¿Es posible incurrir en gastos de cierre antes de cerrar la compra de una vivienda, al rescindir el contrato demasiado tarde?

Question

Alguien que conozco está comprando una casa y ya ha pasado la inspección, el periodo de compromiso y todo. Mientras espera que el prestamista y los abogados tengan todo listo para el cierre, este comprador reconoció algunas razones por las que esta compra no es una buena idea para ellos y están considerando seriamente echarse atrás.

En este momento, semanas después del compromiso y probablemente a un par de semanas del cierre, el comprador espera tener que pagar los honorarios de depósito/depósito de ~1k dólares incorporados en el contrato + los honorarios de su abogado y del abogado del vendedor. El abogado del comprador advirtió que en este punto, el comprador puede tener que pagar por los honorarios de cierre también ya que la mayor parte de ese trabajo se ha hecho, y que podría ser demandado por el vendedor. Si la demanda del vendedor es o no un riesgo real y por qué daños y perjuicios sería un poco en el aire - ya que el vendedor no ha estado viviendo en la casa por un tiempo, por lo que sé, dudo que haya graves costos / daños que el vendedor demandaría. Lo que pongo en duda es que el comprador sea responsable de los costes de cierre si se echa atrás antes del cierre, partiendo de la base de que la mayor parte del trabajo para el cierre ya se ha realizado. En cuanto a lo que este comprador debería al banco prestamista, me imagino que los honorarios del tasador y una tasa del título, y creo que ya pagaron al tasador cuando se hizo la tasación.

¿Es posible incurrir en gastos de cierre por echarse atrás demasiado tarde en un contrato inmobiliario, aunque sea antes del cierre? En caso afirmativo, ¿se trataría de costes de cierre totales o sólo parciales, y cómo puede determinarse?

Answer 1

Siempre se rige por los términos de los contratos en cuestión. Es probable que haya dos contratos. Uno entre el comprador y el vendedor; y otro entre el comprador y su agente.

Dichos contratos deben especificar los plazos de las etapas del proceso, así como las indemnizaciones/anulaciones que se aplican a dichas disposiciones.

Suponiendo que existan disposiciones que lo contemplen, sí, el vendedor probablemente tenga daños y perjuicios. Eligieron al comprador y rechazaron otras ofertas. Conseguir otra oferta puede llevar semanas o meses, luego tienen que esperar más inspecciones y el resto del proceso de cierre para completar. Pero las disposiciones del contrato cubren este escenario.

Tenga en cuenta que el abogado de los compradores hará que los daños suenen lo peor posible para convencer al comprador de completar la compra.

El hecho de que la mayor parte del trabajo se haya realizado, significa que esas personas esperan cobrar. Los tasadores, y los inspectores hicieron su parte. No se espera que un nuevo comprador acepte ninguno de esos informes, por lo que habría que volver a hacerlos. Alguien tendrá que pagar por su trabajo.

Answer 2

El contrato de compraventa de una vivienda suele asignar ciertos costes que deben ser asumidos por el vendedor y el comprador. Cualquier cosa que el vendedor se comprometa a pagar puede considerarse un daño: título, encuesta, tasación, mejoras o reparaciones de la propiedad realizadas para el comprador, etc.

También hay daños y perjuicios derivados de la falta de ejecución del contrato. Si el valor de mercado baja, tu amigo podría ser responsable de la diferencia en el precio de compra de la casa. Si la casa desarrolla un problema grave entre la fecha de cierre original y la venta de la casa, tu amigo podría ser responsable de arreglarlo, ya que originalmente habría sido su problema. Cualquier coste en el que incurra el vendedor debido a la falta de ejecución del contrato podría recaer en tu amigo.

Por defecto, el vendedor reclamará las arras como daños automáticos, pero los daños reales serán probablemente mucho mayores una vez que se empiece a hablar de los costes de cierre. Muchos estados facilitan la presentación de demandas en tribunales de menor cuantía por valores de hasta $15,000 or $ 25.000, por lo que supongo que tu amigo acabará pagando todos y cada uno de esos daños.

Esto no responde a si tu amigo debe o no renunciar al contrato. Supongo que en la mayoría de los casos es mejor renunciar a un contrato y asumir el riesgo de pagar $5,000 or $ 10.000 en daños que estar atascado con una casa que no quieres tener. En el mejor de los casos, si se marcha, sólo tendrá que pagar los 1.000 dólares de fianza. En el peor de los casos, tendrá que pagar los daños reales, que puede calcular él mismo.

Si ejecutara el contrato y luego se diera la vuelta y tratara de revender la casa que no quería, entonces el mejor caso es que estuviera pagando alrededor del 6% del valor de la casa en costos de venta, y asumiendo que esto es un $100,000-$ 200.000 dólares de casa, entonces estaría buscando $6,000-$ 12.000 en gastos de venta. Tampoco se expone a un riesgo menor que si se retira, ya que si el mercado baja o la casa tiene un problema importante, eso ocurrirá independientemente de que ejecute o no el contrato. La única diferencia es que si se retira, el vendedor tiene que luchar para pagar los daños y perjuicios, mientras que si ejecuta la venta, asume automáticamente esos daños y perjuicios.

Answer 3

¿Fue a través de abogados o agentes inmobiliarios? Si se hizo a través de agentes inmobiliarios, entonces es súper sencillo... si no cerraste, no firmaste el contrato final, y sólo tienes tus gastos de cierre de prepago, y NADA MÁS. Y los compradores deberían haber recibido un papel con la lista de sus costes de pre cierre de los que son responsables, por lo que no debería ser una sorpresa.... la encuesta, la inspección, el depósito (sólo si se requiere), el seguro de los propietarios de la vivienda, los impuestos pro-calificados. El seguro y los impuestos serían reembolsados. Creo que podría haber otros elementos, ha sido un par de años, pero estoy seguro de un agente de bienes raíces puede ayudar con este ...

En cuanto a los 2 contratos, esto podría responder a la pregunta del abogado/agente inmobiliario... pero supongo que podría especular... especulo que el vendedor tendría su propio contrato con su abogado, y no tendría nada que ver con el comprador. El comprador tendría que haber leído y aceptado/firmado ese contrato, y dudo que lo haya hecho. De nuevo, si es a través de abogados, el comprador tendría su propio abogado, contrato y honorarios por adelantado. Ya habrían tenido que acordar y firmar. Así que, a excepción de una partida que podría depender de un porcentaje, deberían saber qué honorarios han pagado ya y cuáles quedan por pagar, los gastos previos al cierre y cualquier gasto de penalización por gastos de cierre (SI LO HAY).

VERSIÓN RÁPIDA: Y el no cierre sigue en pie, no hay cierre, no hay contrato final, sólo los costos de pre cierre que se darían a conocer de antemano y se firmaron ya sea con el documento de los agentes inmobiliarios (hay un formulario especial), o si a través de los abogados, el abogado debería haber revelado un documento de pre-cierre, y las sanciones, en su caso, debería haber sido en los documentos también.