Respuestas concisas a sus preguntas:
Depende del préstamo y el banco; cuando "acelerar" el pago de un préstamo mediante la aplicación de un pre-pago del saldo del capital, su pago mensual puede ser reducido. Sin embargo, en la práctica estándar para la mayoría de los tipos de préstamos es que el calendario de pagos será acelerado; usted tendrá que pagar no menos cada mes, pero usted tendrá que pagar antes.
No puedo confirmar ni negar que una pasantía en cuenta como experiencia de trabajo en el campo para el propósito de los préstamos hipotecarios. Suena lógico, especialmente si se tratase de una pasantía pagada (en el que caso de que usted acaba de llamar un "trabajo"), pero no puedo estar seguro de que como yo no conozco a nadie que tengo una hipoteca sin acumular el trabajo necesario experiencia post-graduación.
Un oficial de préstamo estará encantado de hablar con usted y responder a preguntas específicas, pero si vas en el día de hoy, con ningún historial de crédito (el préstamo de estudiante ni siquiera ha entrado en el pago) y un montón de incógnitas (una oferta puede ser revocada, por ejemplo), usted prácticamente tiene la certeza de ser negado una hipoteca. El banco va a querer evidencia de que usted va a hacer buena a la deuda que tiene con el tiempo. Uno de $10,000 de los pagos sobre el préstamo, aunque importante, es un solo pago y en cuanto a tu historial de crédito (y calificación de crédito) se refiere.
Ahora, un poco más de comprobaciones de la realidad:
$70k/yr is not what you'll be bringing home. As a single person without dependents, you'll be taxed at the highest possible withholdings rate. Your effective tax rate on $70k, dependiendo del estado en que usted vive, puede ser tan alta como 30% (incluyendo la nómina/SS de impuestos, por un 1099 fuente de ingresos y/o un empleado en un estado con un impuesto a la renta), por lo que en realidad estamos sólo traer a casa los 42k/año, o alrededor de $1,600/paycheck if you're paid biweekly. To that, add a decent chunk for your group healthcare plan (which, as of 2014, you will be required to buy, or else pay another $2500 - efectivamente, otro 3% del total de los ingresos en concepto de impuestos). E incluso ahora, con su primer trabajo, usted debe ser al menos tratando de ahorrar hasta un pedazo decente o' cambio en un 401k o IRA como un fondo de jubilación.
Ese préstamo de estudiante, a partir de alrededor de 6 meses después de dejar la escuela, le costará alrededor de $555/mo in monthly payments for the next 10 years (if it's all Stafford loans with a 50/50 split between sub/unsub; that could be as much as $600/mes para todos-baja Stafford, o $700 or more for private loans). If you were going to pay all that back in two years, you're looking at paying a ballpark of $2500/mes dejando solo $700 para pagar todas sus facturas y gastos de cada mes. Con un 3-año de la rentabilidad del plan, usted está girando alrededor de uno de sus dos cheques de pago de cada mes, para que el estudiante prestador de servicios de préstamos, que para un soltero es factible, pero todavía bastante apretado.
El pago de la hipoteca no es el único pago que se realice en su casa. Si usted consigue un préstamo de la FHA con un 3,5% hacia abajo, el acreedor será la demanda de PMI. La ciudad/condado es probable que gravar con un impuesto a la propiedad sobre el valor catastral del terreno y el edificio. El prestamista puede requerir que usted compra seguro de hogar con el mínimo aceptable límites de cobertura y deducibles. Todos estos serán pagados en las cuentas del fideicomiso, administrado por el banco de préstamos, de un solo cheque de enviar mensualmente. Tengo que pagar todos estos, en un estado (Texas) que obtiene sus principales ingresos de las ventas y el impuesto a la propiedad en lugar de los ingresos, y mi pago mensual no es el doble de la simple P&I.
Una vez que usted tiene en la casa, usted querrá llenar la casa. Buena cama: probablemente, $1500 between mattress and frame for a nice big queen you can stretch out on (and have lady friends over). Nice couch: $1000. TV: la llamada es de $500. Eso es probablemente lo mínimo que usted quiere comprar para reemplazar lo que se vivió a través de la universidad con (tendrás un lugar para comer y dormir otro que el piso de su nuevo hogar), y ya estamos hablando de casi un mes de salario, o pagos de hasta el 10% mensual de su sueldo en más de un año en un par de tarjetas de crédito de tiendas. Placas, utensilios de cocina, etc sigue chocando esto. Sí, son (en teoría) todos los costos por única vez, pero son cosas que usted necesita, y las cosas que usted no puede tener si usted ha estado viviendo en los dormitorios y comer en los comedores, todo a través de la universidad.
La casa que compre ahora es probable que sea un "starter", tal vez 3bed/2baño y 1600 pies cuadrados en el extremo superior (lo venden em tan pequeño como 2bd/1bt 1100sqft). Se va a apoyar una esposa y 2 hijos, pero en ese momento vas a estar a punto de reventar.
¿Qué sucede si su futuro esposo tenía la misma idea de comprar una casa temprano, mientras que las tasas eran bajas? El costo de la compra de una casa puede ser tan solo el 3.5% de enganche y un par de cientos más en el avance de custodia y un par de otros gastos el vendedor no puede pagar por usted. El costo de la venta de la misma casa es probable que incluya todos los gastos que hizo el vendedor paguen cuando usted la compró, porque vas a vender a alguien en la misma posición en la que estés ahora. No sabía que en el momento en que compré mi casa, pero he pagado alrededor de $5,000 to get into it (3.5% down and 6 months' escrow up front), while the sellers paid over $10.000 a salir (el propietario se casó con otro dueño de casa, y terminó la venta de las dos casas para moverse fuera de la ciudad; ni siquiera sé qué tipo de baño que tomaron en la casa no estábamos involucrados con).
Me gradué en el año 2005. No compré mi primera casa fue hasta que me casé y bastante bien resuelto, en 2011 (y sí, estábamos buscando porque las tarifas de hipoteca eran en el fondo de la roca). Somos realmente afortunados en términos de una casa que, si queremos o no tener, podemos vivir, por el resto de nuestras vidas (sólo 1700sqft, pero oficialmente es un 4/2 con una sala de repuesto, y una suite principal en la planta baja y cuarto de niños/oficina, así que cuando seamos viejos y decrépitos ya bastante podemos vivir en la planta baja). Yo le recomienda que lo haga el mismo, incluso si al hacerlo te pierdas de los mejores tipos de interés.
Último ejemplo: digamos que, hipotéticamente, que la mordida en las tasas de interés actuales, y en un bloqueo de la tasa de justo por encima de prime en el 4%, 3.5% hacia abajo, el vendedor paga el cierre, pero luego de dos años de casarse, cambiar de trabajo y tienen que mudarse. Imaginemos que una realidad alternativa en la que, después de dos años de vivir en un apartamento, todos de la misma vida que los cambios sucedan y ahora usted está haciendo compras para su primera casa de haber sido pre-aprobado en el 5%.
Que un punto porcentual de ahorro por la compra ahora, en una casa en la $200k range, is worth about $120/mes o acerca de $1440/yr off of your P&I payment ($921.42 en un $200,000 home with a 30-year term). Not chump change (over 30 years if you had been that lucky, it's $43000), pero es menos del 5% de su sueldo neto (mes a mes o año). Sin embargo, cuando se mueve en dos años, el comprador probablemente va a querer el mismo trato que tenemos - vendedor paga de cierre debido a que el nivel de mercado que usted compró en (a bajo precio arrancadores para los compradores de primera vez). Que una comisión del 3% para ambos agentes, el 1% de la originación, el 0,5%-1% de garante, y diversos gastos fijos (título, etc). Suponiendo que el valor de la casa no ha cambiado, vamos a llamar a el total de los costes de venta del 8% de la casa valor de $200k (which is probably low); that's $16,000 en los gastos del vendedor. De nuevo, suponiendo que el valor de la vivienda no cambiar y que obtuvo un préstamo de la FHA requieren sólo el 3,5% hacia abajo, su pago inicial ($7k) plus principal paid (about another $7k; 6936.27 para ser exactos) sólo cubre $14k of those costs. You're now in the hole $2,000, y usted todavía tiene que venir para arriba con su próxima casa del pago inicial.
Con todas las otras cosas en igualdad de condiciones, con el fin de volver a donde estabas en el valor neto de las condiciones antes de comprar la casa (que significa $7,000 cash in the bank after selling it), you would need to stay in the house for 4 and a half years to accumulate the $16,000 en la equidad a través de los pagos del principal. Que te deja con su original $7,000 down payment returned to you in cash, and you're even in accounting terms (which means in finance terms you're behind; that $7,000 invertido en el 3% promedio histórico de la tasa de inflación habría ganado alrededor de $800 en esos cuatro años, lo que significa que debe mantenerse alrededor de alrededor de 5,5 años antes de "break-even" en TVM términos).
Por esta razón, me gustaría decir que usted debe ser muy cauteloso al comprar su primera casa; puede muy bien ser la última en la que nunca voy a comprar. Ya sea porque has hecho una buena elección o malo depende de usted.
