¿Cómo calcular el tipo de interés incremental para la refinanciación de la vivienda?

Question

Resumen: Cuando refinancia su casa y pide más dinero prestado, ¿cómo calcular el tipo de interés incremental que paga?

Actualmente debo $95K on my house, 4.75% interest rate, $ 510 mensualidades pago (principal e intereses, sin incluir el depósito en garantía), 28,75 años restantes de la hipoteca de tipo fijo a 30 años.

Estoy buscando refinanciar para $128K, 5.625% interest rate, $ 737 mensuales pago, hipoteca fija a 30 años.

Creo que el 5,625% es un buen tipo de interés para pedir dinero prestado, pero eso no es exactamente lo que está sucediendo aquí.

En su lugar, estoy recibiendo un extra $33K, but paying a higher interest rate on the entire $ 128K.

¿Qué tipo de interés estoy pagando efectivamente por los 33.000 dólares extra que estoy que estoy pidiendo prestado?

Por ejemplo, estoy pagando efectivamente $227 per month to borrow $ 33K. ¿A cuánto asciende esa cifra?

Answer 1

Un pago de $224 at 7.2% interest will pay off a $ 33000 de hipoteca en 30 años .

Desgraciadamente, estoy tomando medicamentos para el resfriado, así que adivinar fue la única forma de llegar a la respuesta, pero acerté a la primera :).

Sin embargo, si te gusta el álgebra :

La siguiente fórmula se utiliza para calcular la cuota mensual fija (P) necesaria para amortizar completamente un préstamo de L dólares en un plazo de n meses a un tipo de interés mensual de c. [Si el tipo de interés cotizado es del 6%, por ejemplo, c es 0,06/12 o 0,005].

P = L[c(1 + c) n ]/[(1 + c) n - 1]

Answer 2

$33K, $ 227 pago es del 7,33%. Pero, ¿es eso correcto? También estás estirando el préstamo restante a 30 años. Ahora bien, si el banco sólo te deja hacer el estiramiento, deberías

$95K / 4.75% / 360 mo / PMT = $ 495,56 - sería un movimiento neutral, la misma tasa.

Ahora lo tienes: $128K / 5.625% / 360 / PMT = $ 737 por lo que a mi entender, el delta es:

$33K / X rate / 360 / PMT = $ 241,44 y el tipo es del 7,97%.

Si usted tiene suficiente equidad para refi, usted tiene suficiente para tomar que en un HELOC, y pagar de forma agresiva, ¿por qué renunciar a la gran tasa? Los $227/mes que usted pagará el HELOC apagado en 22 años incluso en el 6%. Mi HELOC es del 2,5%. Utilizaría cualquier aumento o bonificación para reducirlo.

Traté de explicar mi proceso de pensamiento sobre las matemáticas. Si algún lector experto (todos lo sois, lo sé) quiere analizar esto y ofrecer un método mejor, estoy abierto. Hay una falacia que viene con la refinanciación, ciertamente el dinero aparece en el flujo de pagos como resultado de la ampliación del plazo. En algún lugar hay que tener en cuenta eso, si no un tipo más alto a un plazo más largo parece favorable, así que mi enfoque es normalizar los números de una manera u otra. Aquí, produciendo ese primer paso de calcular el pago en el plazo ampliado (un paso intermedio que es un proceso mental solamente, ese préstamo es hipotético). Los comentarios son bienvenidos.