vender el piso o alquilarlo como estudiante

Question

Empecé a estudiar fuera de casa, de momento vivo en mi propio piso y voy todos los días en coche o en tren a la universidad. Me lleva mucho tiempo, ya que necesito unas 4 horas diarias sólo para ir y volver. Quiero mudarme a mi universidad para tener más tiempo libre.

Ahora estoy tratando de averiguar qué hacer con el piso. Podría venderlo por 85k, coger 15k para ayudar a pagar el alquiler, coger un trabajo y vivir así. El resto podría invertirlo (???) durante 5-10 años.

Podría quedarme con el piso y alquilárselo a un amigo, eso me reportaría unos 350-400 cada mes, pero tendría que pagar si se rompe algo en el piso, y si él decide mudarse tendría que buscar una nueva persona a la que alquilárselo (Y no hay flujo de caja está vacío durante unos meses de los que dependo para pagar mis facturas). Si no tengo suerte y el "mal" inquilino se muda habrá problemas y quiero evitar esto, ya que quiero dedicar la mayor parte de mi tiempo a estudiar no a gestionar el piso. Después de obtener mi título vendería el piso. (Estoy seguro de que me mudaría de nuevo allí).

Desde el punto de vista financiero, ¿con uno tendría más sentido? ¿Es cierto que se avecina una crisis financiera y que ahora es un mal momento para invertir?

¿Es posible invertir todo el dinero y vivir de los dividendos mensuales?

El plan es tener el menor problema con la gestión y tener un flujo constante de ingresos.

El piso está en un edificio relativamente nuevo de 1994. Buena gestión, ubicación perfecta y alrededor de la ciudad hay una industria masiva por lo que a los empleados les gusta mudarse aquí. Estoy seguro de que no habrá ninguna caída en el valor, es más probable que gane valor

Answer 1

En Alemania no es aconsejable vender y comprar propiedades con frecuencia debido a los elevados costes del impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles ("Grunderwerbssteuer") y de los derechos de registro de la propiedad ("Grundbucheintrag"). Por lo general, se puede suponer que cada vez que se cambia de casa, se paga un 10% más. Por lo tanto, es probable que sea una buena idea conservar su vivienda y alquilarla mientras no la necesite para poder utilizar el alquiler para pagar su nueva habitación. Esto es especialmente cierto si espera que la propiedad aumente de valor.

Además, debido a los bajos tipos de interés actuales, el sector inmobiliario es prácticamente la única buena inversión de capital. Un activo de 85k que te hace ganar 4,8k cada año es un retorno de la inversión del 5,6%*. Cualquier activo financiero que te prometa ese tipo de dividendos en este momento es probablemente equivalente a un juego de azar.

_{* Sí, he ignorado los costes de mantenimiento, pero sigue siendo una muy buena oferta.}

Si quieres alquilar tu piso sin estrés, dáselo a una empresa de gestión inmobiliaria ("Hausverwalter"). A cambio de un porcentaje del alquiler mensual, ellos se encargarán de todas las pequeñas cosas (como contratar a personal para arreglar los inodoros rotos). Sin embargo, es posible que tengas que pagar las inversiones realmente caras (como la sustitución de un tejado con goteras). Pero cuando ocurra algo así, no deberías tener problemas para financiarlo con un préstamo porque tienes un inmueble como garantía.

Sin embargo, ten en cuenta que la ley de arrendamiento alemana puede dificultar (pero no imposibilitar) la eliminación del inquilino en caso de que quieras volver a vivir en la vivienda. Busca en Google "Mietrecht Eigenbedarf" para más detalles. Si después del estudio decides que no quieres volver a mudarte, siempre puedes vender el piso con el inquilino. Pero las viviendas alquiladas suelen obtener precios mucho más bajos en el mercado inmobiliario que las vacías.

En cuanto a la cobertura de los gastos de vida, además del alquiler, durante los estudios: Si puedes optar al BAföG (préstamo estudiantil estatal), deberías aceptarlo, porque es una oferta demasiado buena para rechazarla. Es, literalmente, dinero gratis. Pero desgraciadamente no lo eres, porque posees demasiado patrimonio inmobiliario en el que no vives. Pero debería pedir a su banco un préstamo respaldado por dicha propiedad. De ese modo, probablemente pagará muchos menos intereses que con un préstamo estudiantil privado normal, que no está respaldado por nada, excepto por la esperanza de obtener un título relevante.