La economía de buy-to-let (inversión) pisos

Question

Estoy tratando de averiguar si es un buen negocio comprar un piso y alquilarlo.

Estos son los números que tengo hasta ahora:

Los costos de

• Propiedad: 150,000
• Anticipo (30%) : 45,000
• Tasa de interés anual: 4% (menos ahora, pero estoy seguro que subirá pronto)
• De interés: 4,200
• De Seguros de propiedad: 100 euros/año (conjetura)
• Propietario de llamadas (para ser atendido por un 3er partido de firma): 300 euros/año (otra suposición)
• "Finder" tarifa de pago por agente de bienes raíces para encontrar un inquilino: 700 euros + 23% de iva (suponiendo que yo tendría que encontrar un nuevo inquilino de cada año, y el piso iba a estar ocupado todo el tiempo)
• Gestión de la propiedad de la tarifa/año: 2400

Espera Alquiler: 8400 euros/año

Rendimiento = (Alquiler de - Costes) / valor de la Propiedad

Rendimiento = (8400 - 7861) / 150,000

Rendimiento = 0.36%

Eso significaría un aumento neto en la riqueza de 539 euros (150,000 * 0.36%)

También significaría un aumento de 1.2% en mi propio capital invertido (45,000 / 539)

Estoy seguro de que algunos de los números anteriores serán muy lejos pero espero que les servirá para el ejemplo.

Preguntas:

• Estoy realmente hacer dinero en ese escenario?

• Yo vivo en Finlandia y la inflación aquí fue de 3.42% el año pasado.

  • Debo tomar en cuenta la inflación en mis cálculos?

• Debo tomar el costo de la oportunidad perdida' en cuenta?

  • Si es así, ¿qué podía compararlo?

La idea detrás de esto es que poco a poco construir la capital de la plana para finalmente remortgage y comprar otra, a la construcción de una "cartera de pisos" en el largo plazo.

El alquiler es suficiente para pagar los intereses, pero me gustaría tener para complementar los pagos para cubrir el director.

• Cómo hacer que me de cuenta de que la inversión en este escenario?

  • Puedo cubrir los pagos, pero es que una buena decisión financiera?

• ¿Cuántos años de hipoteca debo tomar?

Answer 1

"pero el piso iba a estar ocupado todo el tiempo." Famosas últimas palabras. Estás preparada para tener un inquilino de la mudanza, y dejar de pagar el alquiler? En los estados unidos, puede tardar de 6 meses a conseguir un inquilino del apartamento y con poca posibilidad de la recogida de alquiler. No sé cómo las leyes de su trabajo, pero aquí, que no favorecen el propietario. La pequeña sub 1% de beneficio que usted hace mientras que la financiación de los pagos del principal es una propuesta arriesgada. A mí me parece que incluso normal de reparaciones (calentador, electrodomésticos, etc) va a poner a la negativa. Por otro lado, si esta propiedad ha tocado fondo en términos de precio y se eleva en valor, puede tener un buen beneficio. Pero si sólo se alquila, se siente como que está demasiado cerca de la llamada.

Por cierto, si usted puede ir con un 30yr fijo, quisiera sugerir que. Esto llevaría a un mejor flujo de efectivo antes. Un corto de la hipoteca simplemente significa más dinero para el capital de cada mes.

EDICIÓN - en la medida de la equidad va, al principio parece que la equidad de construir es realmente de su bolsillo, sin duda por el cambio de la 30 a la 15. ¿Cuál es su objetivo? La suposición de que yo pueda haber cometido es que usted desea ser un inversionista de bienes raíces con múltiples propiedades. Hacerlo significa ahorrando para el siguiente pago. Dado que la rentabilidad de tiempo, incluso si la propiedad se ejecutó un alto beneficio, me imagino que usted quiere centrarse en el flujo de efectivo, minimizar el gasto mensual, para aprovechar al máximo lo que puede tomar cada mes para ahorrar para el siguiente pago. Es tu elección, años a partir de ahora para tener una paga de propiedad, o 3 propiedades de cada uno con que el 30% de pago inicial, y dejar que el tiempo va a ser tu amigo.

Answer 2

Suerte - aquí donde yo vivo que no funciona, usted pone el dinero en la mesa 1 año. De todos modos...

TIENE en cuenta la inflación. Que es donde la ganancia viene. No de inversión incremento (valor de elemento), pero la renta es más alto, mientras que su hipoteca no (usted no es dueño de más moeny en 3 años si seguir pagando, pero es probable que tome más renta). Más de 5 o 10 años, la diferencia puede ser significativa. También usted paga la hipoteca - que no es el flujo de efectivo libre, pero es un crecimiento en su base de capital. Aún así, 1 piso no hacer un montón ;) necesita 10+, para ir ganando más abajo de pagos.

Answer 3

Parece un mal negocio para mí. Pero antes de llegar a eso, un par de puntos sobre sus gastos:

• Seguro: 100 euros/año? Que parece baja.Usted realmente necesita para la investigación de este. Por supuesto, si varía de lugar a lugar, pero aquí en los estados unidos sería al menos 10 veces que.
• Hay bienes raíces los impuestos sobre la propiedad a cuenta para?

En adelante.
El valor de una propiedad mediante el cálculo de la tarifa tope. Esto es lo que usted está calculando, excepto que NO incluye los intereses, como usted lo hizo-que es un préstamo, y no tiene relación con si la unidad en sí es una buena inversión.

También incluye estimaciones de la variable de los gastos de mantenimiento y la falta de ingresos de las vacantes. La gente discute de manera vehemente en exactamente cuánto a calcular para aquellos. Mantenimiento varían según la edad del edificio y lo dañino que sus principios son. Vacantes varían en función de cómo deseable la ubicación es, lo bien que has hecho el mantenimiento, y cómo baja el precio de alquiler es.

Haciendo las matemáticas basado en sus números, con sólo los gastos fijos: 8400 alquiler - 2400 comisión de gestión - 100 seguro = 5900/año de ingresos. 5900/150000 = 0.0393 = 3.9% de la tarifa tope. Y eso sin contar los gastos variables, sin embargo!

Así que, ¿qué es una buena tarifa tope?
En general, el 10% de la tarifa tope es una buena oferta, y la superior es un gran negocio. A continuación de la que tienes que empezar a tener cuidado. Algunos lugares son dignos de una tasa más baja, por ejemplo, cuando la propiedad es nueva y en una buena ubicación. Usted puede hacer el 8% de estos. Por debajo de 6% de la tarifa tope es generalmente una muy mala inversión.

Así que, a menos que esté seguro de que puede, al menos, el doble de la renta de la derecha del palo, esto es una terrible trato.

Otra forma de pensar acerca de ello
Usted está buscando para comprar con sus finanzas en la mejor posición posible, un gran pago inicial y a muy bajo interés. Además de que no han supuesto para el mantenimiento, los impuestos (si los hubiera), y de las vacantes. Y todavía te gustaría hacer sólo un mísero 1.2% de ganancia? Compraría usted un vínculo que solo paga 1.2%? No? ¿Qué acerca de un bono que paga sólo el 1,2%, pero también de vez en cuando, puede obligar a pagar en una cantidad mucho más grande cada mes?

Answer 4

Seguramente el rendimiento debe ser Rendimiento = (Alquiler de - Costes) / Arras ? Como quiera que el rendimiento en relación a su capital no el valor de la propiedad.

Como para el coste de oportunidad de la parte que podía mirar a la tasa libre de riesgo de retorno que podría obtener, ya sea a través de bonos del gobierno o cuentas bancarias con algún tipo de garantía del gobierno (no estoy seguro de lo que en términos prácticos son para esto en Finlandia).

La comisión de gestión es de casi el 30% de su renta, lo que hace de esta tapa? Es posible gestionar la propiedad, ya que esto le dará una mayor protección entre el alquiler y los gastos.