Dos agentes de bienes raíces de la estimación de los rangos de precios diferentes

Question

Yo estoy buscando en invertir en un departamento específico. No ha sido enlistada como para la venta, sin embargo, me acaba de pasar a conocer la actual propietario. El dueño me pidió hacer mi propia investigación y hacer de él una oferta. El propietario tiene un número en mente, pero por ahora él desea mantener eso a sí mismo.

Tengo dos locales diferentes corredores de bienes raíces para buscar el apartamento y la visita en la vista conmigo, para decirme lo mucho que me de valor del apartamento, para que yo pudiera mirar en hacer una oferta si tendría sentido como una función de préstamos pagos, mantenimiento, facturas, ingresos de alquiler y así en adelante.

Tuve claro que quería saber el valor de mercado, no de lo bajo que necesariamente debe ofrecer si yo fuera a comprar o lo que me debe vender si me estaban vendiendo. Ambos terminaron sabiendo que me estaban considerando la posibilidad de comprar pero me he concentrado en llegar a conocer el valor de mercado de la vivienda. Que le pasó a darme ofrecer sugerencias-así que tenían en sus recomendaciones de mercado-rangos de los valores de todos modos.

Agente de bienes raíces Un dijo que el apartamento debe ser valorada en $162k - respectivamente 170,6 k y que yo debería hacer una oferta por el importe más bajo y no aceptar nada por encima del límite superior de este rango.

Agente de bienes raíces B dijo que el apartamento debe ser valorada en $203k - 211.3 k.

Ambos agentes de bienes raíces se utilizan para la compra y venta de casas y apartamentos en la zona. Ninguno de los dos tiene ninguna conexión con el vendedor. Después de la evaluación me dijo corredor de bienes raíces B agente de bienes raíces acerca de Una evaluación y mientras él no se exactamente de acuerdo con lo que él hizo decir que yo podría intentar hacer una oferta inicial en agente de bienes raíces Un rango de (límite superior) y ver cómo el vendedor responde.

El (obvio?) problema

No estoy acostumbrado a la compra de apartamentos o de la evaluación de los mismos. ¿Cómo ir alrededor de esta situación cuando dos agentes de bienes raíces llegado a tal muy diferentes resultados, y ambos fueron evaluar desde la misma perspectiva? Es este quizás no es tan grande de un espacio como estoy viendo que ser?

Yo entiendo que se puede utilizar un poco de inversión en bienes raíces de fórmulas (como el 1% de la regla) para estimar el precio que me debe estar esperando, sabiendo que el alquiler mensual de un inquilino(s) estaría en el rango de $1381 - $1585 pero que no acaba de decirme cómo abordar esta situación. Aunque yo tal vez podría utilizar como un tercer rango y, a continuación, acaba de tomar el valor de la mediana y determinan el precio de mercado.

¿Cómo puedo (y real estate investors y las personas que están considerando la compra en general) proceder en venir a una conclusión sin intentar bajas el vendedor o el objetivo a la de alta, con diferentes rangos en la mano? Si uno mira las medianeras, de inicio en la parte inferior, o de obtener una tercera opinión? Entiendo que usted no iba a empezar a ofrecer en el mercado-precio, pero en el fondo, pero que la parte inferior (o en el techo para que la materia) no es muy claro para mí.

Editar:

Yo soy de Islandia y estoy bastante seguro de que agentes de bienes raíces cuidar de los precios de las evaluaciones y decidir el recomendado listados.

Answer 1

Una adecuada evaluación no es hecha generalmente por un agente de bienes raíces, pero agentes de bienes raíces deben conocer a sus mercados y de cómo la investigación.

Apartamentos/condominios/casas son generalmente mucho más fáciles de precios de las casas unifamiliares, porque hay muchas unidades comparables en un área relativamente pequeña que puede ser usada para obtener un buen precio aproximado. Empezando con las unidades comparables a continuación, puede ajustar hacia arriba/hacia abajo basado en las características de la unidad que usted está interesado tiene/no tiene comparación con la de los demás.

Que la variación de precio es muy importante, sugiere que uno o ambos de ellos han hecho un mal trabajo de estimación. Ya sabe usted el propietario sugiero tener una adecuada evaluación realizada, suele ser de unos pocos cientos de dólares, pero vale la pena en casos como este y probablemente necesario para la venta (suponiendo que la financiación está involucrado). Alternativamente, usted puede obtener una tercera estimación y, a continuación, suponga que el más cercano de los dos son más precisos, pero me gustaría sugerir una valoración.

Personalmente, he pasado mucho tiempo investigando el mercado en mi área. Cuanto más tiempo que usted dedica a prestar atención a un área se vuelve más fácil, pero incluso entonces usted va a encontrar lugares en los que se venden por más/menos de lo que usted esperaba. También, hay bastantes complejidades y posibilidades para los ajustes de precios después de pasar bajo un contrato que en realidad no se puede saber cuál es la línea de fondo fue. Por ejemplo, mi primera casa que ofrece un extra de $3k in exchange for them covering all closing costs. So the purchase price was arguably higher than market. In my current house I offered $10k menos de preguntar porque ellos necesitan para vivir en la casa por una cantidad no especificada de tiempo hasta su casa fue terminada. Este tipo de cosas que limitan la utilidad de la evaluación de las unidades comparables, pero todavía debe tierra dentro de un rango razonable.

Answer 2

Me gustaría ver si hay un oficial abrir registro donde se puede revisar la fiscalidad de valor de los inmuebles. En Los países Bajos se puede comprobar https://www.wozwaardeloket.nl/index.jsp y obtener para cada dirección de la imposición al valor de los inmuebles. Aunque el valor de mercado es a menudo ligeramente más alto que el valor que aparece en el registro, lo que le da una señal adicional para determinar el valor de la propiedad.

Answer 3

¿Cómo puedo (y real estate investors y las personas que están considerando la compra en general) proceder en venir a una conclusión sin intentar bajas el vendedor o el objetivo a la de alta, con diferentes rangos de de la mano?

Básicamente está tratando de imitar lo que un vendedor. Antes de que la lista de la casa en el mercado se pregunta a varios agentes para preparar un plan de marketing. Esto incluirá como parte de su cálculo de cuánto se puede vender la propiedad. El agente prepara ni un solo número, o incluso un rango; también incluyen en su metodología. Lista de las otras propiedades que son similares en ubicación, tamaño, tipo, y se han vendido recientemente. Se incluyen también algunos de los otros que son similares y se encuentran actualmente en el mercado.

Ahora un vendedor también tiene que incluir en su decisión que el resto del paquete: costo que el agente va a cobrar, los servicios que se ofrecen, y cómo esperan anunciar la propiedad. En el caso de que esto no es su preocupación, salvo que usted también podría estar interesado en los servicios prestados por el agente que representa a usted si usted va a contratar a uno.

Si sus dos estimaciones están muy separadas, entonces usted debe conseguir una tercera estimación. Conseguir tantos detalles como sea posible sobre su metodología, y debe incluir detalles sobre las propiedades comparables que se utiliza. El uso de esta información detallada para ver si su estimación tiene sentido.

En algunas jurisdicciones, se puede sugerir el uso de registros de impuestos a hacer una estimación, pero que sólo funciona si existe una relación con el precio y la información de los impuestos. Si la jurisdicción sólo se vuelve a calcular los valores de cada tres años, y el mercado está caliente, o está cayendo, los impuestos de los valores valen como una estimación.

Lo que complica la situación es que usted sabe, el actual propietario, y usted sabe que probablemente no se ha hecho una estimación del valor. Se puede basar en lo que alguien más en el complejo vendido su tipo de lugar similar para el año pasado. Usted no desea tomar ventaja de ellos la baja por bolas y luego se dan cuenta más tarde. Tendría que hablar con ellos incómodo. Pero también no quieren pagar más sólo porque usted se preocupa demasiado por sus sentimientos.