He leído que cuando los bancos no dan una hipoteca, el banco no presta realmente cualquiera de su dinero. Es sólo de contabilidad que añade el dinero a los prestatarios en cuenta y agrega la misma cantidad de la deuda del prestatario.
Dado que el banco nunca prestado su dinero en la hipoteca ¿cómo funciona un banco pierde dinero en las ejecuciones hipotecarias?
El "simplemente contabilidad", es como el mercado de dinero trabaja estos días.
Veamos este ejemplo simplificado:
El banco crea un activo - préstamos en la cantidad de X, garantizado por una casa que vale la pena 1.25*X (suponiendo que el 20% de enganche).
El banco también crea una responsabilidad en la cantidad de X a sus depositantes, porque el dinero de la cuaresma es el dinero depositado en el banco por alguien más (o prestados por el banco de la Reserva Federal(*), que es, de nuevo, una responsabilidad). Que la responsabilidad no está asegurada.
Ahora la persona no paga el préstamo en la cantidad de X, pero en ese momento los precios han caído, y la casa es ahora un valor de 0.8*X.
El banco ejecuta la hipoteca, vende la casa, se recupera el 80% del préstamo, y elimina el activo del préstamo, la creación de un activo de dinero en efectivo por valor de 0,8*X.
Pero la responsabilidad en la cantidad de X no ir a ninguna parte. El banco todavía tiene que pagar X cantidad de dinero a sus depositantes/Federales.
La diferencia? 20% de X en nuestro escenario - que es el banco de la pérdida.
(*) De la Reserva Federal es el equivalente de un banco central.
Alguien tiene a mano por dinero en efectivo para el vendedor. Incluso si no física dinero cambia de manos (y me he comprado una casa, puedo decirle a usted una gran cantidad de dinero cambia de manos en el cierre de al menos la forma de un cheque personal), y con independencia de la forma exacta de las cuentas bancarias para el desembolso del préstamo, el resultado neto es que el comprador tiene el dinero en efectivo que dan el vendedor, y ahora está en deuda con el banco por lo menos de esa cantidad (pero, ahora tienen una casa).
Ahora, el banco probablemente no tiene ese dinero sentado en su bóveda. Dinero, sentado en una bóveda es dinero que no está haciendo más dinero para el banco; por lo tanto, la mayoría de los bancos de mantener sólo marginalmente superior al porcentaje de los saldos de los depósitos que sean necesarios para mantener a los Federales. También hay restricciones en lo que los depositantes de dinero puede ser gastado en el, y los préstamos no son uno de ellos; el modelo de toma de dinero en cuentas de ahorro y, a continuación, en calidad de préstamo a cabo es de lo que causó el ahorro y préstamo colapso en la década de los 80. Así, para obtener el dinero, se convierte a los inversionistas, el banco vende bonos, poniendo a sí mismo en la deuda a los tenedores de bonos, a continuación, toma el dinero y lo presta a una tasa mayor, que cubre el interés sobre el bono y hacer de sí mismo un beneficio ordenado por sus propios accionistas.
Los bancos pierden dinero en los valores predeterminados de dos maneras. En primer lugar, se pierden todos los futuros pagos de intereses que se han hecho sobre el préstamo. Técnicamente, esto no es de "ingresos" hasta que el interés se calcula para cada mes y se "acumula" en el préstamo; por lo tanto, no se muestran en el balance de situación de una manera o de la otra. Sin embargo, los titulares de los bonos se espera un retorno, y los bancos ya no tienen el pago de la hipoteca para cubrir el pago de los cupones que ellos mismos tienen que pagar a los tenedores de bonos, la creación de problemas de flujo de caja.
La segunda, y mucho más real y perjudiciales, de manera que los bancos pierden dinero en una ejecución hipotecaria es la pérdida de valor colateral. Un banco casi nunca ofrece una garantía "de la firma del préstamo" para una casa (ciertamente no en la publicidad de un 3-4% en las tasas de interés). Quieren algo para respaldar el préstamo, por lo que si usted desapareciendo de la faz de la tierra que tienen un claro reclamo para algo que puede ayudar a recuperar su dinero. Por lo general, que la casa en sí misma; en caso de incumplimiento, que la casa de usted y vender para recuperar su dinero.
Ahora, una de las principales causas de la ejecución hipotecaria es la crisis económica, como el que hemos tenido en el 2009 y todavía se están recuperando de. Cuando la economía entra en el crapper, un montón de cosas que, en general, consideran "tiendas de valor" perder ese valor, porque el valor de la whatzit (cualquier whatzit, en realidad) que se basa en lo que alguien tendría que pagar para tenerlo. Cuando menos gente está buscando para comprar que whatzit, la demanda cae, elevando los precios con la misma. Casas y bienes raíces son una de las gran-venta de artículos sujetos a esta pérdida de valor; cuando el promedio Joe no sabe si tendrá un trabajo de mañana, no van de casa en la caza. Este promedio Joe, incluso puede ser que busca vender un extra parcela de tierra o de una renta de la propiedad por dinero en efectivo, el aumento de la oferta, lo que reduce aún más los precios. Recesión económica a menudo puede aumentar la delincuencia y disminuir los gastos de los gobiernos locales en la conservación de tierras públicas (así como los propietarios de viviendas de mantenimiento de su propiedad). Por la "ventana rota" efecto, esto hace que el barrio aún menos deseable en un círculo vicioso.
Lo que hizo que esta recesión actual un doble revés para los prestamistas hipotecarios es que fue causada, en gran parte, por una burbuja de la vivienda; el dinero barato para casas de los precios de la vivienda globo rápidamente, y luego, cuando el dinero se vuelve más caro (como en sub-prime de los Brazos), muchos de esos préstamos, que nunca debería haber sido firmado por ambos lados, salió del vientre hacia arriba. Entre la pérdida de valor de la vivienda (mucha de la cual es probable que llegar a ser permanente; ese es el problema con una burbuja, las cosas nunca recuperar a su pico) y el ajuste de las tasas de interés de las hipotecas a los términos que realmente paga el préstamo, muchos propietarios se encontraron hasta el momento bajo el agua (y hundimiento rápido) que el mejor movimiento financiero para ellos era alejarse de todo y probar de nuevo en siete años.
Ahora el banco está en un dilema. Tienen este tipo de préstamo que nunca vamos a ver pagado en efectivo, y tener de esta casa que vale la pena tal vez el 75% de la hipoteca del saldo pendiente de pago (si tienen suerte; algunos hogares extremadamente "angustiados" áreas como la de Detroit son en la actualidad el comercio de 30-40% de lo que venden por justo antes de la explosión de la burbuja). Multiplique eso por, digamos, de 100.000 angustiado hogares con descensos similares en valor, y estamos hablando de decenas de miles de millones de dólares en pérdidas. En la parte superior de que, el garante (básicamente el banco de la compañía de seguros en contra de estos tipos de pérdidas) ahora está en problemas financieros a sí mismos, porque se tomó en muchos contratos de deuda que resultó ser malo (AIG, Fannie/Freddie); que muy bien puede declararse en quiebra y dejar el banco de la celebración de la bolsa. Incluso si el garante restos de disolvente (como lo hicieron gracias a la generosa rescates de los contribuyentes), el banco del contrato de permuta con el garante generalmente se les obliga a vender la casa, realizando así la pérdida de entre lo que paga y lo que finalmente llegamos de vuelta, antes de que el garante pagará.
Pero nadie compra casas más, porque los precios están en su camino hacia abajo; las únicas personas que había comprar una casa ahora frente a un año a partir de ahora (o dos o tres años) son las personas que no tienen otra opción, y si usted no tiene ninguna opción que usted está probablemente en una situación financiera que significaría que nunca iba a ser aprobado para el préstamo de todos modos. Con el fin de deshacerse de ellos, el banco tiene a la venta en subasta para los peniques en el dólar. Que aumenta aún más la oferta de hoteles de viviendas y más unidades de la caída de los precios, haciendo que incluso el mejor de los hogares, el banco está dispuesto a mantener en los libros valen menos (hay una razón por la que estos distresed casas fueron llamados "activos tóxicos"; son venenosas para los bancos si mantener o vender).
Mientras tanto, todo esto caída de los precios está afectando a la gente que lo hizo todo bien; incluso las personas que compraron sus casas años antes de que la burbuja incluso, se formó están viendo años de la equidad, la construcción de bajar el crapper. Es decir nada de la gente con el primer crédito que compraron en el momento más inoportuno, cuando la burbuja estaba en su apogeo. Incluso sin un ajuste de BRAZO para lidiar con estos chicos están todavía que enfrentar el hecho de que se paga el dólar superior para una casa que probablemente no será digno de su precio de compra más en su vida. Incluso con una hipoteca fija la tasa, que estará bajo el agua, de manera efectiva de perder la totalidad de su pago en el banco como si se tratara de alquiler, por mucho tiempo que se necesitaría para tener todo este lío completamente detrás de ellos si sólo se alejó de la totalidad de la cosa, se trasladó de nuevo en un apartamento y esperó fuera. Así, estos chicos de decidir sobre un "incumplimiento estratégico"; da al banco la casa (que no cubre el saldo pendiente de pago, por supuesto) y si sue, archivo de la quiebra.
Que realmente hace que los bancos nervioso; si la gente que lo hizo todo bien están considerando el infierno de la ejecución hipotecaria y la bancarrota a ser preferible a su actual estado de las cosas, el banco principal amenaza mantener a la gente en sus hogares es hueca. Que les hace muy reacios a firmar hipotecas nuevas, porque el riesgo de impago es ahora mucho menos cierto. Ahora la gente que hacer quiere casas en este mercado no pueden comprarlos, reduciendo aún más la demanda, lo que reduce aún más los precios...
Usted consigue la idea. Ese es el desplome de la vivienda en una cáscara de nuez, y lo que los bancos y nuestro mercado libre han estado trabajando a través de los últimos cinco años, con sólo la tenue luz de una vuelta recogiendo venta de la casa.
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