Sobre la apertura de una LLC con poco que informar al principio

Question

Soy un empleado a tiempo completo en Texas y mi esposa es una ama de casa. Estamos comprando nuestra tercera casa y debería estar lista en unos 11 meses. Alquilamos nuestra actual segunda casa (de la cual somos dueños de alrededor del 50%) en AirBnb y apenas obtenemos beneficios ya que todavía estamos pagando la hipoteca. Alquilaremos nuestra actual casa (de la que somos dueños de un 25%) antes de mudarnos al nuevo edificio.

Soy un fanático del método de John Schaub de "construir riqueza una casa a la vez", donde se es dueño de un pequeño porcentaje de la propiedad y se la alquila por un precio no mucho más alto que el suficiente para cubrir los costos. De esta manera, la propiedad se paga por sí misma y sus ingresos por el alquiler no se realizan y por lo tanto no se gravan en la mayoría de las circunstancias.

Sin embargo, me gustaría saber acerca de la apertura de una LLC en estas circunstancias, por lo que obtengo una ventaja fiscal en mis costos para estas dos propiedades que estoy alquilando (HOA y los impuestos sobre la propiedad). Además, mi esposa trabajará informalmente en el mantenimiento de estas propiedades, arreglando asuntos, contratando contratistas cuando sea necesario, etc. Nos gustaría deducir sus costos también.

• Al principio tendré muy poco que informar, debido a que trato de tener ingresos no realizados en lugar de ingresos realizados. ¿Es un gran problema tener una LLC con poco o ningún beneficio? ¿Sería un problema para el IRS, y por qué?
• Independientemente del monto de la ganancia, ¿es ventajoso tener una LLC para alquilar propiedades mientras tengo un trabajo de tiempo completo?
• ¿Cuáles son los inconvenientes?

Answer 1

Puede que Jon Schaub tenga un consejo válido, pero parece que hay varios defectos críticos en su interpretación.

Hay que contabilizar los ingresos como tal

Parece que tienes la impresión de que como tus ingresos por AirBnB sólo pagan tu hipoteca, eso produce pocos o ningún ingreso para tributar. Eso sería el sistema de contabilidad "en mi cartera", que el IRS no reconoce. Ellos reconocen los sistemas de Caja o de Devengo. En ambos, todo los ingresos brutos de AirBnB puestos como ingresos .

Y luego, se cargan los gastos contra eso, en la medida permitida por la ley, ya sea como gasto de negocio o como deducción personal .

Limitación de los ingresos casi nunca tiene sentido

Ya que consigues deducir todos los gastos de tu negocio a pesar de todo... y ya que todos tus ingresos son ingresos... ganar menos dinero innecesariamente no tiene ningún sentido . Si su tipo impositivo incremental es del 25%, siempre será mejor que gane $100,000 and paying $ 25.000 impuestos -- que ganar $40,000 and paying $ 10.000 impuestos.

A no ser que ocurra algo muy inusual con el coste de tu negocio, o que esto te haga sobrepasar el límite de elegibilidad para alguna ayuda gubernamental como la sanidad o los cupones de comida. La idea de impedir que un negocio tenga éxito suena a un asunto hiperintelectual y absurdo, como el comunismo, y el Sr. Schaub debería dedicarse al sector inmobiliario :)

Si alguien más tuviera una participación en el negocio, sería realmente un incumplimiento del deber fiduciario para que el negocio se quede corto, porque ellos sufriría innecesariamente. Lo digo porque dices "alrededor del 50%" y "alrededor del 25%". Debes responder ante tus otros 1 o 3 socios de por qué limitas su participación en los beneficios.

Las hipotecas no son gastos, sólo los intereses

Si ese 50%/25% refleja simplemente la financiación (hipoteca) Entonces no son socios, debes una hipoteca. La contabilidad correcta es: eres dueño del 100% de la casa (en el activo), una hipoteca (en el pasivo), y los intereses de la hipoteca (en los gastos, lo que afecta a la cuenta de resultados). Ten en cuenta que el pago del principal de la hipoteca no se contabiliza en absoluto en la cuenta de resultados. Estás tomando un activo en efectivo y utilizándolo para pagar los pasivos, lo que aumenta los activos netos, pero es un papel de la que se beneficia. La mera conversión de un tipo de activo en otro se anula y no tiene ningún efecto sobre el P/L. El P/L es esencialmente lo que se paga en impuestos.

Como el capital de la hipoteca no anula los ingresos, los ingresos utilizados para pagar el capital de la hipoteca puestos como beneficio .

LLCs no funcionan así ... a menos que preguntes

Sin embargo, me gustaría saber acerca de la apertura de una LLC en estas circunstancias, por lo que obtener una ventaja fiscal en mis costos para estas dos propiedades que estoy alquilando (HOA y los impuestos de propiedad). Además, mi esposa estará trabajando informalmente en el mantenimiento de estas propiedades, arreglando problemas, contratando contratistas cuando sea necesario, etc. Nos gustaría deducir sus gastos también.

Hacienda no tiene en cuenta las sociedades anónimas. Para ser más precisos, un miembro único, paso a través de LLC es una entidad excluida . A efectos del IRS, todos sus activos, pasivos, ingresos y gastos simplemente entran en sus impuestos personales y su situación vital. Cada activo de la LLC es su activo individual. Cada parte de los ingresos brutos es su ingresos brutos. Cada gasto de la LLC se trata fiscalmente como su personal gasto.

Entonces... ¿ventaja fiscal? Ya la tienes (o no). ¿Poder deducir los "gastos" de la esposa? Ya puedes, o no puedes. Formar una SRL no te da ninguna ventaja fiscal nueva que no tuvieras ya, porque es de paso .

Las cosas se complican mucho más si dos 1040 separados están dividiendo una LLC, pero el principio se aplica: todo pasa a través de .

¿Qué es eso del "pass-through"? Bueno, si usted realmente, realmente quiero La LLC puede elegir tratamiento fiscal de las empresas donde tributa igual que una sociedad anónima. Es su propio "hombre" por así decirlo, mantiene libros de contabilidad totalmente separados, archivos su propio formulario anual 1120 (en lugar del 1040), informa de los beneficios/pérdidas por separado, y saca dinero cobrando el sueldo o emitiendo dividendos. Esto es un montón de trabajo, y derrota a la mayor parte de la simplicidad que hace que las LLC atractivo.

Entonces, ¿por qué a la gente le gustan tanto las sociedades anónimas? Responsabilidad . Si su LLC tiene problemas o es demandada, y la LLC va a la quiebra, entonces la LLC puede salir de todas sus deudas, mientras que su crédito no se ve afectado. Este es un rasgo que comparte con una corporación De este modo, se obtiene el escudo de la responsabilidad sin todo el papeleo y la doble imposición. Por supuesto, el banco sabe esto, por lo que será reacio a escribir la LLC una hipoteca a menos que usted co-firma .

Answer 2

La LLC no tiene nada que ver con la propiedad a menos que:

Posee el título de propiedad

Es la empresa de gestión para mantener la propiedad

Tampoco has especificado nada. ¿Acabas de abrir una LLC e imaginas que está relacionada con la propiedad de alguna manera no especificada?

En los comentarios se menciona que la hipoteca está a su nombre.

Hay muchos problemas aquí. La LLC debería haber existido antes de todo esto. Cuando buscaste y conseguiste esta propiedad, ésta y la hipoteca deberían haber estado a nombre de la LLC, quizás contigo como respaldo/cofirmante.

Resolver eso y tal vez hacer una nueva pregunta

pero independientemente de la cantidad de conceptos que estés confundiendo, a Hacienda no le importa tu LLC.

Las SRL no acumulan el dinero que ganan como lo hace una corporación, las SRL pasan el dinero a sus miembros.