¿Cómo se relacionan los saldos de las tarjetas de crédito con la obtención de una hipoteca?

Question

Mi esposa y yo hemos estado pagando las deudas desde que nos casamos hace unos 3 años. Nos quedan unos 15 mil en deudas de tarjetas de crédito, 1 préstamo de coche, y 2 préstamos estudiantiles (uno es muy insignificante @ < 4,5k). El plan original era pagar toda nuestra deuda de tarjetas de crédito antes de conseguir una casa, pero nos gustaría tratar de conseguir una casa 12-18 meses. Estamos empezando a poner el dinero para un pago inicial (sí, sé que mi interés del 1% es cacahuetes en comparación con lo que estoy pagando a la compañía de tarjetas de crédito), mientras que también el pago extra hacia nuestro saldo.

En el proceso de pagar las deudas, hemos pagado algunas realmente estúpidas (tarjetas de grandes almacenes). Así que, ahora tenemos 8 tarjetas pagadas, y la que tiene un saldo de 15 mil. Leí hace tiempo que tener saldos bajos puede ser una señal de alarma para los prestamistas, ya que temen que puedas cargar tus tarjetas después de conseguir una hipoteca y no ser capaz de pagar los pagos mensuales. Creo que está bien cerrar las 6 tarjetas de la tienda que están pagadas, pero no estoy seguro de qué hacer con las 2 tarjetas de crédito. Una tiene un límite alto, es mi tarjeta más antigua y tiene una cuota anual. La otra me siento más cómodo manteniéndola porque mantiene una tasa más baja, no tiene cuota, y tiene un límite muy pequeño. Luego también está el tema de la tarjeta de 15k, que sale de unos 17k... por lo que está en alta utilización.

Ganamos alrededor de 104k por año, en cuanto a salario. ¿Qué porcentaje de saldo debería tener en la tarjeta restante, y cuántas de las tarjetas pagadas debería mantener para estar en una gran posición para las mejores tasas hipotecarias?

Answer 1

Las antiguas normas de suscripción eran un 28% de ratio de deuda de la vivienda sobre los ingresos y un 33% de ratio de deuda del consumidor sobre los ingresos. La deuda del consumidor se calcula en base a los pagos mínimos. Ahora, la mayoría de los modelos se revisan al alza... Creo que el 33/38 es más común hoy en día.

Mientras estés al corriente de las cuentas, el cierre de las cuentas de crédito o de las cuentas revolving de la tienda tendrá poca o ninguna repercusión. Simplemente déjelas inactivas... no hay ningún resultado positivo por cerrar cuentas que no tienen saldo.

Tener saldos bajos o no tenerlos tiene NO impacto negativo en su puntuación de crédito. Los saldos bajos son NO señales de alarma para los prestamistas. Y punto.

Esta es una cita de Fair Issac :

No es cierto que se pueda tener demasiado crédito disponible. Eso por sí mismo nunca es negativo con la puntuación. A veces las cosas que se hacen para obtener demasiado pueden ser un problema, como abrir un montón de cuentas nuevas, pero en su mayor parte, eso es sólo una especie de cuento de viejas.

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Los principales impulsores de la calificación crediticia son:

• Historial de pagos puntuales
• Duración del historial de crédito
• Utilización del total de las líneas de crédito no garantizadas. Si tiene $50,000 in credit lines and $ 45.000 en deuda, estás en problemas. Si tienes $50,000 in credit lines and $ 0 en deudas, estás en buena forma.

Para mejorar tus perspectivas de conseguir una hipoteca, deberías reducir tus gastos y centrarte en un 60/40 en ahorrar para el pago inicial y en pagar esa tarjeta de crédito de 15 mil dólares, respectivamente. Tener dinero en efectivo para un pago inicial es fundamental para su poder de compra, ya que los préstamos de cero abajo no están ampliamente disponibles en 2011, y un gran pago inicial le permitirá eliminar o reducir el tiempo que está pagando PMI. El PMI reduce tu poder adquisitivo y es una gran pérdida de dinero.

Answer 2

Desde una perspectiva ligeramente diferente, según mi experiencia en la compra de una casa, se encontrarán con algunos costes inesperados debidos a reparaciones que hay que hacer y que se pasaron por alto durante la inspección de la casa, etc. Necesitarás un colchón financiero al que recurrir para estos gastos inesperados, así que sólo por esa razón yo trataría de pagar la mayor parte de la deuda de la tarjeta de crédito que pudiera.

Answer 3

Yo apuntaría a un 10% o menos, porque creo que un 30% es cuando empiezas a tener problemas en tu puntuación de crédito. Nadie lo sabe con certeza, ya que hay muchos modelos, pero el 30% es mencionado por el presentador de radio Clark Howard con bastante frecuencia.

Cerrar las tarjetas de cuota anual o las de una sola tienda. Normalmente sugeriría "saltar" sus tarjetas de crédito de manera que al abrir una nueva sin cuotas, cierre otra que sí las tenga. Sin embargo, no creo que abrir líneas de crédito con la próxima compra de una casa sea una buena idea. Se reflejará negativamente el hecho de que esté abriendo crédito por todas partes.

Yo apuntaría a un porcentaje tan bajo para asegurarme de que el tiempo que se tarda en informar se produzca. También, como usted se prepara para comprar una casa, asegúrese de que su informe de crédito es de aspecto limpio con todos estos saldos y tarjetas que está considerando cerrar.

Answer 4

Tu deuda total es igual al total de tu deuda no crediticia (préstamos estudiantiles, préstamos para coches) + el total de tu crédito disponible. Esta es la verdad del miedo al "saldo bajo" de los prestamistas del que habías oído hablar.

La utilización de su crédito es a través de todas sus tarjetas. Por lo tanto, si tienes dos tarjetas, ambas con límites de 15.000 y una está al máximo y otra está vacía, eso es un 50% de utilización. Si tienes ambas tarjetas con saldos de 7,5K, eso también es un 50% de utilización.

Para las 8 tarjetas que están pagadas y siguen abiertas, después de comprar una casa, yo cerraría cualquier tarjeta que no estés usando. No todo el mundo estará de acuerdo con esto.

Si es posible, cerraría las 8 tarjetas ahora y pagaría el saldo de 15K antes de comprar una casa. Si es difícil pagarlo ahora, será más difícil cuando tengas una hipoteca y gastos de mantenimiento de la casa.

Si quieres comprar la casa antes de pagar toda la deuda de las tarjetas de crédito, yo seguiría cerrando las 8 tarjetas que ya están pagadas y pagaría tu última tarjeta a 4K (o menos) para estar por debajo del 25% de utilización.

Las agencias de calificación crediticia no publican exactamente cómo afectará a su puntuación una tasa de utilización diferente del crédito, pero se sabe que una menor utilización mejorará su puntuación. FICO llama a esto "Proporción de líneas de crédito utilizadas (proporción de saldos con respecto a los límites totales de crédito en determinados tipos de cuentas renovables)"

Además, la longevidad de su historial de crédito se basa en el tipo de cuenta (tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, etc.), por lo que si mantiene una tarjeta de crédito abierta, sigue manteniendo su largo "historial" de tarjetas de crédito en su informe de crédito. FICO llama a esto "Tiempo desde que se abrieron las cuentas, por tipo específico de cuenta"