Hay desventajas a DHA Propiedades de Inversión?

Question

En Australia, la Defensa de la Vivienda de Australia (DHA) vende una selección de sus propiedades a los inversores privados en virtud de un acuerdo de arrendamiento con el fin de complementar la oferta de vivienda para la Fuerza de Defensa Australiana.

DHA proporciona:

• Alquiler garantizado - no hay vacantes entre los inquilinos en alquiler está respaldado por el Gobierno de Australia).

• Arrendamiento a largo plazo - hasta 12 años.

• Propiedades de calidad de marca nueva o recién renovado.

• El DHA de la Propiedad a los Cuidados de tomar el cuidado de todos los aspectos de mantenimiento y reparación de cualquier daño causado por los inquilinos.

Así que basado en todas estas ventajas proporcionadas en DHA propiedades de inversión en comparación con su estándar de propiedades de inversión, hay desventajas a ellos o son ellos realmente un inversionista del sueño?

Answer 1

Una rápida búsqueda en línea para "desventajas de defensa de la vivienda australia propiedades de inversión", se convierte en un varios artículos que se lista un par de inconvenientes. Yo no puedo responder por estos personalmente porque no estoy familiarizado con el Australiano mercado de alquiler, pero pueden ser todas las cosas a tener en cuenta. Cito textualmente donde se indica.

1. La defensa de la vivienda tiende a ser un precio de 5% a 10% por encima del precio de mercado vigente para los ejidos, en la misma zona. De acuerdo a este artículo, el DHA admite que esto es cierto, pero afirma que es un precio justo a pagar por la seguridad adicional de la alianza. Usted tendrá que decidir si la renta adicional de seguridad es la pena el precio más alto (suponiendo que estos artículos son exactos).
2. Los precios más altos se traducen en menores rendimientos de alquiler, incluso antes de gastos de gestión.
3. La mayoría de las viviendas se encuentra cerca de ADF bases, que son generalmente de bajo crecimiento o la disminución de las áreas. Esto limita el potencial de ganancias de capital en la venta de la propiedad.
4. Altas tasas de gestión. DHA cargos 16.5% de la renta bruta de las casas (o 13% para las unidades y casas), que es el doble del promedio en el sector privado. Como con cualquier tarifa, estos enormemente , reducir el rendimiento.
5. "El DHA restringe la venta de propiedades, si un contrato de arrendamiento es todavía en su lugar. La propiedad debe ser vendido con todas las condiciones de arrendamiento en el lugar, el cual elimina el propietario de los ocupantes como de los compradores. Su sólo a los posibles compradores son inversores que piensan que el DHA propiedades son una buena apuesta."
6. "El DHA conjuntos no negociable precio de venta para el inversor".
7. "El DHA realiza una revisión de las rentas de cada año, pero es notoriamente difícil en el pago de los aumentos. Los propietarios de terminar con propiedades que son más caros y bajo-alquilado, a menudo, de ordinario lugares - la esencia de una mala propiedad de inversión."
8. Finalmente, el DHA propio sitio web afirma que " la Renta puede ser objeto de mitigación en circunstancias limitadas." Un vistazo rápido no me muestran dónde encontrar cualquiera de estas circunstancias, pero si usted está interesado en la búsqueda de una propiedad, vale la pena buscar en estas circunstancias podría ser (y si usted lo ve en su sitio, que me haga saber, porque tengo curiosidad).

Answer 2

Pienso que el mayor razón en contra de la DHA compras (no considero inversiones) son los puntos 3 y 5 se mencionó anteriormente.

El mercado de reventa es sólo a otros inversores que están convencidos de que es una buena inversión.

Si usted no puede vender a propietario de los ocupantes, se ha eliminado la MAYORÍA de su grupo potencial de las personas para revender a esto tiene un efecto devastador en su capacidad para hacer cualquier ganancia de capital de su inversión, si no estás persiguiendo a la ganancia de capital...asegúrate de entender por qué! (ver artículo más abajo)

La gente de marketing tendrá usted cree que el DHA es una gran inversión de un rendimiento perspectiva...tal vez sea así, yo no he crujía a los números. Pero, en mi opinión, me pregunto - a quién le importa?

El rendimiento es importante para asegurarse de que puede mantener la propiedad, pero si no hay crecimiento del capital y usted no puede vender para obtener un beneficio o liberar un poco de capital para comprar el lado de la inversión, entonces usted acaba de poner un enorme bloque del camino en la creación de riqueza camino.

Estoy en la fase de acumulación de activos de invertir mi viaje, así que mi opinión está sesgada hacia la capital de las inversiones de crecimiento. A menos que tenga una considerable base de capital ya que, en mi opinión $4-5 Millones de dólares en deuda libre de los activos, entonces usted debe estar buscando el crecimiento del capital a activos...no de alto rendimiento.

En este artículo de Su Propiedad de Inversión de la revista, aunque ahora con fecha, da un buen ejemplo para ilustrar mi punto de vista sobre por qué el crecimiento del capital es la estrategia sensata durante el desarrollo de los activos de la fase de la creación de riqueza viaje: ¿por Qué el crecimiento del capital sigue siendo el rey

Answer 3

Junto con las razones anteriores, el hecho de que el DHA se encuentran bajo investigación por la Policía Federal, debería ser una bandera roja para cualquier inversionista potencial. La Policía Federal no se les llama en más de multas de aparcamiento.

Las reglas que están en el lugar para la efectiva y adecuada gestión parecen haber sido comprometida.

Me gustaría ver DHA gente de marketing explicar por qué el Departamento de Finanzas de la llama en los Federales.

Para aclarar aún más, con cualquier inversión, el inversor potencial debe satisfacer más allá de cualquier duda, si hay un problema con un individuo o con la manera en que la organización se gestiona como un todo. Mira los Cuatro Grandes bancos.

Para completar la investigación que sugieren esperar hasta que el DHA liberación de una adecuada declaración pública (espero que con sensatez de uno que es honesto, pero no contenga la respiración). Puedo ver paralelismos con el reciente escándalo de HSU. Cuando la administración está siendo llevado esposado puede ser demasiado tarde para cambiar de opinión.

Answer 4

Bueno, yo soy un inversor/ Arrendador bajo DHA propiedades.

Oflate, DHA perdido la identidad como un Gobierno de la agencia y tratar de imitar a un peor (no el mejor) real eastate agente. Cada año, el alquiler de la valoración es un drama o una pérdida de tiempo y dinero al arrendador. Tire hacia abajo de la renta por 10 a 22% y pide un secundario de valoración por ninguna razón. Incluso no estar de acuerdo con el mercado de la evidencia y el inicio de la intimidación o negro de correo táctica para obligar a aceept una por debajo de la renta de mercado o la amenaza de la tercera revisión , muy caro revisión compartida al 50% por el arrendador y el resto a los pobres de los contribuyentes! El trece de revisión también muy influenciado por la DHA mediante la presentación sesgada valoraciones y por lo tanto la destrucción de la independencia de la valoración. La API nombrado tasador no siguen el DHA gudie ni la guía de API y también ignoran la realidad del mercado y tomar el promedio de alquiler por la zona.

También losse 14% al 18% como la gestión de las cuotas pagadas a DHA. La venta también un problema y su alto tiempo de la CWG y el Ministro a cargo de la DHA deben iniciar una investigación independiente para exponer el potencial de nexo de unión entre los evaluadores y el DHA y cómo el arrendador (un auto financiado jubilados, pensionistas y otros).

Yo ya presentó una queja ante el Defensor del pueblo y a la espera de una respuesta. Hay 14 Arrendadores todos en una calle Privada (Sólo DHA propiedad arrendada en la calle) cerca de 213 Ray rd Epping 2121 que son arrendados a DHA durante más de 10 años. Por favor nota que la mayoría de los Arrendadores perdido casi $10000 por año debido a que el DHA en virtud de corte de la renta cuando ellos me pagaron el alquiler de mercado durante muchos años. DHA por error enviar el alquiler que se paga a todos. Hemos llamado a los detalles de alquiler que se paga a todos los 14 de los arrendadores en que calle privada, a partir de 2008 hasta la fecha en virtud de la Ley de Libertad de Información y a la espera.