¿Cómo debe comparar las hipotecas?

Question

Hay muchas opciones de hipotecas disponibles en el mercado, que difieren en

• Tanto si se trata de rastreadores como de fijos
• Diferencial por encima del tipo básico (para los seguidores)
• Tipo (para el tipo fijo)
• Duración del "período teaser" y tasa/espacio asociado
• Si se puede compensar con los ahorros o no
• Opciones y tarifas de prepago
• Si son o no transferibles a una nueva propiedad
• Gastos de establecimiento

Además, son importantes las suposiciones sobre la evolución de los tipos de interés en el futuro (si cree que los tipos van a subir, podría ser mejor fijar un tipo más bajo). Su propia situación fiscal y de ahorro también influye: si paga un tipo impositivo elevado sobre los ingresos por intereses, puede ser mejor compensar los intereses de su hipoteca que ganar intereses en una cuenta bancaria, pero esta ventaja fiscal no existe si no paga un tipo impositivo elevado o si no tiene muchos ahorros.

La mayoría de los sitios de comparación de hipotecas trabajan comparando las cuotas mensuales iniciales o las TAE, dando por sentado (a) que los tipos de interés no cambiarán y (b) que no compensarás nada de tu hipoteca. Tampoco suelen tener en cuenta tu situación fiscal o de ahorro individual.

Podría construir un complicado simulador que permita diferentes resultados de tipos de interés, planes de compensación, tipos impositivos, etc., pero me parece que algo así debería existir ya. ¿Cómo debería abordar esta complejidad un profano en la materia?

Answer 1

No sé cómo "debería" afrontarlo un profano, pero yo lo afronté creando una gigantesca hoja de cálculo de la perdición en la que podía comparar diferentes opciones en función de los dos factores principales que consideraba que merecían ser simulados:

1. las subidas de los tipos de interés (que no puedo controlar, pero que definitivamente debo incluir en mis previsiones)
2. pagos en exceso y compensaciones (que puedo controlar hasta cierto punto)

Tome las comisiones básicas y el tipo de interés de cada producto que le interese, y calcule a lo largo de un periodo de 5 años lo que acaba pagando (y lo que sigue debiendo) en los diferentes escenarios de tipos de interés y de pagos en exceso/descuentos.

Según mi experiencia, se llega a una comparación del tipo "X es mejor que Y si los tipos básicos suben por encima del 5%" y entonces se puede decidir la probabilidad de que ese escenario se produzca en la realidad. Si "X" e "Y" terminan con números similares para el escenario(s) que crees más probable, entonces puedes comparar otros aspectos como la facilidad de transferencia a otra propiedad, etc.

Tengo la firme sospecha de que la mayoría de los profanos se enfrentan a esto eligiendo lo que parece más atractivo desde una perspectiva relativamente sencilla (probablemente una combinación de TAE y comisiones de apertura), como hacen los sitios de comparación, o haciendo lo que el asesor hipotecario de su banco les diga que es la mejor opción. La mayoría de los profanos en la materia no tienen la capacidad ni el deseo de meterse en el nivel de complejidad que describes.

Answer 2

Sobre todo, ignorando la complejidad y eligiendo simplemente una hipoteca que tenga las características que desean, dadas sus circunstancias personales.

Para elaborar un poco. Puedes crear una hoja de cálculo y llenarla de conjeturas sobre lo que ocurrirá con los tipos de interés, tus ingresos, tus otras circunstancias personales, etc. Pero es difícil tener en cuenta opciones como la posibilidad de hacer pagos excesivos sin penalización. Al final, se pueden ajustar las conjeturas para obtener casi cualquier resultado que se desee.

Así que, lo más probable es que elijas una hipoteca que tenga las características que te interesan, ignorando las que no te interesan. A continuación, busque los tipos de interés bajos, combinados con las comisiones bajas. A la hora de sopesar las comisiones con los tipos de interés, ten en cuenta sólo el período inicial de tipo fijo/tipo reducido/lo que sea. Después de ese periodo, pasarás a su tipo variable estándar, que es demasiado caro. En ese momento, deberías buscar otra oferta hipotecaria.