Préstamo para comprar un inmueble en Alemania

Question

Hoy tengo una pregunta sobre los préstamos hipotecarios: He empezado a ahorrar dinero para reunir un pequeño capital con el fin de presentar una solicitud de préstamo y como soy totalmente nuevo en este tema (y algunas barreras lingüísticas no facilitan el aprendizaje), me gustaría pedir algunos consejos aquí.
Lo primero es lo primero: vivo y trabajo (contrato permanente - o " unbefristet ") en Alemania (estoy registrado - o " angemeldet " - también), pago mis impuestos aquí y me gustaría obtener un préstamo en un banco alemán.
Yo no soy alemán, pero procedo de un país de la UE del espacio Schengen.

• ¿A qué debo prestar más atención?
• ¿Qué tipo de crédito es mejor pedir?
• ¿Cuánto dinero debo ahorrar para conseguir un préstamo (hay algún banco que ofrezca un préstamo al 90%)?
• ¿Cómo calcularía el dinero a gastar en muebles, electrodomésticos, notario, impuestos, etc.?
• ¿Cómo debo elegir los intereses?

¡Gracias de antemano por toda la ayuda que puedan darme!

EDITAR: Gracias por vuestras respuestas en primer lugar. Ha pasado bastante tiempo desde que escribí esta pregunta y he tenido la oportunidad de concertar un par de reuniones con 2 bancos diferentes. Me enteré de lo siguiente:

• Hay bancos que ofrecen préstamos de hasta el 100% (que, por supuesto, son más caros)
• Si llego a cubrir al menos el 10% del valor de la casa, los intereses llegan a ser... interesantes (por supuesto, necesito cubrir también todos los gastos descritos en el punto siguiente)
• El 9%-10% es una estimación correcta de los costes "accesorios", si se incluye un "Makler" (intermediario, que cuesta el 3,57%)
• Los intereses suelen tener un periodo de 5 o 10 años durante el cual no cambian (si eligiera un periodo de 5 años, obtendría intereses más bajos al principio)

Ahora bien, teniendo en cuenta que no soy un gran "ahorrador" y que de momento vivo en una casa alquilada, lo que considero un gasto tonto, no voy a esperar a cubrir más del 10% con mi capital inicial. También me gustaría señalar que vivo en Baviera.
Una vez escrito todo esto, esto es lo que pedí y tuve un par de ofertas:

• 400.000€ Valor del inmueble (es una buena estimación)
• El inmueble es un apartamento cerca de la ciudad
• El apartamento tiene entre 90 y 110 m².
• Tengo 40.000 como capital

Con estas bases la mejor oferta que he tenido implicaba un interés del 2,0%, con un interés fijo de 10 años. Ayer hablé con mi padre (que vive en el país de donde soy) sobre esto y me preguntó cuál era el diferencial del banco... "Espera... ¿qué?". ¿Hay que tener en cuenta otro % también?
¿Cómo se encuentra esta oferta?
También me propusieron un "Bausparvertrag" y un "Hausriester". ¿Cuáles son las diferencias? ¿Debería hacer uno de esos (el mayor pro es básicamente que no pagaré impuestos sobre la suma depositada)?

Answer 1

Con contrato indefinido en Alemania no deberías tener ningún problema para conseguir un préstamo. Es incluso más importante que cuánto ganas.

To what should I pay the most attention?
What kind of credit is it better to ask for?

Por lo general, debería pedir una hipoteca de vivienda (Baufinanzierungsdarlehen) con anualidad como tipo de crédito para ahorrar en intereses. Además, suele obtener mejores condiciones con una caja de ahorros (Sparkasse) o un banco popular (Volksbank) situado en la zona donde se encuentra su casa. Tampoco deberías combinar tu crédito con productos adicionales (cuanto más sencillo sea el producto, mejor será para ti), quizás escriba más adelante un artículo adicional sobre las trampas más comunes en este sentido.

How much money should I save to get a loan (are there any banks that offer a 90% loan)?

Probablemente, podrías encontrar un banco que te concediera un préstamo de este tipo, pero sería muy caro. Deberías ahorrar al menos un 40%, porque entonces el banco puede refinanciar tu préstamo de forma barata y a cambio ofrecerte un interés bajo.

How would I calculate money to spend on furniture, electrical appliances, notary, taxes, ect. ?

Los impuestos dependen en gran medida del lugar donde se compre una casa. Cuando la compras, pagas un impuesto de entre el 3,5% y el 6% (busca aquí ). Luego se paga un impuesto a la propiedad (Grundsteuer), depende de la comunidad cuánto se paga, el apalancamiento se llama Hebesatz (aquí está ejemplo ). El notario costaría aprox. 1,5% del precio de la vivienda. En total, debería calcular con un 10%

How should I choose interests?

Un consejo independiente del país: si quieres ahorrar en intereses a largo plazo, deberías tomar un préstamo de renta vitalicia con el vencimiento más corto. Presta atención al tipo de interés efectivo.

Ahora a los detalles de Alemania. No olvide preguntar por la "Sondertilgung" (amortización adicional), una opción para amortizar adicionalmente. Normalmente, los bancos ofrecen un 5% de Sondertilgung al año.

El tipo de interés suele ser fijo durante 8 años (no obstante, consúltelo), este periodo se denomina Zinsbindung.

Parece ridículo, pero en las tierras del sur (Bayern, Baden-Württemberg) se suelen obtener mejores condiciones que en Berlín o Bremen. La diferencia puede llegar a ser del 0,5% anual del tipo de interés efectivo.

En Alemania suelen utilizar como parámetro la llamada "anfängliche Tilgung" (tasa inicial de amortización).