¿Cuáles son las consecuencias de no reclamar como "residencia principal" una casa que posees?

Question

Soy soltero y vivo con mis padres. Actualmente alquilamos. Mis padres quieren comprar una casa que está a unos 150 millas de nuestra residencia actual y mi lugar de trabajo. Ellos no tienen ningún ingreso.

Suponiendo que compro esta casa para mis padres pero no la reclamo como mi residencia principal a pesar de que es mi primera casa. En cambio, la reclamo como una "segunda casa" o "casa de vacaciones", ya que iré allí los fines de semana y días festivos.

¿Cuáles son las consecuencias de no tener esta casa como residencia principal? ¿Terminaré pagando más en los pagos de la hipoteca e impuestos?

Por ejemplo, escuché que los bancos pueden cobrar una tasa más alta si no es una residencia principal, y no puedo deducir los pagos de la hipoteca cuando hago mis impuestos. ¿Es cierto?

Answer 1

Una residencia elegible se puede vender con una ganancia de hasta $250,000 ($500,000 si están casados) sin tener que pagar impuestos (sobre la ganancia o la inversión inicial). Mientras que cualquier acumulación en una segunda vivienda o casa de vacaciones será gravada al momento de la venta a la tasa de impuestos sobre ganancias de capital. Sus impuestos y deducciones de intereses de sus dos primeras casas funcionan de la misma manera, se pueden deducir.

Las compañías hipotecarias pueden ofrecer diferentes tasas para una residencia secundaria, esto es situacional, basado en la proporción de deuda y el historial crediticio.

La exención de vivienda habitual es una reducción del valor de la propiedad por una cantidad establecida que es aprobada por el condado o estado, pero solo en su residencia principal.

Entonces, la residencia principal tiene un significado diferente para la compañía hipotecaria, el gobierno federal y el gobierno local, y está designada por pautas más que reglas estrictas. El propósito de las pautas es asegurarse de que no obtenga beneficios fiscales por una propiedad de alquiler. Por lo tanto, ese es el primer paso, si está obteniendo ingresos de ello, no puede reclamarlo como principal en ninguna de las 3 categorías.

Para solicitar el préstamo, la compañía hipotecaria puede considerarlo su residencia principal, ya que lo está comprando para la familia y planea pasar una cantidad significativa de tiempo allí y será su primera casa. Su familia debe ser suficiente para cumplir con la cláusula de ocupación del propietario, que está en algunos acuerdos de préstamo que el inquilino principal sea el propietario durante el primer año, esto a veces se incluye para ciertos tipos de préstamos como una reducción de riesgos. No hay una distinción legal separada para que la compañía de hipotecas emita un préstamo para una residencia principal, es solo un cálculo de riesgos. Su única diligencia debida legal aquí es tratar de no violar la cláusula de ocupación del propietario.

Para el gobierno federal, es un poco diferente. Realmente no necesitan distinguir mucho entre sus dos primeras casas para fines de deducción de impuestos, siempre y cuando no sea principalmente una propiedad de alquiler. Para ser una residencia elegible para los propósitos de una venta y protección de ganancias de capital, debe haber sido propietario de la casa durante 5 años y haber vivido allí durante 730 días de los 5 años anteriores a la venta. Tenga en cuenta que el Servicio de Impuestos Internos no requiere o utiliza las palabras principal o principal, solo elegible.

Para el estado, o a veces por condado, la implicación es un poco diferente. Debe haber sido propietario de la casa el 1 de enero y tenerla como residencia "principal" según muchos estados diferentes (su estado puede ser diferente, por favor verifique). Por ejemplo: en Texas solo necesita declarar su residencia principal teniéndola en su licencia y presentando su documentación gubernamental allí. Y no tener otra residencia principal.