Coste del seguro de título

Question

Cuando he comparado seguros de coche y de enfermedad, hay grandes diferencias en el coste y también en el tipo de póliza. Acabo de comprar una casa, y me he dado cuenta de que no parece haber diferencias en el coste del seguro del título de propiedad de una compañía a otra (Stewart, First American,...). Todos los estimadores en línea, así como la empresa contratada por mi abogado, me dijeron que la póliza del prestamista costaría 542 dólares y la del propietario 2311 dólares. (Si esta pregunta resulta depender de la ubicación, como antecedente la casa está en Long Island, en el estado de Nueva York).

1. Tal invariabilidad sugiere a mi mente cínica colusión y fijación de precios. ¿Por qué no hay variabilidad de precios?
2. RESPA (Real Estate Settle Procedures Act) según Wikipedia me da derecho como comprador de vivienda a elegir una compañía de seguros de título. ¿Qué sentido tiene la RESPA si no hay variabilidad en el precio o el producto?

Answer 1

A lo largo de los años ha habido diversas acusaciones de fijación de precios en el mercado, y algunos pleitos. En la mayoría de los estados hay algunas opciones ligeramente más baratas para el seguro de títulos si se está dispuesto a buscar (sobre todo prescindiendo del agente de seguros), pero hay que saber dónde buscar.

Véase, por ejemplo http://www.nytimes.com/2013/03/17/realestate/saving-money-on-title-insurance.html

Answer 2

En la zona de Seattle, las aseguradoras de títulos suelen prestar servicios de custodia y liquidación. Compiten de varias formas:

• Rapidez en la búsqueda de títulos. Las empresas se esfuerzan por no retrasar el cierre, lo que se traduce en plazos de entrega que se miden en días, no en semanas.
• Rapidez de registro de los trámites. Una vez más, las empresas se esfuerzan por registrar los documentos con prontitud, lo que se traduce en plazos de entrega que se miden en horas laborables, no en días.
• Claridad de las instrucciones a las personas que firman documentos y "ponen dinero sobre la mesa". Este es un ámbito en el que las compañías de seguros de títulos y la mayoría de los bancos (con sucursales locales) están no en la misma página.
• Comodidad de trabajar con el personal de la empresa. Muchas empresas tienen oficinas locales, que realizan el trabajo in situ y devuelven las llamadas con prontitud. Otras subcontratan el trabajo a personas que están en la otra punta del país y/o no devuelven las llamadas con prontitud.
• Conveniencia de la(s) ubicación(es) para firmar los papeles de cierre. Algunas empresas solo tienen una oficina local; otras ofrecen la posibilidad de elegir una oficina local; y otras no tienen oficinas locales. Muchas ofrecen servicios de "notaría móvil", que pueden gestionar el cierre en el domicilio u oficina de los firmantes.
• Precio. Algunas empresas incluyen el "notario móvil" en su tarifa estándar de liquidación; otras no. Hay diferencias en el coste del seguro del título o en el coste de los servicios de liquidación. Estas diferencias de precio suelen estar en el rango del cargo incremental por el servicio de "notario móvil".
  Dependiendo del prestamista, estos servicios suelen ser lejos más baratas que las estimaciones de los prestamistas nacionales basadas en centros de atención telefónica para el coste del seguro del título y los servicios de liquidación. Por lo que sé, los bancos con sucursales locales ofrecen estimaciones precisas de estos costes.

El mayor efecto de la ley (que te permite elegir tu aseguradora de títulos) ha sido desincentivar los sobornos de la aseguradora de títulos al prestamista hipotecario. En el pasado, una forma de soborno consistía en crear una empresa conjunta (en parte propiedad de la aseguradora del título y en parte propiedad del prestamista) para realizar el seguro del título y/o los servicios de liquidación. Estas empresas conjuntas se han vuelto menos comunes desde que los clientes empezaron a buscar estos servicios por sí mismos.

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En la zona de Seattle, puede comprar seguros de títulos, depósitos en garantía y servicios de liquidación llamando a una o varias empresas. Puede preguntar por los precios de los servicios habituales, en función del valor de su propiedad y del importe de la hipoteca. Pregunte si el precio incluye la liquidación móvil. Averigüe si tienen una sucursal que sea un lugar muy conveniente para la liquidación. Pregunte también cuánto tarda actualmente la empresa desde que recibe la "orden" del seguro del título hasta que está lista para cerrar. Si la empresa le dice que está "atrasada", no se fíe de sus estimaciones de tiempo.

Evito cualquier empresa con la que sea difícil ponerse en contacto. Las empresas con oficinas locales parecen tener a una mujer bien informada que coge el teléfono o devuelve las llamadas rápidamente. (Alrededor del 90% de las personas que trabajan en las oficinas locales son mujeres. Dicen que soportan mejor que los hombres el estrés de tener que entregar rápidamente los papeles). Parece difícil localizar a las empresas que han subcontratado el trabajo en la otra punta del país.