Lo siento, esto es un poco largo, así que no te culparé si saltas a los dilemas y preguntas en la parte inferior debido al TL;DR
La historia de fondo: Hace unos 15 años mis hermanos y yo heredamos varios inmuebles de un tío que vivía en otro estado al 20% cada uno ya que somos cinco hermanos. Todos vivimos en varios estados de los Estados Unidos. Hemos vendido todos los inmuebles excepto uno que está actualmente en el mercado. El hermano A es el albacea del testamento, y se encarga de las diversas cosas que han surgido desde la muerte del tío (pagos menores de varias demandas colectivas debido a que el tío trabajó y se retiró de los ferrocarriles), y cada uno pagamos nuestra parte de los impuestos anualmente, una cantidad muy pequeña.
El problema: El hermano E está en apuros y desesperado por vender la propiedad para mantener un techo sobre su cabeza (sólo ellos y un inútil SO que no creo que contribuya al alquiler, pero no estoy seguro). Preguntan si alguno de los demás está dispuesto a comprarles su 20% de la propiedad. El hermano A (el albacea) ha estado pagando el alquiler del hermano E durante los últimos dos meses con la estipulación de que el alquiler es simplemente un anticipo de los eventuales ingresos del hermano E por la venta de la propiedad. Por lo tanto, existe un contrato verbal entre ellos sobre la futura venta de la propiedad.
La propiedad: Se trata de unos pocos acres de propiedad básicamente rural en la cima de la montaña con acceso por carretera a la parte inferior y poco más con un precio de venta actual de $ 57k . Por lo tanto, no es una pieza muy atractiva de la tierra, aunque está en la proximidad de una gran área metropolitana, por lo que potencialmente podría ser desarrollado en media docena de condominios, o una gran finca con grandes vistas, pero un montón de problemas que deben resolverse antes de que cualquiera es posible. He considerado la posibilidad de comprar a todos mis hermanos para intentar la idea de los condominios, pero realmente no tengo mucho dinero libre para hacerlo.
Mis dilemas: Soy el único de la familia que tiene los medios para comprar la parte de la propiedad del hermano E. Sin embargo, ya existe el contrato verbal de unos 2.000 dólares que el hermano A le ha dado al hermano E para pagar su alquiler.
Los honorarios de la inmobiliaria van a ser del 10%, así que, en el mejor de los casos, con el precio que pedimos actualmente (que es poco probable que consigamos pronto, basándonos en experiencias anteriores en esta zona rural), mis hermanos y yo nos dividiríamos los ingresos de $51.3k, or $ 10.26k cada uno. Eso dejaría al hermano E con aproximadamente 8,26k dólares.
Estoy considerando ofrecerles $4k with the rest contingent on the sale of the property up to a maximum of $ 7k si conseguimos una oferta a precio completo (muy poco probable) y menos si la propiedad se vende por menos (que es lo que espero que haga, especialmente si tratamos de venderla rápidamente, que es lo que todos mis otros hermanos quieren hacer). Eso realmente sólo deja unos $1k left over after sibling A gets their $ 2k de vuelta, y eso asumiendo una oferta de precio completo. Todo esto estaría en un contrato por escrito en el que se explicaría cómo funcionaría el pago final en función del precio de venta, los honorarios de la inmobiliaria, las tasas de presentación, etc.
Es posible que si terminamos vendiendo la propiedad por mucho menos de lo que esperamos, podría terminar en el agujero, y no habría dinero de contingencia para el hermano E en absoluto. En realidad, estoy de acuerdo con este escenario hasta cierto punto, pero eso también dejaría al hermano A fuera de juego en cuanto al pago del contrato verbal.
Y, por último, el hermano E tiene un largo historial de malas decisiones, así que, en el mejor de los casos, esto sólo va a ser un parche por un período muy corto de tiempo hasta que busquen su próxima salida.
Mis preguntas:
- ¿Tengo alguna responsabilidad en la devolución del préstamo de 2.000 dólares del hermano A a E, o es su propio problema para resolverlo? No quiero perjudicar económicamente a ninguno de los dos, si el hermano E no estuviera en apuros económicos ni siquiera me plantearía este trato, me conformaría con sentarme y dejar que la propiedad se venda cuando se venda.
- ¿Es esto una cosa sabia? Comprar un terreno nunca parece una mala idea, pero comprar una porción de tierra que sé que no se venderá pronto, a un hermano sólo porque necesita el dinero no parece el mejor plan.
- Estoy seguro de que hay otros escollos que no he tenido en cuenta, ¿qué se me escapa si quiero seguir con esto?
- Estoy dispuesto a asumir un golpe financiero de varios miles de dólares a lo largo del tiempo para ayudar a mi hermano, pero preferiría no hacerlo.
- He considerado una compra única del hermano E para $6k with the stipulation that the verbal contract is taken care of by this amount (leaving sibling E with roughly $ 4k, y el hermano A hecho entero). De este modo, yo asumo todo el riesgo con respecto a la venta de la propiedad, y los dos hermanos ya no son parte del acuerdo verbal (hermano A y E), ni de la propiedad (hermano E). Si la propiedad se vende por menos de lo que pedimos (casi una certeza), ninguno de ellos se verá afectado por su acuerdo actual.
Actualización: Esta noche he hablado largo y tendido con el hermano A. Vamos a reducir el precio de venta de la propiedad mañana por la mañana para ver si podemos generar algún interés. No tengo esperanzas, miré las cifras de visitas en el sitio de la agencia inmobiliaria desde el listado original hace unos meses y se redujeron bastante rápido. Espero que lo mismo de nuevo, pero ya veremos.
También discutimos algunas opciones para una compra directa del $6k amount previously discussed here. One of their suggestions was to deposit $ 1k/mes en la cuenta del hermano E durante cuatro meses en lugar de una suma global que probablemente desaparecería muy rápidamente. Tengo dos opiniones al respecto: por un lado, me gustaría acabar con ello, pero por otro, me aseguraría de que mi hermano tuviera un techo para los próximos meses.
Epílogo: La propiedad se ha vendido hoy en subasta por unos $20k. After fees, reimbursement for the survey and cutting in a road, we'll split about $ 12k entre nosotros, lo que significa que el hermano E básicamente no recibe nada, o posiblemente sigue en deuda con el hermano A. No conozco los detalles de su acuerdo. Me alegro de no haber decidido comprarlos, habría sido una perspectiva perdedora.
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Si compras a E, ¿qué posibilidades hay de que uno o varios de tus otros hermanos se acerquen a ti y te digan "¡Eh, yo también necesito dinero! Cómprame a mí"? Dado que parece haber una ventaja muy pequeña (ayudarás a E, pero sólo durante un corto período de tiempo, momento en el que todavía tendrán que enfrentarse a la dura realidad), y muchas oportunidades de herir sentimientos, yo recomendaría no hacer nada. Si sientes la necesidad de hacer algo, estoy con Pete, toma la última opción, pero hazlo pagando a A y a E por separado, de modo que A esté seguro de estar completo (y, por supuesto, haz que eso sea una estipulación por adelantado).
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@delliottg Esta mala situación ha terminado, da gracias por ello, y has sacado algo de dinero del asunto. Ahora puedes seguir con tu vida.