¿Valen la pena los costes de cierre más elevados por un plazo de hipoteca más corto, si estoy haciendo pagos adicionales en cualquier caso?

Question

Tengo un préstamo al que le quedan 18 años al 5,125%, con saldo de $132k. I pay about $ 1,020/mes ($1350 con fianza y demás).

Puedo refinanciar a 15 años al 4,00% con gastos de cierre de $967. Monthly payment would be $ 981. Alternativamente, podría refinanciar a 10 años al 4,125% con costes de cierre de $1,000. Monthly payment would be $ 1350.

Estoy pagando 1.000 dólares más al mes al principal y espero seguir así hasta que se pague el préstamo, salvo que ocurra algún acontecimiento grande y caro en la vida.

Puedo usar las calculadoras de Bankrate para lo básico, pero el pago extra arroja una llave inglesa en la ecuación. Mi objetivo final es estar libre de préstamos en 2016, por lo que el ahorro adicional del préstamo de 10 años vale la pena los costos de cierre más altos y la pérdida de margen de maniobra mensual que proporcionaría el préstamo de 15 años?

Answer 1

Las matemáticas son bastante fáciles. Los costes de cierre son casi idénticos, el ruido. Tome la tasa más baja, y sólo mantener los pagos anticipados. A no ser que tengas los tipos cambiados, pero en cualquier caso, el plazo aquí es irrelevante, quieres el tipo más bajo, y punto.

Editar - 5,125% $132K PMT of $ 1020, lleva a un tiempo restante de 15 años, 9 meses. Por favor, confirme que sus números actuales son correctos.

Una precaución - mirando sus números, $1020 payment now, 15 yr payment $ 981, podría estar tentado de ver un $39 difference and calculate a near 24 month break even. Which of course is nonsense. If you went out to 30 years and saw a payment closer to $ 630, casi $400/mo less, a 2 mo breakeven is the same nonsense. Principal payments don't count, your cost of money is the interest you pay. On $ 132K, 1,125% (ahorro) es $1485. Your breakeven is about 8 months, even if the term were 10 years and the payment far higher than what you pay now. Other discussions of breakeven focus on cash flow, but you've made it clear that's not your concern, nor should it be if you can pay $ 1000/mes de capital extra.

Answer 2

Los intereses que te ahorrarás sólo en el primer año son superiores a los costes de cierre, así que por qué no, suponiendo que no estés bajo el agua. La única razón para quedarte donde estás es que preveas que tus ingresos van a bajar mucho. Si lo hicieran, tendrías el pago más bajo como respaldo.