a si tu dinero está mejor gastado en la inversión o en compensar el coste de la hipoteca (suponiendo que ya has mirado la relación entre el alquiler y la compra y has decidido que la compra es suficientemente buena) tienes que mirar cuánto dinero hará la inversión y cuánto dinero te ahorrarás en la hipoteca. Esto último es fácil: el banco te dirá exactamente cuánto. Lo primero requerirá, en última instancia, una conjetura.

Answer 5

Depende de la naturaleza del mercado en el que vives

Donde yo vivo, un año de alquiler es inferior a los impuestos sobre la propiedad + el seguro + los gastos de mantenimiento de cualquier inmueble. Desde un punto de vista financiero, se tiraría más dinero comprando una casa que alquilando.

Sin embargo, está la cuestión del crecimiento del patrimonio. ¿Su dinero en ahorros está ganando la misma cantidad de crecimiento de la equidad que la propiedad de la vivienda? Esto es realmente una cuestión de tiempo. Donde yo vivo, el mercado parece estar en una burbuja que está a punto de estallar. Hay dos opciones con los bienes inmuebles:

1. Comprar barato y vender caro
2. Comprar alto y vender bajo

Así que la opción 2 no es buena para la mayoría de la gente. La opción 1 requiere cierta reflexión. En concreto, ¿el crecimiento del patrimonio será mayor que la diferencia entre los costes de alquiler y de propiedad?

Por lo tanto, es realmente una cuestión de tiempo.

Hace poco oí decir que en los Estados Unidos hoy en día la compra de una vivienda es más una compra emocional que financiera. Esto coincide con la presión que ejerce la gente, que debería ayudarle a asegurarse de que el dinero está bien invertido.