¿Debemos considerar la inversión inmobiliaria como de bajo, medio o alto riesgo?

Question

¿Deben los inversores privados que invierten en un inmueble concreto (es decir, no a través de algún fondo) tratarlo como de bajo, medio o alto riesgo?

Cuestiones que considero:

• Es cierto que las cosas se mueven lentamente en el sector inmobiliario, pero eso también implica que sus posiciones son menos líquidas que cualquier otra cosa.

• si está alquilado, genera inversión, pero si está deteriorado, tiene potencial siendo renovado, añadiendo valor. Es difícil tener ambas cosas.

• Lo que me angustia es que nunca puedes saber realmente si estás en un escenario de burbuja.

• Ocupar una parte importante de la cartera (por ejemplo, el 75%).

Answer 1

Incluso si tiene una ruleta, dejar que un jugador le apueste todo su patrimonio (o incluso un % considerable del mismo) en una sola apuesta es algo de muy alto riesgo, a pesar de que tiene una clara ventaja y ganará con el tiempo de forma muy estable a medida que se repitan las apuestas.

El principal problema para los inversores, aparte de las personas que ya cuentan con más de un millón de dólares, es que es muy difícil diversificar adecuadamente los bienes inmuebles en distintas zonas geográficas. Cualquiera que tenga una sola casa en los suburbios de Detroit tendrá una opinión muy diferente sobre el riesgo de los bienes inmuebles que alguien que compró una casa en la zona de la bahía hace veinte años.

El gran atractivo de la vivienda es que a menudo parece mucho más estable que las cosas que se negocian por segundos, pero esta estabilidad es a menudo puramente efímera e impulsada por el hecho de que la gente simplemente compra y se sienta en ellos durante más de diez años sin pedir una oferta por su casa, por lo que sólo ven una ganancia (a menudo en su mayoría inflacionaria) de x% después de y años y piensan que es de muy bajo riesgo frente a las oscilaciones salvajes que ven en las acciones día a día.

Sin embargo, por lo general, una vivienda individual comprada al azar y mantenida durante diez años suele tener un más perfil volátil que un cesta de acciones que acabas de comprar y de las que te has olvidado durante diez años. La gran ventaja de las acciones en este contexto es que puedes comprar fácilmente el equivalente a más de 30 "casas", incluso con un presupuesto muy bajo, y gestionar mejor el riesgo, algo que es difícil de hacer con las casas con un patrimonio neto inferior a los millones.

Las casas también tienen unos costes de transacción y mantenimiento muy elevados, que también se comen en gran medida los ingresos por alquiler y el crecimiento general (lo que disminuye su rendimiento y aumenta su riesgo), y en el caso de malos inquilinos pueden masivamente añadir al riesgo de la inversión (hablando aquí de gente que arranca la fontanería para chatarra, que se va de vacaciones y deja la bañera de arriba desbordada durante días, etc).

En resumen, una sola casa (sobre todo comprada con grandes cantidades de apalancamiento) puede tener un riesgo increíblemente alto. Una cartera inmobiliaria bien diversificada y bien gestionada puede ser fácilmente de muy bajo riesgo, con una enorme cantidad de opciones en el medio, por lo que es difícil decir mucho más de la nota sin saber más acerca de lo que tiene la intención de hacer y su patrimonio neto, etc.

Answer 2

Se trata de nivel de riesgo, por lo que he visto la amplia riesgo es comparable al de la renta variable general (rendimientos del 7-15%), sino que el nivel de riesgo, el sector inmobiliario presenta diferentes riesgos que los bonos de renta variable. El beneficio de esto es que los bienes raíces son un diversificación activo cuando se combina con bonos y acciones, ya que las probabilidades de que ocurran "cosas malas" a ambos activos es relativamente menor.

Los bienes inmuebles tienen riesgo de mercado (precio), como los bonos y la renta variable, pero también tienen cosas como el riesgo de ingresos (¿qué pasa si no se alquila durante 6 meses?) y el riesgo idiosincrático (hay que reemplazar el HVAC). También requiere una gestión activa, que no tienen los bonos ni la renta variable. Muchos de estos riesgos son diversificables si se compran lotes de bienes raíces, pero eso obviamente requiere mucho capital.

Algunos de ellos pueden mitigarse aumentando el coste (reduciendo la rentabilidad), como ocultar a un administrador de la propiedad para que se encargue de las reparaciones menores y se ocupe de los pagos, o comprar ETFs de REITs, pero comprar una sola propiedad de renta, como comprar una sola acción), puede ser arriesgado.

Otra cosa que he oído es que el beneficio en el sector inmobiliario se obtiene cuando se comprarlo Esto significa que si quieres ganar dinero en el sector inmobiliario tienes que encontrar propiedades que se vendan por el 80% de lo que valen, para obtener una ganancia "instantánea" del 20%.

Answer 3

Cualquier inversión puede ser de alto riesgo si no se entiende la inversión y su funcionamiento. Los inversores bursátiles profesionales que buscan inversiones a largo plazo examinan los fundamentos de una empresa, sus balances, las actas de las reuniones del consejo de administración y, tal vez, incluso se reúnen con el presidente y hacen una visita a las operaciones antes de tomar la decisión de comprar acciones.

Una inversión en bienes inmuebles debe considerarse de la misma manera. Observe el estado del edificio y las reparaciones que pueda necesitar. ¿Existen infracciones de la normativa que deban resolverse? ¿Hay embargos contra la propiedad? Si está alquilado, ¿es el inquilino un buen inquilino que quiere decir o un inquilino de pesadilla? ¿Está preparado para resolver el problema de un inquilino de pesadilla si existe? ¿Los ingresos superan todos los gastos, incluidos los de calefacción, agua, alcantarillado, césped y nieve, mantenimiento, desocupación y morosidad, impuestos, gestión, seguro e hipoteca? ¿es probable que sigan haciéndolo en un futuro previsible si el coste de los gastos aumenta?

Hacer los deberes sobre una inversión y decidir cómo mitigar el riesgo permite separar las inversiones de alto y bajo riesgo.