¿Tener un firmante secundario con mal crédito en una hipoteca aumentará o reducirá el interés?

Question

Mi novia y yo vamos a comprar una casa. Nos dijeron que sería mejor tener la hipoteca únicamente a mi nombre como único titular de la cuenta debido a su puntuación de crédito.

Mi pregunta es, entre dos personas que compran una casa juntas, una con buen y otra con mal crédito, ¿tener a ambas personas en el préstamo aumentará los tipos de interés. ¿Existe un orden de consignatarios principales/secundarios que ayude a los tipos de interés? ¿O es realmente mejor dejar el mal crédito completamente fuera de la hipoteca?

Answer 1

entre dos personas que compran una casa juntas, una con buen y otra con mal crédito, el hecho de que ambas personas estén en el préstamo aumentará los tipos de interés.

Si la escritura de la casa está a ambos nombres, generalmente el banco insistirá en que el préstamo también esté a nombre de los dos. Esto es para asegurar que el banco tenga suficiente influencia para recuperar la casa en caso de incumplimiento. Si uno de vosotros tiene mal crédito, el banco aumentará el tipo de interés, suponiendo que el mal crédito arrastrará al buen crédito y le obligará a realizar algunas actividades / acciones que podrían estirar la financiación de uno con buen crédito. Si no se realizan los pagos a tiempo, esto haría que su buen crédito se convirtiera en malo.

Si la escritura de la casa está solo a tu nombre y puedes conseguir el préstamo por tu cuenta, esta sería una mejor posición.

Si la escritura de la casa está sólo a su nombre y le gustaría que el préstamo estuviera a ambos nombres, entonces el lado positivo es que la puntuación de crédito de la persona con mal crédito comenzaría a mostrar una mejora en el período, siempre que ambos hagan los pagos a tiempo.

Como señala keshlam, hay bastantes cuestiones en las que las personas han llegado a un acuerdo sin decidir qué pasaría si se separan. No hay una respuesta correcta/incorrecta. Lo mejor sería que decidierais cómo sería la propiedad de la casa y los pagos y, si en el peor de los casos os separáis, cómo debería ser el acuerdo.

Answer 2

Por lo general, la puntuación de crédito más baja triunfa. En el caso que citas, prevalecerá la puntuación de crédito más baja. Sin embargo, es posible que tenga que hacer exactamente eso para poder optar al préstamo en función de los ingresos.

Hay dos factores a la hora de obtener una hipoteca, en realidad todos los préstamos, pero más en el caso de una hipoteca: la probabilidad de reembolso (puntuación de crédito), y su capacidad para hacer frente a la deuda. Esta última es una combinación de los ingresos y la relación entre la deuda y los ingresos.

Si no tienes suficientes ingresos para acceder al préstamo o no cumples con el ratio deuda/ingresos, es posible que tengas que utilizar los ingresos de tu GF para acceder a pesar de su mal crédito.

Tal vez quieras ver los posts anteriores sobre la compra de propiedades con personas que no son cónyuges. Podría funcionar, pero generalmente requiere mucho trabajo legal antes de cerrar el trato. Evitar esto le llevará a historias de desdicha.

Answer 3

La última vez que solicité una hipoteca pregunté al agente de crédito sobre este tema. Me informaron de que en una solicitud conjunta toman la "media baja" puntuación. Lo que esto significaba era que obtendrían las puntuaciones de crédito de las tres principales agencias de crédito (de EE.UU.), tanto para mí como para mi cofirmante, descartarían la más alta y la más baja para cada uno de nosotros y luego se decidirían por la más baja de las dos restantes.

Por ejemplo:

Bureau     | Signer's score | Cosigner's score
Equifax    |      730       |      680
Experian   |      740       |      710
Transunion |      750       |    **700**

La puntuación media del firmante es de 740, la del cosignatario es de 700. Por lo tanto, la puntuación media más baja es de 700.

No estoy seguro de si todas las compañías de préstamos utilizan este método, pero la mía me dijo que era un método bastante común entre los grandes proveedores de hipotecas al menos.

Si la empresa con la que cotiza utiliza este método, puede estar seguro de que la menor calificación crediticia de su cosolicitante hará que basen sus ofertas en su puntuación, no en la suya. Pero será su puntuación media, no la peor. Por lo general, las tres agencias informan de una puntuación similar para cualquier persona en particular, por lo que este factor no supone una gran diferencia, pero podría ayudar un poco, especialmente si una de las agencias tiene errores en su informe y las otras dos no.

Si tienes ingresos suficientes para poder optar a la hipoteca que necesitas por tu cuenta, probablemente te convenga solicitarla por tu cuenta. Una puntuación más alta le permitirá obtener mejores tipos de interés, y para algo grande y a largo plazo como una hipoteca, cada fracción de porcentaje de diferencia puede traducirse en cientos de dólares a lo largo de la vida del préstamo.

Si no puedes reunir los requisitos para la hipoteca con tus únicos ingresos, entonces es un punto discutible, tendrás que incluir un cofirmante. Sin embargo, hay medidas que puedes tomar y que proporcionarán un impulso casi inmediato a la puntuación de crédito de tu novia; la más notable es el pago de la deuda renovable. Si no es posible liquidar todas las deudas de las tarjetas de crédito en este momento, intente al menos reequilibrar las cosas para que cada cuenta renovable utilice un porcentaje similar de su respectiva línea de crédito (en lugar de algunos saldos pequeños y otros al máximo). Y cuanto más pueda reducir la utilización en general más sube la puntuación. Si lo hace justo antes de que finalice el ciclo de facturación de la tarjeta de crédito (es decir, no espere a que llegue el extracto, ya que el saldo ya se habrá notificado en ese momento), se asegurará de que se notifique a las agencias un saldo más bajo (tenga en cuenta que todavía tendrá que realizar un pago mínimo después de que se genere el extracto, así que si está presupuestando, reserve algo para ese pago también).