Implicaciones del flujo de efectivo de la conversión de primaria hipotecado residencia para alquiler

Question

Estoy considerando el costo mensual neto de pasar de la hipoteca de una casa de alquiler, y la conversión de mi actual residencia principal a una propiedad de alquiler.

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(Nota: la razón para alquilar en lugar de la venta es que la hipoteca es bajo el agua, y si me pueden permitirse el lujo de seguir pagando por ella, me gustaría.)

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Ahora puedo deducir todos los intereses a pagar en la hipoteca, por lo que su costo alguno para mí es esencialmente reducido por el monto de los impuestos que yo estoy en.

Si mi interpretación es correcta, entonces los ingresos de alquiler de mi propiedad, se cuenta como ingreso ordinario en mi declaración de impuestos, mientras que el alquiler que yo iba a pagar no es deducible de cualquier manera (ouch).

Así, teniendo en cuenta algunas muy áspera ejemplo, los números, yo podría esperar de un flujo de caja de cambio como este:

Antes de

• $1500/mes de hipoteca, de los cuales $1000/mes es de interés
• 25% de impuestos
• Anual de la hipoteca total de $18000
• Menos de$3000 reembolsados por $12000 en el interés deducible
• Neto de los gastos de la vivienda de $15000 (dos meses gratis!)

Después de (escenario)

• Alquiler de casa actual por $1400/mes
• Pagar por un apartamento en $1200/mes (diferencia neta de $200 más barato por mes)
• Anual neta de residencia de los gastos de alquiler de $14400
• Neto anual de la renta de alquiler de $16800
• Vamos a decir que tengo $150/mes de alquiler, el mantenimiento de la propiedad que reduce mi imponible de la renta de alquiler, además de los $1000/mes) - $13800/año en gastos, lo que hace $3000 en gravable los ingresos de alquiler
• Neto anual de los costos de la vivienda de ($18000 hipoteca - $16800 ingresos) + $14400 + (25% * $3000) = $16350

A menos que me estoy perdiendo algo, ahora estoy viviendo en un lugar que es de $300 por mes más barato, pero a mi los costos de vivienda son $1350 más por año, debido a la pérdida de los intereses fiscales y los nuevos impuestos sobre la renta.

Para referencia, esto es , no un cálculo de la inversión, sino un gasto de cálculo para asegurarse de que puedo entender correctamente cómo calcular mi anual de gastos de vida si me decido a convertirse en un propietario en un lugar y un inquilino en otro.

Answer 1

El ingreso de alquiler es de hecho imponible, pero puede reducir la base imponible de la parte de éste mediante la deducción de los gastos (incluidos los intereses de la hipoteca, el mantenimiento, los seguros, la asociación de propietarios, impuestos de bienes raíces, y, por supuesto, la depreciación). Debido a la depreciación, puede terminar rompiendo incluso, o tener muy poco de la renta imponible.

Tenga en cuenta que cuando usted vende la propiedad, su base es reducida por la depreciación que se permite deducir (incluso si no ha deducido por la razón que sea), y también el personal de la residencia de exclusión puede no ser aplicable - es decir: usted tendrá que pagar impuestos sobre ganancias de capital. Usted no será capaz de deducir una pérdida, aunque si lo vende ahora, por lo que puede ser mejor para depreciar como alquiler, en vez de vender a una pérdida que no afectan a su declaración de impuestos. También, considere el hecho de que la base para la depreciación no es la base que tienen actualmente en la propiedad (porque está bajo el agua). Hay que recordar que a la hora de calcular los impuestos.

Esto no es una asesoría fiscal, y usted debe buscar ayuda profesional.

Answer 2

Usted tiene algunos de matemáticas de la derecha, pero faltan un par de cosas. Aquí es lo que puedo ofrecer, si no me deje nada, por favor alguien ampliar o aclarar.

• Usted tiene que reportar los ingresos de alquiler como ingreso normal. El anexo E, creo.

• Ingresos de alquiler, puede ser reducida por los intereses de la hipoteca y los gastos de mantenimiento (como se mencionó), pero también por pagos de impuestos a la propiedad, honorarios de la asociación, los costos de seguro de propietario de los gastos y la depreciación.

  • Si ya estás deducir sus intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad en el anexo a, no son nuevas deducciones, por lo que no proporcionan la ayuda adicional.
  • Anual de depreciación es (creo) equivalente al valor de mercado dividido por 27.5 (ver los comentarios para obtener más información).

• Tenga en cuenta que si usted no vive en la propiedad durante 3 años, usted tendrá que pagar impuestos sobre ganancias de capital si/cuando se venda la casa. Se puede vivir en él de nuevo para 2 de los últimos 5 años para evitar esto.

• Muchas personas recomiendan sólo suponiendo obtendrá 10 meses de la renta de alquiler de un año, para dar cuenta de las transiciones entre los inquilinos, difícil de encontrar nuevos inquilinos, y el ocasional incumplidores inquilino. Esto también se añade un buffer para problemas inesperados que debe arreglar en la casa. Si usted no puede, al menos, el punto de equilibrio en 10 meses de los ingresos de un año, tener en cuenta el riesgo.

  • Usted también debe entender que ser un propietario puede ser el trabajo real, así que usted puede también desea asegurarse de que usted está haciendo algo de dinero y no acaba de romper, incluso, para cubrir el costo de su tiempo. Algunas viviendas/inquilinos pueden requerir mucha atención (y, por supuesto, siempre se necesita un domingo por la noche)! Usted puede incorporar en realidad y pagar un "salario", pero eso es otra discusión.

• Creo que también hay algunos casos en los que usted necesita para pagar los montos de amortización que se han deducido, pero no sé los detalles.

El alquiler de una casa puede ser divertido y rentable, pero está muy lejos de ser una cosa segura. Yo siempre recomiendo la preparación y precaución, y, por supuesto, hablando con los profesionales acerca de las finanzas, de contabilidad, de arrendamiento y de escritura. Buena suerte!