Ventajas de comprar pisos y alquilarlos

Question

Mi situación es la siguiente: No soy ciudadano estadounidense pero estoy estudiando aquí con un visado F-1. Mi plan es comprar 3-4 casas de apartamentos y alquilarlos. No estoy planeando solicitar una hipoteca y el pago será todo en efectivo y no voy a vender las casas para la buena parte de los próximos 10 años. Los apartamentos objetivo son de unos $100k to $ 150k, en su mayoría edificios de apartamentos de 2 dormitorios y 2 baños (en la ciudad de Pittsburgh, cerca de la Universidad de Pittsburgh y la Universidad Carnegie Mellon para ser precisos. Mi plan es alquilarlos a estudiantes que cursen estudios en cualquiera de las dos universidades). Cada casa se alquilará entre $1000-$ 1500 con una media de alrededor de $1200. Ahora tengo un montón de preguntas que tengo algo de una opinión acerca de su respuesta, pero no sabía realmente si estoy en lo cierto:

1. ¿Qué tipo de impuestos debería pagar? Corrígeme si me equivoco, pero cada casa tendría alrededor del 2% del precio de mercado como impuesto sobre bienes inmuebles (por lo que aproximadamente 2,4k), y el impuesto sobre la renta federal sería de alrededor del 25% de los ingresos (ya que me empuja al tercer tramo), que sería $3.6k ($ 14,4k x 0,25). Suponiendo que no habrá otros costes fiscales, esto me deja con 8,4k dólares al año por apartamento (aproximadamente).
2. ¿Cómo se calcula el coste del seguro? No tengo ni idea, pero supongo que también es un factor clave.
3. ¿Cómo va a actuar el aumento del precio de la vivienda como otra fuente de ingresos? Se espera que Pittsburgh registre un aumento del 6,1% en el precio de la vivienda, que casi en su totalidad será puro beneficio. ¿Hay algo que no esté teniendo en cuenta? (excepto el pequeño aumento del impuesto sobre bienes inmuebles, que se compensará con el aumento del alquiler. Además, el aumento del alquiler incrementará ligeramente los impuestos federales, pero se trata de un efecto marginal, por lo que, en general, debería ser pura ganancia).

Por favor, dígame si estoy calculando algo mal, pero mi proyección para un año es de alrededor de $ 8.4k por casa (suponiendo que no se necesita mantenimiento)

Answer 1

No soy un experto en VISA/impuestos o seguros de EE.UU., pero estás cometiendo suficientes errores en términos de todos los costes asociados implicados en la propiedad y alquiler de casas/apartamentos que esto ya parece potencialmente imprudente en esta etapa de tu carrera de inversión.

Alquilar propiedades baratas/a estudiantes implica que la propiedad esté constantemente destrozada, que a menudo esté vacía y que requiera una gestión extremadamente cercana (que o bien tienes que pagar mucho a alguien para que lo haga, o hacerlo tú mismo y perder otro tiempo potencial de ingresos. Si lo haces tú mismo, al principio cometerás muchos errores en el proceso de selección, gestión, comercialización, etc., ya que se trata de un arte complejo en sí mismo).

Los costes de este tipo de alquiler a menudo pueden llegar hasta el 25% al año, dependiendo de la suerte que tengas, incluso si lo haces todo tú mismo, y por lo general estarán en el rango del 5-15% cada año una vez que todo lo que tienes que mantener constantemente, reemplazar y redecorar esté totalizado. Eso es todo antes de lo que podrías estar ganando en un trabajo, etc, así que si pudieras ganar un clip decente en otro lugar en el mismo tiempo también tienen que deducir que el potencial perdido.

Envíalo todo a terceros (es decir, todo el mantenimiento a cargo de contratistas contratados y todo el alquiler a cargo de una agencia) y tendrás suerte si consigues siquiera llegar al punto de equilibrio con los 15 000 EUR anuales que alquilas a los estudiantes.

No parece tener en cuenta los costes de transacción, que suelen ser de aproximadamente un 5% tanto para la entrada como para la salida. Eso es entre la mitad y un año de alquiler de los diez por propiedad en estos números. Vender antes de los diez años es aún más.

En cuanto al tercer punto, redondear a un decimal las previsiones de subidas de los precios de la vivienda es un auténtico galimatías: nadie que tenga experiencia en invertir bien su propio dinero hace o se basa en afirmaciones de este tipo. No tengo ni idea sobre el mercado de Pittsburgh, pero las proyecciones sólidas de los cambios probables en los activos son siempre una cifra imprecisa y aleatoria con la que no se puede (ni se debe) contar mucho. Incluso si lo fuera, también es completamente inalcanzable en la propiedad porque tienes que gastar mucho dinero en el mantenimiento: después de los costes y los cambios en el tamaño / estándar, los valores de la casa por lo general siguen más o menos la inflación. Eche un vistazo a este gráfico y juega con algunas cifras razonables de mantenimiento anual y verás a lo que me refiero.

El alquiler de propiedades es un cementerio absoluto para los inversores inexpertos y si usted no sabe las cosas por encima ya (y es menos del 10% de lo que necesita saber para hacer esto de manera rentable frente a otros usos de su tiempo), que casi siempre será mejor invertir el dinero en inversiones más pasivas como bonos diversificados, REITs y acciones.

Answer 2

La Universidad Carnegie Mellon (CMU) y la Universidad de Pittsburgh (Pitt) tienen fechas de fin de curso diferentes, pero por menos de un mes. Ambas tienen sesiones de verano, pero la mayoría de los estudiantes no se quedan durante el verano. Se puede alquilar durante el verano, pero los precios bajan mucho. Entre las dos, entre treinta y cuarenta mil estudiantes se marchan en verano. Sólo se quedan entre diez y veinte mil a lo largo del año y no todos están en Oakland (el barrio de Pittsburgh donde se encuentran las universidades). Así que muchos de los caseros de Oakland tienen el mismo problema. Sus competidores reducirán sus tarifas para intentar conseguir algún alquiler para los meses de verano.

Esto también significa que tienes que gestionar arrendamientos de ocho, nueve y tres meses en lugar de arrendamientos de un año y, desde luego, no de varios años. Tienes razón en que no tienes que comprar los electrodomésticos más modernos ni los mejores acabados, pero aun así tienes que sustituir las ventanas y puertas rotas. Además, los electrodomésticos y la fontanería tienen que funcionar casi siempre. El horno tiene que producir calor y distribuirlo. Si hay moho, tendrás que ocuparte de él. No puedes confiar en que los estudiantes lo hagan. Así que tienes que limpiar a fondo las instalaciones entre inquilino e inquilino.

Los estudiantes pueden irse durante las vacaciones de invierno. Si hay problemas, las tuberías pueden congelarse y reventar, etc. Como no están allí, no te avisarán cuando se rompan cosas.

Los estudiantes abandonan durante el curso y se mudan. Es probable que no puedas sustituirlos cuando eso ocurra. Si hay tres personas en dos habitaciones, dos de ellas pueden tener una relación sentimental. Las relaciones románticas entre veinteañeros terminan con frecuencia. Tus tres personas vuelven a ser dos. Tu recurso en ese caso es desalojar a los inquilinos restantes y demandarlos por incumplimiento de contrato. Pero si haces eso, es posible que no puedas sustituir a los inquilinos hasta que empiece un nuevo plazo. Mejor sería demandar al que se fue y aceptar el alquiler más bajo de los otros dos. Pero es probable que no obtengas el importe total del alquiler por el resto del contrato. Demandar a un estudiante empobrecido no es el camino hacia la riqueza.

Se espera que Pittsburgh registre un aumento del 6,1% en el precio de la vivienda, que casi en su totalidad será puro beneficio.

No sé específicamente sobre Pittsburgh, pero en el mercado nacional, precios de la vivienda están más o menos donde estaban en 2004. Los precios se mantuvieron estables o aumentaron de 2004 a 2007, cayeron bruscamente de 2007 a 2009, se mantuvieron estables o disminuyeron de 2009 a 2012 y han aumentado en los últimos años. La relación precio/alquiler es tan alta ahora como en 2003 y más alta que en los veinte años anteriores. Puede que los precios aumenten. O quizá alcancemos un nuevo descenso del 20%. Yo no me fiaría de esto para obtener beneficios. Es genial si lo consigues, pero poco fiable.

Yo no me fiaría de las estimaciones para viviendas de clase media para aplicarlas a lo que son esencialmente apartamentos de chabolas. Una media del 6% puede suponer un aumento del 15% en un lugar y un descenso del 3% en otro. Las casas bonitas con electrodomésticos nuevos y acabados de lujo pueden sufrir un aumento del 15%. Las casas en mal estado de un bloque en el que los estudiantes salen de fiesta pasadas las 2 de la madrugada pueden no recibir ningún aumento.

Tanto la ciudad de Pittsburgh como el condado de Allegheny cobran impuestos sobre la propiedad. Las escuelas y bibliotecas cobran impuestos aparte. La ciudad ofrece un hoja de trabajo que estima $2860 in taxes on a $ 125.000 propiedad. No parece que usted sería elegible para homestead o alivio de impuestos de edad avanzada. Los agentes inmobiliarios deben ser capaces de decirle la evaluación actual y los impuestos sobre las propiedades que le están vendiendo.

Debería poder llamar a un agente de seguros local para averiguar qué tipos de seguros están disponibles para los propietarios. También existe el seguro de alquiler, que paga el inquilino. Algunos propietarios exigen que los inquilinos presenten un justificante del seguro antes de alquilar. No estoy seguro de lo común que es esto en las residencias de estudiantes.

Answer 3

No voy a discutir los méritos de invertir en bienes raíces (soy un fan creo que es una gran idea cuando se hace bien). Asumiré que has hecho los deberes y que tus números son correctos, así que vamos a repasar tus preguntas punto por punto.

¿Qué tipo de impuestos debería pagar?

NINGUNO. Usted es un inversor inmobiliario y el gobierno de EE.UU. le ama. Todo es deducible de impuestos y las probabilidades son sus propiedades de inversión en realidad se las arreglan para ocultar algunos de sus W2 (trabajo del día) de ingresos y usted pagará menos impuestos sobre eso también. Obviamente estoy exagerando un poco encontrar un CPA (contador público certificado) que esté familiarizado con los bienes raíces, pero aquí hay algunos ejemplos.

• La depreciación será su mayor parte de amortizar. digamos que usted comprar una propiedad 100k la evaluación más reciente tiene el edificio valorado en 90k y la tierra en 10k. Dado que la depreciación estándar es 27,5 años usted no tiene que pagar impuestos sobre su pérdida de papel de 3,2k.
• Vamos a seguir con el impuesto a la propiedad. con nuestra casa 100k en un impuesto del 2% tasa que se pagan 2k en impuesto a la propiedad que se cancela.
• Si pinta la propiedad o hace otra reparación, eso es deducible de impuestos. Cualquier mejora se puede amortizar: suelo nuevo, horno, frigorífico, lavadora/secadora.
• Si recurre a la gestión de la propiedad, puede desgravarse.
• Su seguro también es deducible de impuestos.

No soy un profesional de la fiscalidad, pero espero que esto le dé una idea del tipo de beneficios fiscales que puede esperar.

¿Cómo se calcula el coste del seguro?

El mejor consejo que tengo llama a unas cuantas aseguradoras y pregúntales. Necesitarás un seguro de propietario para asegurarte de que estás cubierto en caso de que un inquilino resulte herido o queme tu propiedad. Usted puede esperar pagar 15%-20% más por el seguro de propietario que el seguro regular (100 $ / mes no es un mal número para simplemente enchufar en la ejecución de los números es probablemente alta). También su contrato de arrendamiento debe exigir a los inquilinos a tener seguro de inquilinos para ayudar a protegerlo. Tenga una conversación de la responsabilidad con un abogado y piense en LLCs.

¿Cómo va a actuar el aumento del precio de la vivienda como otra fuente de ingresos?

La revalorización puede ser otra fuente de ingresos, pero en realidad no es tan útil en tu caso. No es líquida, no te darás cuenta de ella hasta que vendas la propiedad y entonces tendrás que pagar plusvalías y recuperar la depreciación. Existen métodos para acceder a las plusvalías de la propiedad sin pagar impuestos. Esto se hace mediante el apalancamiento de la propiedad, se obtiene la equidad, pero no se cuenta como ganancias de capital, ya que tiene que pagar de nuevo una hipoteca o líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) son ejemplos de esto. No estoy recomendando estos, sólo asegurarse de que son conscientes de sus opciones.

Por favor, dígame si estoy calculando algo mal, pero mi proyección para un año es de alrededor de $ 8.4k por casa (suponiendo que no se necesita mantenimiento)

Yo diría que tu beneficio estimado es alto. Al no estar involucrado en su mercado será una conjetura salvaje, pero yo esperaría a darse cuenta de flujo de caja por casa por año de más cerca de $ 7.000. Tal vez incluso inferior dada su inexperiencia. Algunos costos que usted necesita recordar para tener en cuenta: Impuestos, seguros, vacantes, reparaciones, CapEx, gestión de la propiedad, servicios públicos, Cuidado del césped , Retirada de nieve Honorarios HOA. Todo-en-todo esperar 50% o sus ingresos de alquiler que se gasta en la propiedad. Si lo hace bien puede llevarse una grata sorpresa.

Answer 4

Seguros: pida presupuesto a un agente de seguros que trabaje con pólizas para inmuebles comerciales. Véanse los comentarios a continuación sobre la constitución de sociedades.

Impuestos - si se tratara de ingresos básicos para una simple LLC, estimar un 25-40% y ajustar con el tiempo podría funcionar. La propiedad de alquiler es una perspectiva totalmente diferente. Los expertos financieros que se especializan en propiedades de alquiler sería una buena fuente de asesoramiento, y vale la pena el costo. Véase más abajo en relación con la incorporación.

La revalorización inmobiliaria no es algo con lo que se pueda contar para las propiedades urbanizadas. La revalorización solía estar casi garantizada, al menos para seguir el ritmo de la inflación. Ahora ni siquiera está garantizado que el valor de la propiedad suba. Nunca lo ha estado, pero la regla general era que los inmuebles mejorados y en buen estado se revalorizaban. Aunque el valor de las propiedades aumente con el tiempo, las propiedades de alquiler se deprecian. De hecho, para las propiedades de alquiler, puede reclamar una cierta tasa de depreciación en el tiempo como un gasto en los impuestos. Esta depreciación podría significar vender por menos de lo que pagó por la propiedad al cabo de unos años, y tener que pagar impuestos sobre las plusvalías, ya que debería la diferencia entre el valor depreciado y el precio de venta.

En relación con los impuestos están los códigos locales. Algunas zonas exigen una licencia de administración de fincas para gestionar edificios con más de un determinado número de unidades.

Si va a ser propietario de inmuebles de alquiler, debe proteger su vida financiera privada mediante la constitución de una sociedad. Constituya una sociedad. La empresa será la propietaria del inmueble y contratará al personal de mantenimiento o a los administradores de la propiedad o al personal de seguridad o cualquier otra actividad laboral similar. La empresa contratará el seguro y pagará los impuestos. La empresa puede pagarle un salario. En resumen, la empresa paga todos los gastos y asume todos los riesgos. Luego, suponiendo que quede dinero después de los gastos, la empresa puede pagarte un sueldo de directivo. De este modo, si ocurre lo peor y un inquilino se rompe la cadera en la ducha y te demanda por UN MILLÓN DE DÓLARES y gana, la empresa se retira y tú te marchas. Podrías incluso plantearte tener dos empresas. Una que posea la propiedad y la alquile a una empresa de gestión inmobiliaria. La empresa de gestión de la propiedad puede entonces ir a la quiebra en caso de algún tipo de problema de responsabilidad, en cuyo caso usted todavía mantener la propiedad, formar una nueva empresa de gestión, volver a pintar y cambiar el nombre de la propiedad y seguir adelante.

TL;DR: Pida consejo a un agente de seguros antes de comprar. Lo mismo para los impuestos con un contable. Fórmate como administrador de fincas si la normativa local lo exige (de todos modos, puede ser una buena idea). Constituya una sociedad y haga que la empresa asuma todos los riesgos.

Answer 5

• Alcanzar el tipo marginal del 25% no significa que todos sus ingresos tributen al 25%, sino sólo los que superan el tramo superior del 15%.

• Puede deducir los gastos de mejora o reparación de sus apartamentos, que se restan de las ganancias antes de que se calcule el impuesto como renta, por lo que probablemente se mantendrá en un tipo marginal más bajo.

• El impuesto sobre bienes inmuebles le afectará anualmente, y el impuesto sobre plusvalías le afectará cuando los venda al final.

Si ya tiene experiencia en este negocio en su país de origen, esta parece una buena opción para usted. La única advertencia que te daría es que busques un contable que te ayude con los impuestos y pagues una consulta antes de empezar para que sepas qué debes seguir que le ayude a minimizar tu factura fiscal.