Siempre solía pensar que los pagos mensuales de la hipoteca tenían una proporción fija de pagos de intereses y pagos de la casa (determinados por la tasa y el plazo). Pero, recientemente escuché que se empieza haciendo la mayor parte de los pagos de interés y poco a poco más se convierten en pagos de la casa.
¿Por qué es así? ¿Es para obligar a la gente a cumplir con su hipoteca? Y, ¿hay un método para calcular las proporciones a lo largo del tiempo?
Cualquier ayuda sería apreciada. Gracias.
Lo más fácil es recibir el pago del PMT en Excel o Google Sheets. Así que una hipoteca de 100.000 dólares a 30 años al 3% tiene este aspecto:
=PMT(0.03/12,360,100000)El cálculo básico es bastante sencillo. Se toma el tipo de interés anual, digamos el 3%, dividido por 12, multiplicado por el saldo de capital existente:
Month Principal Interest Payment
1 100,000.00 250.00 -421.60
2 99,828.40 249.57 -421.60
3 99,656.37 249.14 -421.60
4 99,483.91 248.71 -421.60
5 99,311.02 248.28 -421.60
6 99,137.70 247.84 -421.60
7 98,963.94 247.41 -421.60
8 98,789.75 246.97 -421.60
9 98,615.13 246.54 -421.60
....and then .........
111 78,304.34 195.76 -421.60
112 78,078.50 195.20 -421.60
113 77,852.10 194.63 -421.60
114 77,625.13 194.06 -421.60
115 77,397.59 193.49 -421.60
116 77,169.49 192.92 -421.60
...... but then ......
339 9,016.01 22.54 -421.60
340 8,616.95 21.54 -421.60
341 8,216.90 20.54 -421.60
342 7,815.84 19.54 -421.60
343 7,413.78 18.53 -421.60
344 7,010.71 17.53 -421.60
345 6,606.64 16.52 -421.60
etc.La idea es que a los prestatarios les gustaría tener un pago predecible. Los primeros pagos son proporcionalmente más intereses que capital que los últimos, pero eso se debe a que hay mucho más capital pendiente en el mes 1 que en el mes 200".
Así que utilizan una fórmula de suma de series para obtener la mensualidad mágica que todo el mundo necesita.
@user2999870 No es muy mágico, al principio de una hipoteca tienes más deuda, por lo que los intereses mensuales cobrados son mayores (la cuota es constante, por lo que la cantidad que va a capital debe ser menor), a la cola tienes una deuda pequeña, por lo que tienes una cantidad pequeña de intereses mensuales, lo que significa que tu cuota debe ir mayoritariamente a capital.
Es para que el pago total de tu hipoteca sea el mismo todos los meses. Obviamente, los intereses mensuales disminuyen con el tiempo, ya que parte del capital se amortiza cada mes, por lo que si la proporción de intereses y capital se mantuviera igual, el primer pago sería muy elevado y el último casi nulo.
Ah, ya veo. Yo tenía la idea errónea de que las hipotecas utilizan la fórmula compuesta que han estado enseñando en la escuela secundaria para las edades. He visto cómo se obtiene la fórmula y es bastante intuitiva.
No tiene nada que ver con obligar a la gente a pagar su deuda; en ese caso tendría más sentido que la gente pagara la deuda en lugar de los intereses.
Es porque quieres que tu pago real sea el mismo cada mes, lo que es más fácil de comprender y de incluir en el presupuesto para la gran mayoría de la gente. En términos financieros se denomina renta vitalicia. En teoría, se podría utilizar otro método, por ejemplo, pagar la misma cantidad de deuda cada mes, con lo que el pago de intereses disminuiría con el tiempo. Pero en ese caso el pago mensual (deuda + intereses) no será estable: empezará siendo alto y disminuirá un poco cada mes. Con una renta vitalicia tienes un flujo de caja constante.
En Finanzas se suele operar con tres métodos de pago de la deuda:
Anualidad: Flujo de caja fijo. Alto pago de intereses al principio con pequeños pagos de deuda - más tarde se invertirá.
Préstamo en serie: Pagos fijos de la deuda. Los pagos de la deuda se reparten equitativamente a lo largo del periodo - los intereses se pagan sobre la deuda restante. El flujo de caja disminuirá con el tiempo, porque los pagos de intereses son menores en cada periodo.
Préstamo permanente: Sólo pagas intereses por el préstamo, no pagas deudas durante el periodo. Toda la deuda se devuelve al final del préstamo.
En Europa es práctica común combinar una renta vitalicia a 30 años con un préstamo permanente a 10 años, de modo que sólo se pagan intereses por el préstamo durante los 10 primeros años, y después se empieza a devolver la deuda y los intereses, la cantidad fija cada mes (la renta vitalicia). Esto es especialmente habitual en los compradores primerizos, ya que suelen tener sueldos más bajos al principio de su vida que más adelante y, por tanto, necesitan el efectivo libre adicional al principio de su vida adulta.
FinanHelp es una comunidad para personas con conocimientos de economía y finanzas, o quiere aprender. Puedes hacer tus propias preguntas o resolver las de los demás.
