¿El Código de rentas Internas la sección 1031 habilitar perpetuo de la depreciación para compensar los ingresos?

Question

He llegado recientemente a través de Código de rentas Internas la sección 1031, que como yo lo entiendo me permite posponer el pago de impuestos sobre los ingresos de la venta de una propiedad de inversión, tanto tiempo como puedo comprar una inversión similar a la propiedad de igual o mayor valor dentro de los 180 días.

De wikipedia, la sección específica pegado a mí (el énfasis es mío):

Esto resultaría en una ganancia de $50,000, en el que el inversor normalmente tendrían que pagar tres tipos de impuestos: un capital federal impuesto a las ganancias, un estado impuesto sobre ganancias de capital y la depreciación de la recaptura de impuestos basado en la depreciación de que él o ella ha tomado la propiedad, ya que el inversionista compró la propiedad. Si el inversor invierte las ganancias de $250,000 venta en otra propiedad o propiedades (sin tocar el producto y el uso de un Intermediario Calificado), entonces él no tiene que pagar impuestos sobre la ganancia en ese momento.

Pero cuando voy a la compra de una nueva propiedad de inversión con el dinero de la venta de la antigua propiedad de inversión, no de que la nueva propiedad de comenzar su programa de depreciación de nuevo, lo que me permite a la vez-de nuevo depreciar la propiedad en contra de mis ingresos para el próximo 27,5 años?

Si es así, eso significa que estoy recibiendo el beneficio de la depreciación de nuevo. Habría que decir entonces yo podría vender (exchange) la segunda propiedad de un tercero, una vez que-de nuevo restablecer el horario de depreciación en una nueva propiedad?

Si no, ¿alguien puede explicar la razón por qué no?

Estoy esperando que esto no es posible, ya que parece demasiado bueno para ser verdad, pero no puedo encontrar cualquier detalle que explica por qué no es posible.

Answer 1

Como usted dice, lo hace llegar a "reiniciar" su programa de depreciación sobre la nueva propiedad, sin embargo, su base depreciable de la primera propiedad sigue a la siguiente. No soy contador, por lo que caveat emptor, pero mi entendimiento queda de la siguiente manera:

Si usted compra una propiedad de 1 por 50.000 dólares, lo propio de un par de años, y durante ese tiempo, se deducen los $10,000 de la depreciación, de su nuevo imponible base en la propiedad es de $40,000 (50k-10k).

Si la vende por $75k sin hacer un intercambio 1031, tienes que pagar impuestos a las ganancias - la diferencia entre su precio de venta, y los ajustes de la base tributaria. Por lo que su ganancia imponible sería de $75k-$40k -> $35k. Suponiendo un 15% de la tasa de ganancias de capital, usted debe $5,250 en los impuestos sobre las ganancias.

Si en lugar de hacer un intercambio 1031 y comprar una nueva propiedad, usted no paga los impuestos de inmediato, pero su base imponible en los nuevos bienes comienza en su anterior propiedad de la base imponible de $40k.

Así que cuando finalmente vender fuera de un intercambio 1031, su impuesto sobre la cuenta de todos los logros de toda la cadena de propiedades. No evitar los impuestos, pero puede diferir de ellos, posiblemente por un tiempo muy largo.