Mudanza y alquiler de mi casa

Question

Actualmente tengo una hipoteca sobre mi casa, la hipoteca es de 2000 libras.

Me mudo a otra ciudad, pero no quiero vender mi casa, el valor del alquiler es de 1500 libras.

¿Tiene sentido que "cubra" las 500 libras?

La casa vale 600.000 libras y me quedan 20 años de hipoteca.

En mi mente, tendré un activo por valor de 600.000 libras con sólo pagar 500 libras al mes (120.000 libras = 500 libras * 12 meses * 20 años).

Pero no estoy seguro de que sea una buena manera de verlo.

Answer 1

TL;DR;
En un mundo perfecto eso funcionaría, pero no estamos en un mundo perfecto.

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Lo principal es que sin tener en cuenta en la pregunta es riesgo.

Reparaciones importantes:
Si la casa es de tu propiedad, tendrás que hacer frente a las principales reparaciones (calefacción/aire, techo nuevo, frigorífico, calentador de agua, etc.) y tendrás que hacer muchas en los próximos 20 años.

Vacante:
Cuando pase de un inquilino a otro, generalmente tendrá un mes sin ingresos por alquiler (lo que significa que cubrirá la totalidad de los 2.000).
No compartiste la ubicación, pero si estás donde yo vivo (y no lo estás porque dijiste "£") tienes que volver a pintar si el anterior inquilino estuvo en la casa más de tres años, tienes que volver a alfombrar si estuvieron más de 5 años.
Comprueba cuáles son las leyes para la ubicación de la casa. Tendrás que arreglar todo lo que se haya roto.
No puede quedarse con la fianza del inquilino por "desgaste normal

Impago/desahucio:
Si tienes que desalojar a alguien es un proceso de 90 días aquí... desde el momento en que la persona servido.
Así que si no pagan en noviembre, pero tienen una buena excusa para que los dejes pasar, no pagan en diciembre, entonces desalojas en enero, pueden legalmente permanecerá allí hasta el mes de marzo. Son unos seis meses en los que pagas 2.000 al mes en lugar de 500.

Otros: Hay algunas cosas raras/improbables que no puedo adivinar porque no conozco la ubicación.
Un ejemplo en EE.UU. es que si el inquilino es un militar reciente o un reservista inactivo y es llamado al servicio activo, el alquiler que se le permite cobrar podría reducirse y no hay nada que pueda hacer al respecto (¡incluso vender la casa!).

Si tienes suerte, no tendrás esos problemas.
Pero si tienes esa suerte, tal vez vender la casa y comprar boletos de lotería (con humor)

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Si proporcionas más información, tal vez alguien pueda ayudarte más.

Entre las cosas útiles que puedes compartir están:

• duración del préstamo (¿falta de 20 años... de 30?)
• tipo de interés del préstamo
• el precio de compra y la revalorización (juntos deberían ser 600.000)
• ubicación de la propiedad
• su renta disponible (¿son 500/mes +2000/año una gran cosa... o no?)

Answer 2

Yo estaba en una situación similar: Me mudé a varios cientos de kilómetros, me di cuenta de que tendría una gran pérdida si intentaba vender la casa, así que decidí alquilarla.

Descubrí que hay grandes riesgos y gastos adicionales.

Cualquier cosa que vaya mal en la casa, tienes que arreglarla. Como no vas a vivir en la zona, tendrás que pagar a alguien para que lo arregle. Hay muchas reparaciones menores que, si estuvieras viviendo en la casa, podrías hacer tú mismo con un coste mínimo. Pero un inquilino no va a hacer eso, así que tienes que pagar a un profesional.

Una vez un inquilino se quejó de que el calentador de agua no funcionaba. Tuve que llamar a un fontanero. Descubrió que la perilla del calentador de agua estaba puesta en "baja". Lo puso en "normal". Problema resuelto. Factura: 200 dólares. No puedo culpar al fontanero. Tuvo que conducir hasta la casa, ver el problema, girar la perilla, esperar para asegurarse de que se resolviera el problema, y luego conducir de vuelta a su oficina. He tenido muchos problemas triviales de este tipo que me han costado mucho dinero.

¿Está seguro de que tendrá un inquilino el 100% del tiempo? Cuando alguien se muda, puede tardar meses en conseguir otro inquilino.

Y luego están los malos inquilinos.

Tuve un inquilino que hizo 10.000 dólares en daños a la propiedad. Después de que se fueron, encontré basura por toda la casa de un pie de profundidad. Todo, desde papel hasta comida podrida. En una habitación había heces en las paredes. Casi todas las lámparas de la casa estaban rotas. Tuve que hacer una gran limpieza, volver a alfombrar toda la casa y otras muchas reparaciones.

En mi zona, en teoría se puede desalojar a un inquilino con 3 días de antelación. Pero en la práctica no se van. Así que hay que llevarlos a los tribunales. El tribunal fijará una fecha dentro de un mes o dos. Las dos veces que desalojé a alguien, no se presentó a la vista y el tribunal me dio rápidamente una sentencia en rebeldía a mi favor. Genial. Ahora tengo un papel que dice que tienen que irse. Siguen sin irse. Así que ahora tengo que conseguir que la policía los eche. Eso lleva uno o dos meses más. En el tiempo que transcurre desde que les digo que se marchen hasta que la policía los echa, por supuesto no van a pagar el alquiler. Además, tuve que pagar a un abogado. Es posible que se enfaden con usted por haberles ordenado que se vayan y que destrocen deliberadamente la propiedad. Un inquilino desahuciado robó electrodomésticos. Sí, los demandé y gané. Pero simplemente no pagaron y desaparecieron. ¿Y ahora qué? Podría contratar a detectives privados para localizarlos, pero eso costaría más dinero sin garantía de éxito.

Lo que quiero decir no es que tener una propiedad de alquiler sea siempre una mala idea. Obviamente, algunas personas ganan mucho dinero con ello. Lo que quiero decir es que no está garantizado el dinero gratis. Hay muchos gastos y muchos riesgos. Si quieres meterte en el negocio de ser propietario, si sabes gestionar propiedades o estás preparado para aprender, genial, puede ser un buen negocio. Pero, ¿intentar hacerlo de forma paralela mientras se trabaja en otro empleo a tiempo completo? Yo lo desaconsejaría. O al menos te advertiría que investigues a fondo y te asegures de saber en qué te estás metiendo.

Answer 3

¿Tiene sentido que "cubra" las 500 libras?

Si te lo puedes permitir, posiblemente. Sin embargo, no serán 500 libras esterlinas al mes, debido a las otras cosas que tienes que pagar:

• Si utilizas un agente de alquiler, su cuota mensual (dado que te mudas a otra ciudad, un agente local sería una buena idea).
• Fondo de contingencia, en caso de que haya que arreglar o sustituir algo rápidamente, y para cubrir los gastos cuando la propiedad esté vacía.
• Si su proveedor de hipotecas le exige que se pase a una hipoteca de compra de vivienda, el tipo de interés puede cambiar (y tenga en cuenta que debe solicite permiso para alquilar a su proveedor de hipotecas, ya que, de lo contrario, es probable que incumpla su hipoteca actual).
  • Por otro lado, puede pasar de una hipoteca residencial de pago a una hipoteca de compra de vivienda de sólo interés, lo que reduciría sus pagos mensuales, aunque obviamente el importe del préstamo que debe dejaría de disminuir en ese momento.

Por lo tanto, si todavía puede permitirse todo esto, el alquiler de su propiedad puede sea factible. Sin embargo, las únicas razones para correr con pérdidas son, o bien porque tiene la intención de volver a mudarse en algún momento, o porque espera que la ganancia en el valor de la propiedad con el tiempo supere la pérdida que está haciendo. Si ninguna de las dos cosas es cierta, puede que no merezca la pena hacerlo.

Answer 4

En mi mente, tendré un activo por valor de 600.000 libras con sólo pagar 500 libras al mes (120.000 libras = 500 libras * 12 meses * 20 años).

Eso no tiene sentido. Estás pagando 480 mil libras (incluyendo el alquiler) pero recibiendo 600 mil libras. Es de suponer que estás pagando intereses. Así que usted debe menos de £ 480k.

Si vendes la casa ahora, te quedarán al menos 120 mil libras. Tal vez tengas 240.000 libras, ya que una rápida comprobación de cordura con una calculadora de hipotecas sugiere que 120.000 libras en intereses es razonable. Si inviertes 240.000 libras en una mezcla de acciones y bonos, podrías tener fácilmente 600.000 libras en veinte años. Y entonces no tienes el riesgo de pasar por una mala racha y no poder mantener las 500 libras al mes.

Answer 5

Desde la perspectiva de la inversión pura:

Simple Example Calculation:
Investment: £600,000

Turnover 

Rent: 12 x £1,500 =   £18,000

Costs

Write-Off (50 years): £12,000
Repairs (1%):          £6.000
Rental-Service:          £300

Total Income -£300, ROI -0.05%

Ahora bien, hay diferentes maneras de calcular esto: ¿esperas un aumento del valor de la casa? ¿Tiene ventajas fiscales? ¿Diferentes opiniones sobre las reparaciones, etc.? ¿Qué otros costes tiene?

También tienes un riesgo bastante profundo, porque no estás muy bien diversificado. Si no encuentras un inquilino durante algunos meses o éste no paga el alquiler, tienes un problema inmediato.

Así que yo diría que no, que a ese ritmo no tiene sentido -estás mejor con alguna otra forma de inversión- pero siéntete libre de hacer tus propios números y ver si el resultado es diferente para ti.