Efecto de los cambios fiscales para un propietario asalariado (40.000 libras esterlinas) con una propiedad en alquiler que alcanza el punto de equilibrio

Question

¿Qué efecto tienen los recientes cambios en la fiscalidad del Reino Unido sobre un propietario con unos ingresos laborales de unos 40.000 libras y una propiedad de alquiler sin amueblar que apenas alcanza el equilibrio? (Por ejemplo, el alquiler apenas cubre el pago de los intereses de la hipoteca y otros gastos. La mayoría de los propietarios en el Reino Unido tienen hipotecas de sólo interés).

Answer 1

Hasta los cambios introducidos en los Presupuestos de 2015, los arrendadores pagaban impuestos por su beneficio ahora los propietarios pagan impuestos por su " volumen de negocios ". Así que se puede exigir a un propietario pagar impuestos sobre las rentas de alquiler aunque los gastos de intereses de la hipoteca sean mayores que el alquiler ¡!

El Gobierno afirma que sólo afectará a los contribuyentes de tipo superior (40%); esto no es cierto, ya que un contribuyente de tipo inferior puede pasar a tributar al tipo superior debido a estos cambios. El efecto depende mucho de los ingresos y los costes del propietario La ley de la vivienda, que incluye los ingresos no procedentes de los alquileres, hace que cada propietario tenga que hacer su propia investigación detallada sobre cómo se verá afectado. Hay muchas calculadoras en la web para ayudar con esto.

Por citar un ejemplo de Blog de Phil Ashford (uno de los mejores escritos sobre esto que he visto):

Hagamos un ejemplo y demos vida a esto. Ahora te llamas Ben/Laura, elige una opción (!), y ganas 41.800 libras en tu trabajo de 9 a 5 de la tarde. Además, te va bastante bien y recibes una bonificación de 1.500 libras. Cuando te casaste te mudaste a la casa de tu pareja y alquilaste tu casa porque alquilaste tu casa, ya que te resultaba difícil venderla.

Lo alquilas por 600 libras al mes y pagas Intereses de 500 libras al mes por tu hipoteca. Tiene gastos de gestión y gastos generales de reparación de, por término medio, 100 libras al mes. Bonito ejemplo, porque no ganas dinero. Por lo tanto, nunca has declarado Beneficios del alquiler porque 600 libras - 500 libras - 100 libras = 0 libras de beneficios del alquiler. Usted Nunca has tenido que pagar impuestos a HMRC por no ganar dinero con tu propiedad alquilada propiedad de alquiler,

"Por supuesto, ¿quién tendría que pagar impuestos cuando no se obtienen beneficios?". Pues bien, a partir de 2017, ¡lo tienes! Empezarás a pagar impuestos, y en 2020 con el resto de ingresos igual, tendrás que pagar 1.040 libras de impuestos por su propiedad de alquiler, en comparación con 2016, cuando pagarías 0 libras. Hay un problema obvio, ¿no?

Sus beneficios anuales beneficios anuales de la propiedad son CERO, sin embargo, usted tendrá una factura de impuestos de £1,040. ¡Es una suerte que tengas esa bonificación! Después de los impuestos y sin tener en cuenta la Seguro Nacional, usted tendrá 1.200 libras en su cuenta bancaria de su bonificación, pero, en lugar de agasajar a tu familia por tus largas horas de trabajo recientemente, simplemente pagarás la mayor parte directamente al hombre de los impuestos para para liquidar la factura de impuestos de sus 0 libras de beneficios de alquiler.

(Luego muestra el efecto de un pequeño cambio en los tipos de interés, etc.)

Este es otro ejemplo trabajado del Telégrafo :

El propietario, paga el 40 por ciento de impuestos.

AHORA Tu compra de vivienda gana 20.000 libras al año y la hipoteca de sólo interés cuesta 13.000 libras al año. Los impuestos se aplican a la diferencia o beneficio. Así que pagas impuestos sobre 7.000 libras, lo que significa 2.800 libras para para Hacienda y 4.200 libras para ti.

2020 El impuesto se debe pagar ahora sobre la totalidad de sus ingresos por alquiler de 20.000 libras, menos un crédito fiscal equivalente a la tasa básica de impuestos sobre los intereses. Por lo tanto, usted paga un 40 % de impuestos sobre 20.000 libras (es decir, 8.000 libras), menos el (20% de 13.000 libras = 2.600 libras), es decir, 5.400 libras para Hacienda y 1.600 libras para usted. 1.600 libras para ti. Por tanto, tu factura fiscal ha aumentado un 93%.

Ahora, digamos que el tipo de interés bancario - y, a su vez, el tipo de interés de su hipoteca, aumenta en una pequeña fracción, elevando el coste de la hipoteca a 15.000 libras, mientras que el alquiler se mantiene en 20.000 libras. En este caso, tendrá que pagar 5.000 libras de impuestos, por lo que no obtienes ningún beneficio.

Ahora que ya tenemos una idea del efecto que puede tener esto, he aquí algunos detalles.

• Usted solía deducir todos sus gastos permitidos ( incluyendo El pago de los intereses de la hipoteca) de la renta para llegar a una cifra de beneficio, y luego pagar impuestos sobre este beneficio.
• Ahora deduce todos los gastos permitidos ( excluyendo de los intereses hipotecarios) para llegar a una "cifra de facturación imponible"; a continuación, se obtiene un crédito fiscal del 20% de los pagos de intereses hipotecarios.

Esta medida se introducirá gradualmente a lo largo de 5 años, así que no hay que alarmarse hoy por ello.

Los propietarios todavía están debatiendo qué hacer; algunos intentarán subir los alquileres, otros van a desalojar a sus inquilinos y vender todas sus propiedades. Personalmente, no nos afecta mucho, así que nos limitaremos a ofrecer menos viviendas de alquiler de las que habríamos ofrecido en caso contrario.

Conozco a un médico de cabecera que va a empezar a trabajar a tiempo parcial (actualmente trabaja a tiempo completo), ya que sus ingresos ganados tendrán un tipo impositivo marginal efectivo del 65% debido a la forma en que afecta al impuesto sobre su propiedad de alquiler. Supongo que este no es el resultado que deseaba el gobierno...

Answer 2

Suponiendo que no haya otros ingresos imponibles ni deducciones fiscales, a partir de abril de 2017 el arrendador pagará el impuesto de tipo superior (40%) sobre los ingresos superiores a 43.600 libras y sólo podrá solicitar la desgravación fiscal de tipo básico (20%) sobre los intereses hipotecarios, que se aplicará gradualmente durante cuatro años. Si el interés hipotecario es el único coste y es exactamente el mismo que la renta de alquiler, entonces el propietario perderá el 5% de la cantidad por la que el pago anual de intereses hipotecarios (o la renta anual, ya que son lo mismo bajo este supuesto) supere las 3.600 libras en 2017-2018, el 10% en 2018-2019, el 15% en 2019-2020 y el 20% en 2020-2021 y años fiscales posteriores. Salvo que el umbral del tipo superior, los ingresos laborales y el alquiler probablemente hayan aumentado en los años posteriores.