Opciones de prepago de un préstamo: ¿reducir la cuota mensual o acortar el plazo del préstamo?

Question

Tengo una hipoteca, a tipo de interés fijo, a 25 años. He ahorrado algo de dinero y quiero prepagar parte del préstamo. El banco me pide que elija entre 2 opciones:

1. Mantenga la misma cuota mensual y reduzca la duración del préstamo.
2. Reducir la cuota mensual, y mantener la vida útil del préstamo.

Ambas opciones tienen el mismo coste de 60 NIS (aproximadamente 18 dólares).

La opción por defecto del banco es la 1. ¿Por qué es mejor para el banco? ¿Qué es mejor para mí? (Suponiendo que pueda pagar cualquier opción)

Answer 1

En primer lugar, explicaré brevemente cómo funcionan los pagos de la hipoteca. Luego veremos cómo afectan a esos pagos las dos opciones diferentes que tienes.

Cuando se contrata una hipoteca, se pide prestada una cantidad de dinero a un tipo de interés determinado. Los intereses de esa cantidad de dinero deben ser pagados por usted cada mes. Si lo único que se hace es pagar los intereses, nunca se saldará el préstamo. En cambio, además de pagar los intereses adeudados, también está pagando alguna cantidad para el capital del préstamo. Al mes siguiente, los intereses que pagas son un poco menos que los del mes anterior (porque hay menos capital que acumula intereses) y un poco más de tu pago se destina al capital. Cuando usted pidió el préstamo por primera vez, el banco calculó exactamente cuál debía ser el pago mensual para que se pagaran los intereses mensuales y el préstamo se liquidara en 25 años.

Cuando usted hace un pago extra para el capital de su préstamo, el cargo por intereses del mes siguiente será menor, porque el tamaño de su préstamo es menor. Por ello, el banco ofrece dos opciones diferentes:

1. La opción 1 consiste en mantener la misma cuota mensual. Pero como los intereses son menores, una mayor parte de este pago se destina a reducir el capital. Como resultado, su hipoteca se pagará más rápidamente.

2. Con la Opción 2, el banco utiliza el ahorro de intereses para reducir la cuota mensual. La cuota mensual se recalcula para que el préstamo se cancele en los 25 años originales.

Ahora, a su pregunta: ¿Qué opción es mejor?

La opción 1 le ahorrará más intereses a lo largo de la vida del préstamo y le permitirá salir de la deuda más rápidamente.

La ventaja de la opción 2 es la menor cuota mensual. Sin embargo, como la duración del préstamo es mayor que con la opción 1, le costará más en intereses.

Me parece que no tienes ningún problema para hacer frente a tu actual pago mensual de la hipoteca. (Has podido ahorrar esa cantidad extra para aplicarla a tu hipoteca). Por ello, te recomiendo la opción 1, que te ahorra dinero y te libera de deudas antes.

Answer 2

Empezaré por ignorar la tasa. En ese caso, si tomas la opción 2, siempre podrías seguir pagando tu hipoteca al tipo original (prepagando un poco cada mes), lo que te saldrá equivalente a la opción 1. Pero también tienes la flexibilidad de pagar menos en algunos meses si necesitas el flujo de caja. Así que la opción 2 es matemáticamente superior a la opción 1.

En tu caso, en el que tienes que pagar la cuota para prepagar, probablemente no quieras prepagar todos los meses. Pero la cuota que te proponen no es tan grande. Podrías considerar la posibilidad de hacer un pago único cada uno o dos años con el dinero que te ahorras de la cuota más pequeña de la hipoteca. Si hicieras eso, no estarías muy lejos de donde estás en la opción 1.

Eso significa que la opción 2 es probablemente superior a la opción 1 desde un punto de vista puramente matemático: si quieres, puede dejarte en casi el mismo lugar financieramente, pero también te da más flexibilidad a corto plazo. Dicho esto, hay algunas razones por las que podrías elegir la opción 1:

• Psicología. Si te preocupa que puedas malgastar el dinero extra que obtienes cada mes, quizá quieras optar por el plan que te obliga a invertirlo en tu casa.
• Si estás seguro de que vas a querer hacer un pago del tamaño original cada mes, entonces esa flexibilidad puede valer muy poco para ti. Entonces puedes ahorrar dinero en cuotas si optas por la opción 1. (Probablemente, si sigues haciendo la opción 2, acabarás reduciendo el pago hasta el punto de que esto sea cierto).

Answer 3

Tal vez debería calcular el valores temporales de sus reembolsos en ambos casos. Así podrá saber cuánto va a perder de su patrimonio. Cuanto menos, mejor. Te explico cómo calcular el valor temporal de los reembolsos.

Ejemplo: Supongamos que está pagando por adelantado $P . Sea el tipo de interés libre de riesgo (considere una cuenta de ahorro realista) en su localidad R% . Que los importes de los reembolsos cada mes después del mes actual sean $A . Suponga que tiene N años restante para cerrar el préstamo.

Dejemos que $T ser el valor temporal de sus reembolsos (es decir, el valor actual de todos sus reembolsos futuros).

$T = $ P + $A/(1 + R/100)^1 + $ A/(1 + R/100)^2 + $A/(1 + R/100)^3 .... + $ A/(1 + R/100)^N

Calcular $T para ambos casos. Cuanto más bajo, mejor.