Es la compra de un apartamento una peor opción que el alquiler, actualmente (2019) en Australia?

Question

Por una u otra razón, un apartamento se considera una mala inversión en las ciudades australianas. Esto se debe a que la demanda todavía no es muy grande (la gente en general prefiere vivir en las afueras de la ciudad en casas/townhouses), hay una gran oferta (se construyen constantemente nuevos complejos en todos los suburbios del centro de la ciudad), y simplemente la naturaleza general de los apartamentos (depreciación, no se pueden hacer extensiones, no hay propiedad real de la tierra, etc.).

Soy un joven de 25 años y hago $77,000 a year from my full-time job, plus I do freelancing work and make around $ De ahí, 20.000 euros (después de impuestos). He ahorrado lo suficiente para un depósito de vivienda del 15% y he sido preaprobado en un lugar de hasta 350.000 dólares australianos - alrededor del costo de un apartamento de 2 dormitorios en el centro de la ciudad. Básicamente, puedo permitirme un apartamento, e incluso mantenerlo/pagarlo yo mismo.

Quiero comprar un apartamento en el centro de la ciudad cerca de mi trabajo. Funciona bien con el tiempo de desplazamiento, con el estilo de vida que deseo (¡alquilaría en la ciudad como alternativa de todos modos!), y cumple con mis requisitos (no necesito un patio, no necesito mucho espacio, y sólo quiero vivir conmigo mismo o con 1 persona como máximo). Pero me preocupa meterme en un préstamo tan pronto por un bien así, que me pueda morder el culo más adelante, así que estoy aquí para una segunda opinión.

Algunas cosas que he considerado:

• Consigue sólo apartamentos de 2 dormitorios (no de 1), ya que éstos mantienen mejor su valor y son más fáciles de alquilar
• No comprar un apartamento nuevo "sobre plano", porque el valor de estos cae enormemente el día de la inauguración del complejo de apartamentos, cuando entra en el mercado una gran afluencia de oferta
• El hecho de que los bancos realmente hagan su propia investigación sobre el apartamento que elijas antes de aprobar el préstamo, porque técnicamente son ellos los que compran la mayor parte del apartamento (por lo tanto, sólo te "permitirán" seleccionar una inversión medio decente)
• Comprar en una zona con buena demanda de alquiler, lo que significa que cuando me mude un día será fácil alquilar el apartamento
• Hacer reembolsos extra (duh)

Teniendo en cuenta todo esto, ¿crees que conseguir una hipoteca y comprar un piso de este tipo es una mejor elección que el alquiler? Tal y como yo lo veo, gastar $350 a week on repayments is me actually investing something, versus $ 300 a la semana en el alquiler acaba de quemar. Sé que no he mencionado algunos de los aspectos financieros negativos (el dinero se pierde en intereses, la depreciación de la unidad con el tiempo, algunos grandes pagos por adelantado y los impuestos) - pero también hay cosas positivas que no he mencionado tampoco (en Australia de todos modos, usted puede reclamar los intereses en los impuestos como una deducción, por ejemplo).

Mi pregunta es más bien, ¿hay realmente de cualquier manera ¿esto podría terminar mal y es mejor que solo alquile? Tengo previsto vivir en esta ciudad durante al menos los próximos 5 años, y si es sostenible estoy feliz de mantener la propiedad del apartamento para siempre - no sólo venderlo una vez que decida mudarme.

¡Cualquier opinión sobre esta situación para este novato en finanzas sería muy apreciada! Gracias :)

Answer 1

(por lo tanto, sólo le "permitirán" seleccionar una inversión medio decente)

Esto no se sostiene en el análisis real. Fíjate en la crisis inmobiliaria de 2007 (Estados Unidos y otros países; quizá no Australia). Los bancos prestaron demasiado dinero porque hicieron un análisis de mercado. El análisis de mercado se basa en comparables. Por lo tanto, si el mercado empieza a ir a la deriva y a pagar de más, los bancos también lo harán.

Lo que se necesita es un modelo económico real del valor de la propiedad. Pero los bancos evitan intentarlo, ya que es demasiado fácil equivocarse de verdad. Si se equivocan y no prestan, pierden los beneficios de los préstamos a sus competidores. Si se equivocan y prestan, la quiebra les hace desaparecer. El problema es que lo más fácil es hacer lo que todo el mundo hace. Porque entonces, si tú tienes problemas, todos los demás también los tienen.

Dicho esto, la regla general de la tradición en Estados Unidos es de cinco años. Si son menos, los gastos de venta de la propiedad superan la acumulación de capital. Si es mayor, la acumulación de capital es mayor que los gastos. Por supuesto, la estructura de costes de Australia puede ser diferente. Los intereses y las comisiones pueden ser mayores o menores que en Estados Unidos.

Answer 2

¿realmente hay alguna manera de que esto pueda terminar mal

Oh, sí. Algunos apartamentos en Sydney se venden ahora al 50% de su valor máximo. Puede que pienses que la caída ha tocado fondo y que planeas quedarte en este lugar un tiempo, pero asumir una hipoteca te compromete a quedarte allí independientemente de si estás en lo cierto o no.

No olvide incluir en sus comparaciones las tarifas y los honorarios del organismo.

Y nunca, jamás, compre sobre los planos.

Answer 3

No veo cómo se puede comprar una unidad de 2 dormitorios en la ciudad de Melbourne por $350K, from a quick search the cheapest I could find was about $ 440K y alrededor de $330K para una habitación. Así que a menos que vayas a por un dormitorio, intentes encontrar uno de dos dormitorios muy deteriorado, esperes a que el mercado baje más (lo que puede que no ocurra), o aumentes tu presupuesto, podrías tener problemas para encontrar una unidad de dos dormitorios en la ciudad.

Además, sólo para corregirte, en Australia, no puedes deducir los intereses u otros gastos de tu propiedad si estás viviendo en ella, sólo puedes hacerlo si alquilas tu propiedad. Además, si los laboristas ganan las elecciones, habrá cambios en las reglas de Negative Gearing si compras una propiedad existente después del 1 de enero de 2020.

Dicho esto, debe investigar por su cuenta si es el momento adecuado para comprar. Por lo general, es mejor comprar cuando los tipos de interés están en su punto más alto. Normalmente, los precios estarán en su punto más bajo y, con la escasa demanda de propiedades en alquiler durante estas épocas, los alquileres suelen empezar a subir. Una vez que los tipos de interés empiecen a bajar, el valor de su propiedad empezará a subir. En este momento nos encontramos en una extraña situación en la que los precios han bajado a pesar de que los tipos de interés están en mínimos históricos, y es posible que se produzcan más caídas. Además, como ya se ha mencionado, si los laboristas ganan las elecciones, la dinámica inmobiliaria puede verse distorsionada, al menos a corto plazo. Podría haber un pequeño aumento de los precios a medida que la demanda aumenta antes de la fecha límite del 01/01/20 para las propiedades existentes de engranaje negativo. Después del 01/01/20 podría haber una pequeña caída en la demanda hasta que la relación entre los alquileres y los precios de las propiedades sea más atractiva para los inversores.

Otros factores que pueden afectar a los precios de los inmuebles son la tasa de desempleo, la actividad económica internacional, los precios de las materias primas, como el mineral de hierro o el carbón, etc.

Y una última cosa a tener en cuenta, si usted compra para vivir y luego, después de unos años, decide alquilar la propiedad porque, por ejemplo, tiene que mudarse por trabajo (y alquila en su nueva ubicación y no compra otra propiedad para vivir), entonces puede mantener su propiedad como su residencia principal hasta seis años después de mudarse, y no pagar ninguna ganancia de capital si la vende dentro de esos seis años.

Answer 4

Si su $350k place loses half its value, you'd break even with renting after 67 years as you're saving $ 50 por semana comprando.

Creo que has identificado los principales riesgos de pagar demasiado al principio, y de comprar un piso de una sola cama, que suelen ser los primeros en sufrir una depresión inmobiliaria.

También sugeriría, mirar el estilo de piso:

• dos dormitorios de tamaño similar en lugar de uno grande y otro pequeño
• las habitaciones no se abren desde el salón
• cocina separada del salón, preferiblemente con acceso propio desde el vestíbulo

Esto le dará más opciones para acoger a un inquilino en el segundo dormitorio, o para alquilar a dos personas que compartan piso, en el futuro.

También hay que fijarse en los metros cuadrados. Al menos en el Reino Unido, cada generación de viviendas de nueva construcción parece ser más pequeña que la anterior.