¿Modelos para la evaluación de bienes raíces como una inversión?

Question

Considerada como una inversión, la propiedad inmobiliaria difiere en gran medida de otras inversiones como el capital social.

Por ejemplo, la dificultad para vender (posible largo período de tiempo de espera/caza del comprador), la proporción mucho más alta del costo de venta, etc.

Estos factores deberían hacerlo muy diferente de otras inversiones, por lo tanto, ¿existe algún modelo en la evaluación de los bienes inmuebles que pueda incluir cuantitativamente más factores de manera lógica?

Answer 1

Su pregunta puede tener un alcance muy amplio, por lo que intentaré darle una respuesta limitada. Y supongo que al considerar los bienes inmuebles como una inversión quiere decir que espera beneficiarse de flujos de caja periódicos durante el tiempo que mantenga el activo.

En ese caso, el modelo de valoración de las inversiones inmobiliarias no difiere mucho, en sentido macroeconómico, de la valoración de los activos financieros. Las diferencias existentes pueden tenerse en cuenta a la hora de estimar el tipo de descuento y el flujo de caja final previsto (es decir, el valor final estimado del activo).

Como ha señalado, las principales diferencias entre una inversión inmobiliaria y una inversión en activos financieros son (1) la liquidez y (2) los costes de transacción. En el primer caso, se puede intentar cuantificar el efecto de la falta de liquidez añadiendo un componente al tipo de descuento. En cierto sentido, la falta de liquidez es una forma de riesgo, y la medida en que ese riesgo le afecta depende en parte de sus objetivos como inversor. Pero si desea intentar medir el impacto de la iliquidez en el mercado general, tendrá que obtener algunos datos. En cuanto a los costes de transacción, creo que se tendrían en cuenta en el valor final.

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