¿Por qué la mayoría de los prestamistas no prestan sobre una propiedad arrendada si el arrendamiento tiene menos de 70 años?

Question

El Servicio de Asesoramiento Monetario :

¿Qué importancia tiene la duración de un contrato de alquiler?

Si el contrato de arrendamiento es inferior a 70 años, podría tener problemas para conseguir una hipoteca.

Los prestamistas normalmente necesitarán que se extienda durante 25-30 años más allá del final de su hipoteca.

Answer 1

El arrendamiento es un activo que se deprecia. Cuando el contrato de arrendamiento se acaba, hay que devolver la propiedad o pagar al propietario para que renueve el contrato. Cuanto más tarde en renovar el contrato, más costará. Esto es bastante diferente a la propiedad absoluta, que tiende a subir de valor con el tiempo.

El prestamista no sólo piensa en si el contrato de alquiler es más largo que la hipoteca. También se preocupa de lo que valdrá el arrendamiento si tiene que recuperar la propiedad y venderla en el mercado abierto.

Un contrato de alquiler al que le queden pocos años es inembargable. Pero eso significa que un contrato de arrendamiento al que sólo le queden unos pocos años al final tampoco es hipotecable. Para que el contrato de arrendamiento tenga valor para el prestamista, tiene que estar a más de dos periodos hipotecarios completos.

Answer 2

Un contrato de arrendamiento sin tiempo de duración tiene un valor de reventa nulo.

Sólo los arrendamientos muy largos tienen un valor estable y pueden considerarse un activo en el mercado inmobiliario.

Los arrendamientos cortos comienzan a perder valor a un ritmo rápido porque

1. (como señala la respuesta de Simón B), dado que su valor tiende a cero, son efectivamente un activo que se deprecia
2. el coste de la prórroga legal de un contrato de alquiler aumenta exponencialmente a medida que se agota el plazo.

Esta interacción alcanza un punto de inflexión en algún momento de los 80-70 años. Un prestamista hipotecario necesita una garantía para todo el periodo del préstamo, normalmente de 25 a 30 años.

Answer 3

Intentemos determinar cuál sería el valor de ese arrendamiento para un inversor, para ver cómo quedaría desde el punto de vista financiero, en lugar de como vivienda personal:

En primer lugar, hay que tener en cuenta el valor de un inmueble "en propiedad", antes de hablar de un arrendamiento de larga duración. Para simplificar, supondremos un mercado inmobiliario muy eficiente, en el que tanto el alquiler como la propiedad de un inmueble vienen a ser opciones aproximadamente equivalentes. En realidad, algunos mercados tienen beneficios para el alquiler y otros para la propiedad, por diversas razones, pero en general ambos deberían ser similares.

Con este marco de referencia, poseer un $100k house and living in it is about the same as renting that $ Una casa de 100 mil dólares. Dicho de otro modo, es más o menos lo mismo que ser propietario de la casa y alquilarla a otra persona, con ánimo de lucro.

Supongamos además que este $100k house rents for about $ 1k por mes. Que $1k per month should fully cover property tax [let's assume $ 100 / mes], un mes medio de reparaciones [supongamos de nuevo 100 dólares], las cuotas del condominio [supongamos que ninguna en este caso], y cualquier otro coste de propiedad incluyendo la pérdida de ingresos que podrían obtenerse en un activo con el mismo nivel de riesgo . es decir: Supongamos que una casa tiene el mismo riesgo de poseer que una cartera de acciones que gana un 7% - eso significa que el $100k house investment also needs to earn $ 7k al año [583 $ / mes] que se ganarían si se compraran acciones en su lugar.

Así que en nuestro ejemplo, $1k of rent compared with $ 783 de gastos deja un beneficio neto de $217. But let's assume that it's only rented for 11 months of each year, to account for the fact that it won't be always 100% rented. So that leaves 11 months of revenue and 12 months of cost, or $ 1.604 de beneficio neto anual, por encima de lo que podría ganar en la bolsa.

Estoy manipulando algunos conceptos financieros para llegar al punto principal, que es que algo que te cuesta $100k and earns $ 1.604 / año, tendría que ser poseído durante unos 62 años antes de que se amortice.

Así que, con algunas cifras sacadas del aire, hemos llegado a la conclusión de que si se posee una propiedad durante menos de unos 70 años, puede que no se amortice. Pero más de ese tiempo y debería .

Dicho en términos más sencillos, eliminando por un momento el concepto de los 7.000 dólares anuales de pérdida de rentabilidad bursátil:

Si has ganado $8,604 / year from an income stream, and divide that by $ 100k, da una tasa de rendimiento del 8,6%. Esto viene a decir lo mismo: que gana juuuuuy poco más que el 7% de rentabilidad de la bolsa.

Si vas a ganar la misma cantidad de dinero para siempre, cada año, eso se llama "perpetuidad". Matemáticamente, el valor de ganar $8,604 per year, with something with a 8.6% annual rate of return, is $ 8,604 / 8.6% = $100k. Something you earn every year, for a certain number of years, is called an 'annuity'. Mathematically, the value of earning $ 8.604 cada año durante 5 años es $8,604 * [1-(1+8.6%)^(-5)-1] / 8.6% = $ 33,816. Verás que es algo menos que 5 años * 8.604 [ = 43.020], debido al valor temporal del dinero, es decir, que el dinero del año que viene vale menos que el de este año.

Si hacemos la fórmula de la anualidad anterior para 61 años, encontramos que el valor actual es $99,394, which is just a rounding difference away from our original $ 100 mil de precio de compra. Pero si lo hacemos durante 30 años, nos salen 91.626 dólares. Lo que esto nos muestra es que la parte más valiosa de un flujo de ingresos está en los primeros 20-30 años, y después de eso, el valor en dólares de hoy es mucho menor, debido al valor temporal del dinero.

Como resultado de lo anterior, se puede ver que utilizando nuestros números hipotéticos, podemos ver cómo poseer un flujo de ingresos igual al valor de una casa de 100 mil dólares, se paga por sí mismo después de unos 61 años, pero no necesariamente se paga por sí mismo después de menos de eso .

Para el banco, esto significa que no pueden estar tan seguros de que la propiedad dará suficiente valor para pagar la hipoteca y, por lo tanto, puede resultar más difícil conseguir una hipoteca sobre dicha propiedad.