¿Es el valor contable una métrica sin sentido para los REIT estadounidenses?

Question

¿Es cierto que los REIT estadounidenses no revalorizan su patrimonio inmobiliario cada año? En caso afirmativo, ¿cómo se calcula el "valor total de los activos"?

Answer 1

El valor contable de los REITs es otro dato que hay que tomar con pinzas. Yo no diría que no tienen sentido, ya que proporcionan otro punto de referencia para una cartera de REITs similares. No es un dato que se quiera utilizar por sí mismo para tomar decisiones de inversión, pero sí es un punto de referencia.

Los bienes inmuebles no son fungibles ni tienen la misma liquidez que una acción en la bolsa, es decir, no hay una forma rápida de valorar los activos a precio de mercado. Cualquier revalorización (incluso si se hiciera) sería teórica porque "creo que esto vale $x" means much less than "Give it to me and i'll pay $ x". Por lo tanto, el valor contable de un REIT no es tan procesable como, por ejemplo, el de otra empresa que mantiene todo su valor en efectivo, dos extremos de un espectro de liquidez/transparencia de precios. Todo lo que se puede hacer es estimar el valor en ausencia de una transacción.

Una buena manera de pensar en el valor contable de un REIT es como el valor al que se tasan y gravan las propiedades. Es sólo una estimación. Cuando las casas se venden finalmente, no hay una relación claramente definida entre el valor de tasación del estado o del condado y el precio de venta. A veces es más alto, a veces es más bajo y a veces está en el punto justo.

Una diferencia clave con los valores contables de los REITs es que este precio "subjetivo hasta la venta" te lo proporciona el REIT, no un tercero. Sí, tienen auditores y la SEC... pero la gente sigue jugando, sobre todo si se tiene en cuenta que se basa en lo que pensaron que era un precio justo hace algún tiempo, menos alguna medida de depreciación. La duración de la cartera también contribuye a erosionar la exactitud esperada del valor contable a lo largo del tiempo. ¿Se compró el activo hace un mes? ¿1 año? 5? Esto es importante tanto desde el punto de vista de cuánto se ha desviado el mercado desde la transacción, como de cuánta depreciación se ha aplicado al activo. Puede ver cómo el valor contable contaría con dos historias totalmente diferentes pero erróneas para

1. Activos comprados en 2006 (pico del mercado) y evaluados en 2008 (valle del mercado). El valor contable sería probablemente demasiado alto
2. Activos comprados en 2009 y evaluados en 2019. El valor contable sería probablemente demasiado bajo.

Yo sugeriría utilizar los ingresos de explotación de los activos para retroceder en el valor de sus participaciones, es decir, si usted asume que el 5% es una tasa de capitalización razonable para una clase de activos REITs específicos (al por menor, residencial, etc.), y sus ingresos de explotación más reciente fue de $x millones, entonces usted puede rápidamente volver a su valor subjetivo de los activos. Deduciendo cualquier pasivo o deterioro y añadiendo cualquier prima (gestión, calidad crediticia de los inquilinos, etc.) que considere adecuada, debería llegar a su propio valor subjetivo de los activos netos.