Utilizar un HELOC como pago inicial

Question

Mi mujer y yo compramos un cuádruplex en Los Ángeles hace un año. Ha sido una buena experiencia, y nos gustaría comprar una segunda propiedad de inversión, pero no tenemos suficiente dinero en efectivo para un pago inicial decente.

Tenemos alrededor de un 21% de capital en la casa, y los precios en la zona han aumentado sustancialmente. He pensado en pedir un HELOC y utilizarlo como pago inicial.

Calculo que las cuotas de la hipoteca aumentarán en unos $300, but the second 3-plex or 4-plex would cashflow about $ 1200- $1500. Plus another ~$ 800 en capital.

¿Algún comentario sobre esta estrategia?

Answer 1

Una estrategia bastante sólida. El único escollo es que con un 21% de patrimonio neto (es decir: 79% de préstamo sobre el valor) es posible que no te aprueben ningún HELOC. Según mi experiencia, la relación préstamo-valor más alta que permiten es del 75-80%, así que tienes que comprobarlo.

---

Como ha señalado @JAGAnalyst, y yo he pasado por alto, en realidad estás planeando utilizar la HELOC como pago inicial, y no como una compra al contado. Eso te dejará con una propiedad totalmente apalancada por la que tendrás que pagar préstamos y gastos mientras no se alquile.

Le sugiero que reconsidere sus cálculos de flujo de caja para un escenario menos que óptimo. Considere que su propiedad está alquilada el 75% del tiempo de media, y recalcule todo. Considere también los picos (el tiempo en que su propiedad está vacía) y si puede mantenerlos durante largos períodos (recuerde - 75% media ).

Si su flujo de caja va a seguir siendo positivo, entonces es una opción que vale la pena explorar. Incluya todo los gastos en el cálculo: deuda, mantenimiento, impuestos, seguros, servicios públicos, proveedores de servicios (jardinero, gestor, HOA, etc).

Answer 2

Yo tendría algunas dudas sobre esta estrategia.

Tal vez tu experiencia sea diferente, pero los propietarios que conozco a los que les ha ido bien y siguen disfrutando de su condición de caseros, normalmente intentaron pagar una propiedad a la vez. Luego, pudieron utilizar el 100% de su flujo de caja neto de las propiedades pagadas (ya que no tenían una hipoteca) para comprar su siguiente propiedad.

Lo que más me preocupa es que se está añadiendo deuda sin añadir capital adicional. También sugeriría que en realidad no estará aumentando su flujo de caja neto en mucho, ya que la mayor parte de los nuevos ingresos de la segunda propiedad se destinarán a pagar el pago adicional de la HELOC, así como la segunda hipoteca de la nueva propiedad, ya que sólo está pagando un pago inicial. Usted tendría el control de más propiedades, pero no muchos más beneficios. De hecho, si tiene problemas con los valores de la propiedad, o con la obtención de inquilinos que paguen a tiempo, o con la desocupación, podría tener problemas adicionales.

También me preocuparía que si algo le sucede a tu principal fuente de ingresos, estarías en mayor riesgo ya que ahora tendrías más deuda. Si yo fuera usted, me centraría en pagar la primera hipoteca para disponer de más flujo de caja libre para otras propiedades. Si no pudiera reunir un pago inicial adecuado con dinero en efectivo en lugar de deuda adicional, eso sería una señal para mí de que tal vez no sea el momento adecuado para asumir más deuda.

Sé que esto no es la sabiduría convencional, pero sólo mis dos centavos. Buena suerte.

Answer 3

Estoy en el proceso de utilizar mi HELOC para un pago inicial. Me ha ido muy bien con las 3 propiedades de alquiler que ya tengo. Creo que la disciplina es la clave. Planeo usar todas mis ganancias para pagar mi HELOC antes de ver un centavo para mí. También hipotequé todas mis propiedades de alquiler. El principal es muy bajo en los tres. Los impuestos y el seguro son los que me matan.

Answer 4

Es terriblemente arriesgado y se está buscando problemas, en mi opinión. Si bien el apalancamiento aumenta su beneficio potencial, también aumenta la magnitud de sus errores.