Pedir un préstamo para pagar una hipoteca

Question

Me doy cuenta de que esto suena mal, pero escúchame. Actualmente tengo dos propiedades (A y B) que alquilo. No soy propietario de mi residencia principal.

El inmueble A tiene una hipoteca a 15 años al 3,25%. Estoy contento con este préstamo.

El inmueble B tiene un préstamo con esencialmente dos periodos. 1) un período de sólo intereses de 7 años al 6,75%. 2) un periodo de amortización de 23 años con un tipo variable. Este préstamo necesita ser refinanciado.

El problema es que la propiedad B está bajo el agua. Vale ~360K y debo ~388K.

Así que, un pensamiento que tuve es el siguiente: si pudiera obtener un préstamo de 100K, podría poner esos 100K en la propiedad B y volver a financiar en un préstamo convencional con una tasa de interés favorable. Podría tomar el ahorro en el pago de intereses (~ $800 - $ 1.000 al mes, según mis cálculos) para pagar el préstamo de 100.000.

Suponiendo que mis suposiciones anteriores sean correctas, ¿en qué no estoy pensando? Esto es lo que se me ocurre:

• Probablemente tenga que poner algo como garantía para el préstamo de 100K. Podría usar la propiedad A. (El valor de tasación debe ser de 100K o mayor que lo que debo).
• Mi porcentaje de lo que mis pagos de la deuda (dos hipotecas más el alquiler más 1K/mes en el préstamo de 100K) son en comparación con mis ingresos (trabajo más ingresos de alquiler) sería 46%. Esto es probablemente demasiado alto.

¿Estoy loco? ¿La gente hace cosas así? ¿Hay una manera más fácil? ¿Es una idea horrible?

Answer 1

Tú no estás loco, pero los bancos sí. Este es el problema:

1. Estás tomando el 100% de LTV en la propiedad A - no podrás conseguir una segunda hipoteca por más del 80%. total (incluida la hipoteca actual) LTV. Eso es algo que he aprendido recientemente por experiencia propia. Si el mercado está mal, los bancos pueden incluso bajar más el límite de LTV. Así que, esencialmente, al menos el 20% de su capital en A se mantendrá en el papel.

2. A los bancos no les gusta que el pago inicial provenga de otro sitio que no sean tus ahorros. Poner el pago inicial de los ingresos del préstamo, incluso si no está garantizado por la propiedad que está refinanciando, será probablemente asustar a los bancos.

¿Cómo solucionarlo?

Sugiero que lo maneje como un negocio, poniendo ambas propiedades bajo una compañía/LLC, si es posible. Puede que sea difícil cambiar los títulos mientras tenga préstamos sobre sus propiedades, pero incluso sin ello, trátelo como si fuera un negocio. Diríjase a su banco para obtener una negocio préstamo, garantizado por A o no garantizado, y otro inversión Describa su estrategia al banquero (preferiblemente un pequeño banco comunitario en la zona donde se encuentran las propiedades), y cómo va a financiar las propiedades. No conseguirás tipos tan bajos como en el caso de A (¿un 3,25% en un préstamo de inversión? Ni de coña, ése es de los que se guardan), pero quizá puedas librarte del problema del globo/la TAE variable.

Answer 2

Tienes las dos propiedades, y aunque el valor de la propiedad B es menor que la cantidad que debes por ella, es de esperar que tengas algo de capital en la propiedad A. Así que si tienes suficiente capital en la propiedad A, ¿por qué no vas al mismo prestamista y consigues refinanciar tanto la propiedad A como la B bajo la misma hipoteca? De esta manera, el patrimonio combinado de ambas propiedades sería suficiente para cubrir el importe total del préstamo, y tendrías la oportunidad de refinanciar a un tipo y unas condiciones favorables.

Parece que estás en Estados Unidos con un tipo de interés del 3,25%, yo estoy en Australia y los tipos de mi hipoteca están actualmente entre el 6,3% y el 6,6%.