Reconstrucción y demolición de viviendas

Question

Soy propietario de media hectárea en una zona muy conveniente y lucrativa y lo he sido durante años. Todavía debo mi hipoteca y mi casa está en buenas condiciones. Mi familia se está quedando pequeña rápidamente. Los constructores de viviendas que hacen los nuevos barrios en nuestra zona te joden totalmente, así que no lo haré. Quiero construir una casa en mi patio trasero mientras vivo en mi casa actual y luego demoler la casa actual. ¿Cómo puedo obtener un préstamo para eso? He estado en la construcción comercial e industrial y un poco residencial durante 15 años, así que no estoy preocupado por el know-how, y un amigo cercano sería mi "contratista general"

Answer 1

Sinceramente, si su casa actual está en buen estado, le convendría, desde el punto de vista económico, no demolerla.

Sus opciones, como yo lo veo:

Construye una ampliación en tu casa. Esto debería ser significativamente más barato/rápido, y esto es algo lo suficientemente común como para que no tengas problemas para conseguir un préstamo.

Construye la nueva casa, múdate y luego vende o alquila tu antigua casa. La ventaja es que puedes conseguir mucho dinero de esta manera, aunque pierdes el acceso a lo que sería tu patio delantero.

Construye la nueva casa en un terreno diferente y luego vende o alquila tu antigua casa. Esto cuesta un poco más por adelantado, pero deberías recuperarlo una vez que vendas o alquiles tu antigua casa, porque debería ser un poco más valiosa debido al terreno adicional. (Esto también te da la oportunidad de reevaluar tu ubicación actual, y mudarte a un lugar más conveniente si lo deseas). Construir una casa en un terreno también es algo común, y no deberías tener problemas para encontrar un préstamo.

Sin embargo, en general, la demolición de una casa en perfecto estado no es una decisión económica.

Answer 2

Su pregunta literal es,

¿Cómo podría conseguir un préstamo para eso?

En última instancia, tendrías que hablar con los prestamistas de tu zona para responder a eso. Nunca he oído hablar de un préstamo para la construcción que cubra el escenario exacto que estás describiendo (sin algunos factores adicionales, como la subdivisión del lote primero, o la demolición de la casa vieja primero), pero eso no significa que no exista.

Dicho esto, puedo ver algunos obstáculos:

• Los requisitos de zonificación y retranqueo pueden dificultar mucho el emplazamiento de una segunda vivienda en la parcela, dependiendo de dónde esté tu casa actual. Un medio acre no es gigantesco y es posible que te encuentres con que, literalmente, no hay un lugar donde pueda ir otra estructura, a menos que la casa actual esté metida hasta el fondo en una esquina y tú vayas a construir hasta el fondo en la otra esquina.
• Es posible que la zonificación local ni siquiera permita una segunda estructura (lo suficientemente grande como para vivir en ella) en una parcela. A muchas administraciones locales no les gusta que haya varias viviendas unifamiliares independientes en una misma parcela fiscal residencial, porque la propiedad se convierte básicamente en algo no comercializable (¿cuántas personas, al comprar una vivienda principal, quieren comprar dos casas a la vez? No muchas).
• La subdivisión evitaría los problemas de no estar zonificado para múltiples viviendas, pero puede ser difícil dependiendo de la disposición del sitio - por ejemplo, si usted no tiene suficiente frente a la carretera para que ambas casas tengan su propio camino de entrada, etc.
• Tendrías que arreglar el agua, la electricidad y el alcantarillado para la segunda casa. Si tiene una fosa séptica o un pozo, consulte el punto 1 (es aún menos probable que tenga espacio para ubicar la segunda casa si también tiene que encontrar espacio para un segundo pozo o una segunda fosa séptica).
• Un prestamista no querrá dejar tu hipoteca actual intacta, ya que eso significaría que no hay manera de que obtengan un gravamen de primera posición sobre la nueva construcción (de nuevo, a menos que subdividas). Si tienes suficiente capital, podrías considerar hacer la construcción con un préstamo con garantía hipotecaria sobre la primera casa, pero eso te deja con un problema una vez que estés listo para derribar la primera casa (hacerlo sería destruir la garantía de tu hipoteca actual y del préstamo HE).

Dependiendo del capital que tenga en la casa actual, esto puede ser un obstáculo: un prestamista no va a querer prestar de manera que tenga un saldo pendiente mayor que el valor de la propiedad en cualquier momento del proyecto (o después). Necesitas un préstamo lo suficientemente grande como para pagar tu hipoteca actual pero también para financiar la construcción. Así que, básicamente, necesitas una hipoteca por valor de dos casas, pero al final sólo tendrás una. ¿Cómo evalúa el banco el valor para determinar la LTV? No pueden evaluar basándose en un esquema en el que se incluyan los valores de ambas estructuras en la tasación, si vas a derribar la antigua (porque entonces probablemente estarías al revés después de eliminar la primera casa). No pueden evaluar basándose en una sola casa, a menos que tengas un montón de capital, porque entonces no tendrías suficiente dinero en efectivo para financiar la construcción después de pagar la hipoteca original.

En última instancia, la solución más sencilla es probablemente subdividir y construir la nueva casa en la nueva parcela siguiendo los procesos típicos de los préstamos para la construcción (como si se tratara de cualquier parcela al azar, pero que casualmente está justo al lado de su casa actual). Esto le permite tratar la nueva casa y la antigua por separado desde el punto de vista del préstamo, lo que hace que todo sea agradable y limpio. Pero ten en cuenta que tendrás que ser capaz de pagar la hipoteca de la primera casa antes de poder derribarla (legítimamente), ya que, de lo contrario, es probable que el banco pueda acelerar la hipoteca (básicamente, ponerte en la obligación de pagar inmediatamente todo el saldo). Así que, antes de hablar con los prestamistas, es posible que quieras hablar con el departamento de zonificación o planificación de tu municipio.

Además, como nota a pie de página, parece que estás planeando utilizar a un amigo como "contratista general". Si, al incluir eso entre comillas, estás tratando de indicar que tienes la intención de hacer la mayor parte del trabajo tú mismo, pero con su nombre en el papeleo, ten cuidado con la forma de describir este acuerdo a tu banco cuando busques un préstamo para la construcción. Los prestamistas suelen tener miedo de las autoconstrucciones ocultas como "sí, mi amigo es el contratista general, guiño guiño".

Answer 3

Si la comisión de urbanismo de la ciudad o del condado aprueba el proyecto, los bancos pueden conceder un préstamo para la construcción. Después de la aprobación final, el préstamo para la construcción puede convertirse en una hipoteca, pero la nueva hipoteca debe incluir también el pago de la otra hipoteca. En realidad, creo que el préstamo para la construcción tendría que incluir el pago de la otra hipoteca.

Un proyecto como éste no sería inusual si la nueva construcción coincide con otros desarrollos de alto nivel en el barrio. Lo inusual es no demoler la casa más antigua como primer paso.

Answer 4

Tenemos este escenario cerca de mí muchas veces e incluso lo repasé y decidí no construir - por razones específicas del terreno.

Algunos de los consejos que hay aquí son sencillamente erróneos. Se derriba una casa en perfecto estado si el coste de hacerlo más el coste de construir una nueva van a ser inferiores al valor futuro de la nueva casa. Los bancos le concederán un préstamo hipotecario para ello. Tienes que ir al banco con los planos y los costes de construcción y una tasación. Los bancos enviarán a sus tasadores y si puedes cubrir el 20-30% y tienes buen crédito tus posibilidades son muy buenas.

Pero toda la premisa de no demoler una buena casa es ridícula. Si la "buena" casa se interpone en el camino de las ganancias futuras, deshazte de ella. Si es "tan buena" y aún así se demuestra que no merece ser conservada, hay montones de formas de ganar dinero recuperando piezas.

La otra opción que tienes es, básicamente, construir una casa nueva encima de la antigua. Elige una pared y une las dos casas allí. Entonces, mientras se respeten las reglas de la línea de propiedad, la ciudad no tiene mucho que decir porque la "nueva casa" es tratada como una extensión. He visto esto hecho más de 20 veces en mi área y la mayoría de las veces se ve bien. De hecho, casi compré una y se hizo bien: la casa antigua era básicamente la fachada de la nueva y tenía un cuarto de lavado, una oficina y una pequeña sala de estar.

Ahora la otra opción que tienes es una adición. En el 95% de los casos una adición en una casa es una pérdida a largo plazo. Usted realmente tiene que estar en una zona de alta valoración para ganar en una adición. Si pones una adición de 1.000 pies cuadrados por 100.000 dólares, espera que tu casa valga 80.000 dólares más en la mayoría de las zonas. Es por eso que sugerí la construcción en la parte superior de - que es casi siempre un ganador como la construcción de una casa de 2500 pies cuadrados podría ser 175k en comparación con 100k adición.

Así que realmente se trata de valorar el derecho y las matemáticas.

Coste de demolición + Coste de construcción < Valor de la nueva casa ... si es falso...

Construir una nueva casa sobre la antigua < Valor de la nueva super casa ... si es falso...

Vender la casa e ir a comprar una nueva casa en la zona.

Cualquier otro razonamiento es sentimental y no pertenece a un sitio de consejos sobre el dinero.