Estoy aprendiendo acerca de la inversión en viviendas multifamiliares de bienes inmuebles (apartamentos). Entiendo que algunas de las figuras clave para la evaluación de propiedades multifamiliares, tales como el CAP de tasa y dinero-en-efectivo devuelve.
Todos estos cálculos se basan en el historial de ingresos y gastos de los datos proporcionados por el vendedor. El vendedor debe estar motivado para representar a su propiedad en la luz más favorable posible para que puedan obtener el mejor precio/
Lo que para evitar que fudging estos números? ¿Cómo sé realmente la tasa de ocupación, los alquileres y los gastos son lo que dicen ser?
Los gastos, en particular, parece fácil lowball, ya sea a través de engaño intencional o honestamente, sólo debido a las diferentes opciones de diferentes propietarios tienen.
Por ejemplo, un propietario que es también un fontanero o contratista, o que tiene un hermano que es un electricista o lo que sea, podría hacer un montón de trabajo por sí mismos o en las tasas de descuento que se traducen en gastos significativamente menores que el otro propietario podía, que podría llevar a más de una manera muy favorable de la tarifa tope.
Entiendo que la otra cara de esto es lo que hace de viviendas multifamiliares de inversiones potencialmente buenas oportunidades: a través de una mejor gestión (incluyendo a hacer cosas por ti mismo, o realizar mejoras que pueden justificar el aumento de los alquileres), tiene mejor revés que el propietario actual (la esperanza).
¿La mayoría de los inversores sólo acepta el vendedor histórico de los gastos y de los ingresos de datos como el evangelio de la verdad?
Hay ningún recurso si resultan ser materialmente diferentes de la realidad?
Por ejemplo ¿qué pasa si el propietario dijo que la ocupación fue del 95%, pero después de la compra de encontrar esta figura se infla?
O usted encontrar hubo un significativo duro dólar de gasto que no estaba incluido en los datos presentados por el vendedor antes de la venta?
O usted encuentra que hubo una reparación significativa el vendedor hizo a sí mismos en cero costo de mano de obra?
Caveat emptor y todo eso...pero debes creer nada de lo que usted dice? Es todo lo que necesitas para realmente hacer su propia tarea y llegar a sus propias conclusiones...por ejemplo, si todos los otros bienes que mirar de similar tamaño y la edad de tener siempre más elevados gastos, sólo a pie?
Me imagino que usted necesita para tomar sus propias proyecciones de gastos futuros, basado en su propia (o de su pago del profesional) la inspección de la propiedad. Por ejemplo, si todos los de el refrigerador y lavadora/secadora 20 años de edad, usted puede esperar a tener que reemplazar a muchos de ellos en el futuro cercano.
¿Hasta qué punto no se suelen obtener datos en la evaluación de una propiedad? Si todos los aparatos fueron reemplazados hace 3 años, la reparación de la aplicación y los costos de reemplazo será muy baja para la inmediata antes de 12 meses, por ejemplo, lo que resulta en una más favorable de la tarifa tope.
He aquí un ejemplo: http://www.ballard10.com/page2.html Mientras que las utilidades, los impuestos y el seguro son probablemente de confianza de cifras exactas, que "misc." costo de $1600/año parece sospechoso. Se debe incluir el 100% de los gastos de mantenimiento. Tener que cambiar un par de electrodomésticos, de acuerdo con una gotera en el techo, o hacer algo de pintura y la figura de globo por miles de dólares.
