¿Qué efecto tienen sobre los inquilinos? ¿Los propietarios? ¿Hay ejemplos de que el control de los alquileres funcione y mejore las condiciones de vida de los inquilinos?
Es decir, cuáles son los principales argumentos a favor/en contra del control de los alquileres (puramente económicos, no emocionales o morales).
Pues bien, el control de los alquileres es el ejemplo clásico que se utiliza en muchos libros de texto de economía cuando se habla de techos de precios. Un techo de precios es el precio máximo que se puede pagar por un bien, y lo fija un organismo rector. Los techos de precios tienen muchos contras y no muchos pros.
$\textbf{Pros:}$
1) Como los inquilinos de la propiedad saben que los apartamentos son escasos, tendrán un incentivo para cuidar bien el lugar con el fin de permanecer en el lado bueno del inquilino, ya que pueden no ser capaces de conseguir otro apartamento si son expulsados de este.
2) Los inquilinos que consigan pisos tendrán menos gastos de alquiler y, por tanto, podrán gastar/ahorrar más de su dinero. Si deciden gastarlo, eso puede impulsar la economía local porque se gastará más dinero en los negocios locales.
$\textbf{Cons:}$
El gráfico anterior muestra un control de alquileres vinculante. Con esto quiero decir que el precio de alquiler controlado está por debajo del precio de equilibrio. En este ejemplo, el precio de alquiler controlado es $1,000$ y el precio de equilibrio es $1,500$ . Lo que esto provoca es una escasez de apartamentos. Observando este gráfico, podemos ver que al precio de $1,000$ , $Q_D=2,100,000$ y $Q_S=1,900,000$ . Usando esto, podemos ver que la escasez será: $$Q_D-Q_S=2,100,000-1,900,000=200,000\;apartments$$
Lo que esto significa en palabras es que hay más gente que quiere apartamentos que gente dispuesta a ofrecerlos. ¿Cuáles pueden ser los efectos secundarios de esto?
1) Racionamiento: Hay un par de formas en las que puede producirse el racionamiento, pero en el mercado de pisos la única forma que tiene sentido es el racionamiento por discriminación por prejuicios de los vendedores. Esto significa que el inquilino puede dar el apartamento a alguien que no lo valora tanto como otra persona basándose en sus prejuicios.
2) Actividades ilegales: Algo que puede ocurrir debido al control de alquileres son los tratos por debajo de la mesa. Básicamente, la gente puede pagar al vendedor algo de dinero por debajo de la mesa para asegurarse de obtener un apartamento.
3) Falta de vivienda o reubicación: Hay que ver qué significa que la cantidad de pisos demandados es mayor que la cantidad de pisos ofrecidos. Lo que esto significa es que las personas que quieren/necesitan comprar apartamentos no podrán hacerlo (en nuestro ejemplo, 200.000 personas como mínimo). ¿Cuáles son las dos consecuencias de esta situación? El primer resultado sería la falta de vivienda porque la gente no puede conseguir apartamentos, y puede que no tengan ningún otro lugar al que ir. La razón por la que esto no es deseable es bastante obvia (no queremos que la gente tenga que vivir en la calle). El segundo resultado sería la reubicación de los actuales residentes. Esto significa que la gente tendrá que irse de la zona. Esto perjudicará a la economía local porque habrá menos personas que gasten su dinero en los negocios locales.
Una última cosa a tener en cuenta es que con el tiempo esta escasez se agravará. A corto plazo, es posible que los vendedores no puedan retirar el piso del mercado. Sin embargo, a largo plazo, los vendedores pueden decidir vender el complejo de apartamentos, lo que hará que la oferta de apartamentos disminuya aún más. Esto agravará los problemas que he enumerado anteriormente.
$\textbf{Edit:}$ Otro problema causado por el control de los alquileres fue mencionado (muy astutamente) por $\textbf{AdamBailey}$ . Señaló que los propietarios pueden no ganar suficiente dinero para mantener sus propiedades de alquiler, y con el tiempo la calidad de dichas propiedades de alquiler puede depreciarse drásticamente. Esto demuestra que, no sólo disminuirá la cantidad de apartamentos, sino también la calidad. Este es otro ejemplo perfecto de cómo el control de los alquileres puede perjudicar a aquellos a los que intenta ayudar.
La venta de un complejo de apartamentos simplemente transfiere la propiedad, no necesariamente la retira del mercado. ¿Quizás quiso decir que lo venderán a los propietarios?
Si lo venden porque no es rentable, los compradores lo sabrían y lo utilizarían para otra cosa como un edificio de oficinas
+1 Cuando los propietarios son responsables de las reparaciones y el mantenimiento, otra desventaja del control de los alquileres es que los propietarios pueden ser incapaces de permitirse el mantenimiento de las propiedades al tiempo que obtienen un rendimiento razonable de la inversión, lo que conduce a largo plazo a un deterioro de la calidad de las propiedades alquiladas.
Rebecca Diamond, Tim McQuade y Franklin Qian publicarán un nuevo artículo en la American Economic Review sobre Los efectos de la expansión del control de los alquileres en los inquilinos, los propietarios y la desigualdad: Datos de San Francisco
Aprovechan la variación cuasi-experimental en la asignación del control de alquileres para estudiar su impactos en inquilinos, propietarios y el mercado de alquiler en general . Aprovechando los nuevos datos de seguimiento de la migración de los individuos, encuentran
Utilizando un modelo dinámico de elección de vecindario, descubrieron que el control de los alquileres ofrecía grandes beneficios a los inquilinos cubiertos. Las pérdidas de bienestar derivadas de la disminución de la oferta de vivienda podrían mitigarse si el seguro contra los aumentos de los alquileres se ofreciera como un seguro social del gobierno, en lugar de un mandato regulado de los propietarios.
También hay un buen podcast de Freakonomics sobre Por qué el control del alquiler no funciona .
Desde una perspectiva de mercado, más que socioeconómica, el control del alquiler pone en riesgo la deuda frente a los tipos de interés. Cuando los tipos no se mueven, el control de los alquileres está bien. Cuando los tipos de interés suben, la deuda se encarece y pone en riesgo la capacidad de financiación de los propietarios y, con ello, crea un impacto negativo en el balance de los prestamistas.
Si los tipos bajan, los caseros se lo pasarán pipa...
El control de los alquileres tiene sentido en un entorno (relativamente) estático no alimentado por los préstamos. También tendría sentido en un entorno en el que las propiedades no son una clase de activos.
Si encuentras un entorno así, házmelo saber (Alemania está cerca).
Por cierto, lo anterior es también un buen ejemplo de por qué los gobiernos no deberían prestar dinero a los propietarios de viviendas, ya que esto eleva artificialmente los precios y el dinero va a los accionistas, no al público... el público termina con una deuda inasequible... ¿suena familiar?
Esta pregunta ya tiene una respuesta aceptada, que aborda bastante bien los inconvenientes económicos del control de los alquileres. Quiero aportar un aspecto adicional que no se ha tratado realmente: El control de los alquileres puede verse como una forma de compensación (limitada) a los residentes/arrendatarios, por su contribución a hacer de sus barrios lugares deseables para vivir (y, por tanto, a aumentar el valor de la propiedad). Parte del proceso de aburguesamiento consiste en que (normalmente) los tipos más jóvenes y bohemios se instalan en un barrio que antes era de renta baja, y en virtud de su mera presencia (y la de los negocios que frecuentan/establecen/trabajan) hacen que el barrio sea más deseable. Aunque es difícil de cuantificar, se crea un valor real y, en un mercado justo, esos inquilinos recibirían algún tipo de compensación.
FinanHelp es una comunidad para personas con conocimientos de economía y finanzas, o quiere aprender. Puedes hacer tus propias preguntas o resolver las de los demás.
