No tiene sentido comprar una casa para vivir, por un par de años, entonces alquilar?

Question

Actualmente estoy buscando para comprar una casa para vivir en 2-3 años, y luego alquilar. La mayoría de las recomendaciones que veo son para comprar una casa si ser dueño de por lo menos 5 años, pero no estoy seguro de cómo este consejo se aplica si me gustaría alquilar el lugar después.

Después de haber hecho algo de matemáticas, me parece que el punto de equilibrio para que me entre la compra y el alquiler es más o menos a los 2 años. Después de 2 años, voy a tener pagado $36,000 in rent, and if I would have sold the house after 2 years I would have lost $36,000 en la venta de la casa después de que los costos de cierre y para el costo de oportunidad del dinero que me han puesto en el mercado de valores en su lugar si yo había alquilado. Así que después de vivir en la casa durante 2 años he salir adelante, y si puedo alquilar la casa, entonces yo podría ganar la equidad por tener un inquilino.

Mis matemáticas cuentas para pagos de la hipoteca, impuestos de propiedad, mantenimiento, seguro de hogar, hogar apreciación de valor, mercado de valores de apreciación, el alquiler estoy pagando actualmente, y de las deducciones de impuestos.

¿Esta línea de pensamiento parece tener sentido, o me estoy perdiendo otro ángulo en averiguar si esta es una buena manera de evaluar la propiedad de la vivienda?

Answer 1

La compra de una casa para vivir, con la intención de alquilar después de un tiempo es una bonita forma común para la gente a meterse en el negocio de alquiler. Es el enfoque que tomé para mi primer alquiler. La idea de permanecer al menos 5 años se basa en el coste de la compra/venta, convirtiendo a alquiler de medios de no incurrir en los costos de venta, pero hay otros factores, ya que necesitará un lugar para vivir después de convertir a un alquiler.

Aquí están algunas consideraciones en ningún orden en particular:

• Cuando se mude, si usted tiene la intención de comprar otra propiedad, usted tendrá que ser capaz de ahorrar lo suficiente en los próximos 2-3 años, para cubrir un pago inicial en otra propiedad.

• Su ingreso deberá ser lo suficientemente alto para que usted puede conseguir otra hipoteca. Relación de deuda a ingreso va a limitar lo que se puede calificar, y la mayoría de los bancos no cuentan potencial de ingresos de alquiler como de ingresos. Incluso después de que usted ha alquilado un par de años que normalmente sólo cuente ~70% de su ingreso de alquiler para el préstamo de calificación de los efectos.

• Ser un propietario no es para todos y no siempre es un fabricante de dinero. Se puede tomar un montón de tiempo, esfuerzo y dinero.

• Muchas cosas pueden cambiar en 3 años, usted podría encontrar que no es práctico o posible para convertirlo en alquiler en el programa de línea de tiempo.

• Tendrás que ser capaz de capear los períodos de vacancia/falta de pago, así como en materia de mantenimiento y/o reparación de los costos. También podría tener que lidiar con caídas en los mercados y la pesadilla de los inquilinos.

Hacer un montón de investigación antes de comprometerse, de ser un propietario, en general, y también sobre el mercado de alquiler en su área. Si usted decide seguir adelante, me sugieren comprar algo en el extremo más bajo de lo que usted califica para para que usted no tenga que preocuparse de ingreso/pago en el siguiente lugar. Me gustaría comprar en un área en la que usted se siente cómodo viviendo durante más de 3 años si las cosas no funcionan según lo previsto.

Lo bueno de este enfoque es que le da un montón de tiempo para decidir qué hacer a continuación. Si usted compra una muy asequibles casa que esté contento con el por un tiempo y que también haría un buen alquiler, entonces usted tendrá un montón de flexibilidad en los próximos años y debe salir bien, incluso si usted no se decide a alquilar.

Answer 2

lo que las matemáticas no cubre el riesgo. Los cálculos se ha supuesto que usted será capaz de alquilar la propiedad a una tasa que cubra los gastos de la hipoteca. Lo que si que no transpiran? Después de ser dueño de una propiedad de dos años, el principio es aproximadamente la misma que al principio, pero el valor de mercado puede ser en realidad más baja (estamos cerca de la cima del alza de los precios de bienes raíces, después de 10 años). Por lo tanto, se podía ver a sí mismo, sin inquilinos y una hipoteca que es mayor que el valor de venta. Pero supongamos que se pone abajo a la convencional de 20%, por lo que no será obligado a vender. Sin embargo, usted se sentirá motivado a vender, debido a que usted tendrá que pagar una hipoteca para su unrented la casa al mismo tiempo que usted está pagando por un techo sobre su cabeza en otra parte.

Considerar también el factor de molestias de ser un lejano propietario. Es muy difícil de hacer, por lo que la mayoría de la gente contrata a un administrador de la propiedad local, que a menudo consume cualquier ingreso neto generado a partir de alquiler.

Si sólo está pensando en quedarse por dos años y no va a volver, entonces alquilar un lugar lleva mucho menos pasivo financiero y de riesgo.