¿Por qué se habla de "comprar o alquilar"? ¿Por qué la gente no puede hacer ambas cosas?

Question

He oído que la gente tiene que elegir entre comprar una propiedad frente a alquiler de una propiedad. Sin embargo, eso me parece una dicotomía extraña. ¿No podría hacer ambas cosas?

• Comprar una propiedad y alquilarla a otra persona.
• Utiliza los ingresos del alquiler para pagar tu propio alquiler en otra propiedad.

La única manera de que esto sea un comercio rentable es si usted está alquilando su propiedad a una tasa más alta de lo que está "pagando" por su alquiler (usted está cobrando el alquiler de una casa de dos pisos mientras alquila un apartamento de una habitación). Pero incluso si el comercio no es rentable, usted seguiría teniendo un activo que puede liquidar cuando sea necesario, mientras que los costes de mantenimiento de ese activo son sufragados por su inquilino. Esto hace que este enfoque sea más ideal que el de pagar un alquiler por una casa más grande (alquiler que no vas a recuperar).

Ahora bien, si ha pedido dinero prestado para pagar la propiedad, entonces puede ser un poco más difícil hacer que esta operación sea rentable, pero un enfoque podría ser aumentar el alquiler que está cobrando al inquilino para ayudar a manejar los pagos de intereses.

¿Por qué no se considera seriamente esta "tercera vía"? ¿Es demasiado compleja para pensar en ella? O requiere demasiado capital y microgestión (necesidad de gestionar su propietario y su inquilino)?

Answer 1

Por supuesto, puede hacer ambas cosas en propiedades diferentes.

Pero todo el mundo necesita un lugar para vivir, y para su propio espacio vital En la actualidad, hay que elegir si se va a vivir en un espacio propio o en uno ajeno. Los factores de esa decisión se reducen a muchas variables, que se han discutido en otras preguntas. Algunas de estas variables son financieras y otras no.

Sin embargo, el hecho de tener otra casa de alquiler como propiedad de inversión no influye realmente en el hecho de comprar o alquilar su propia casa. Ambas cosas no están relacionadas. Por eso no hablamos de ambas cosas en la misma discusión.

Answer 2

Son dos transacciones distintas. Usted está comprando un activo de inversión y alquilando una residencia personal. Por regla general, usted quiere que los ingresos por alquiler de su activo de inversión se destinen a pagar el préstamo de su activo de inversión. O quiere disfrutar de los ingresos de su activo de inversión si lo compró sin un préstamo.

Tener un activo de inversión no cambia la decisión de compra/alquiler de la vivienda personal, excepto en que es más fácil comprar una vivienda personal sin una hipoteca de activo de inversión. En todo caso, una vez que se tiene un patrimonio significativo en el activo de inversión, es más ventajoso comprar que alquilar. Si ya tiene la capacidad de alquilar una propiedad, podría convertir su residencia personal en un alquiler si necesitara mudarse. Eso elimina una de las grandes razones para preferir el alquiler a la propiedad: la flexibilidad.

Ahora bien, si ha pedido dinero prestado para pagar la propiedad, entonces puede ser un poco más difícil hacer que esta operación sea rentable, pero un enfoque podría ser aumentar el alquiler que está cobrando al inquilino para ayudar a manejar los pagos de intereses.

Pero, por regla general, no se puede. El precio del alquiler está limitado por las finanzas, no potenciado por ellas. El principal determinante del precio del alquiler es lo que otros están cobrando por una propiedad equivalente. Si todos los demás locales están cobrando $1000 for a two bedroom apartment, you can't charge $ 1200 sólo porque haría que su flujo de caja funcionara.

Además, la mayoría de la gente no quiere vivir en una residencia barata si pudiera permitirse más. Así que la mayoría de la gente compraría o alquilaría un lugar más bonito en lugar de comprar una buena propiedad de alquiler y alquilar una propiedad más barata de su propiedad.

Lo más parecido que he visto es alguien que compra una residencia y luego alquila parte de ella. Esto puede permitir a la gente comprar más grande ahora en lugar de esperar a más adelante. Y puede ser más fácil gestionar el alquiler si se está en el lugar.

Ten en cuenta que no es trivial ser propietario. El dinero no llega automáticamente. Tienes que encontrar un inquilino, cobrar el alquiler y mantener la propiedad. A veces, te quedas atascado. Los inquilinos pierden su trabajo y tienen que mudarse inmediatamente. O peor aún, tienes que desalojarlos. Y claro, no lo hacen cuando es fácil encontrar un sustituto. O hay un gran fallo de mantenimiento y el inquilino se va porque el apartamento es inhabitable.