¿Por qué 5 años es el "número mágico" para el tiempo que se debe vivir en una casa?

Question

Parece de dominio público que es bueno comprar una vivienda si se piensa tenerla en propiedad durante más de 5 años, como se ve en esta respuesta ya que es el momento en el que se recuperan las pérdidas (por ejemplo, los honorarios del agente inmobiliario) correspondientes a la compra de una vivienda.

Este pregunta relacionada se pregunta cuándo es sensato comprar una vivienda a corto plazo. Mis preguntas son: ¿Qué factores intervienen para encontrar el punto en el que es más sensato comprar que alquilar? ¿Hasta qué punto es exacta la regla de los 5 años?

Edición: Parece que esta respuesta aborda la primera parte de mi pregunta por yoozer8. Sin embargo, creo que la segunda parte de mi pregunta sigue en pie.

Answer 1

Probablemente los padres de todos.

Al igual que muchos de los consejos que te dan tus amigos y familiares, no hay ninguna razón para "ser propietario durante al menos 5 años", aparte de que es un bonito número redondo, y no es obviamente un mal consejo.

Dave Ramsey dice 2-3 años, que es mucho más fácil de respaldar. Voy a hacer un par de suposiciones que la mayoría de la gente asume sobre el mercado de la vivienda.

1) Siempre podrá vender su casa por lo que pagó por ella.

2) Incluso con las reparaciones, los impuestos, el seguro y otros gastos nuevos, pagarás más o menos lo mismo que alquilando un lugar similar.

Pagarás alrededor de un 6% de comisión cada vez que vendas. Supongamos que compras una casa de 200.000 euros (200.000 * 0,06 = 12.000). Supongamos también una revalorización del 3% anual.

Así que tienes que dividir la comisión entre los meses que has vivido allí para determinar si ha merecido la pena.

después de 1 año \=> 12000 / 12 meses = $1000 al mes (casa que vale 203k)

después de 2 años \=> 12000 / 24 meses = 500$ al mes (casa que vale 207k)

después de 3 años \=> 12000 / 36 meses = 333$ al mes (casa que vale 213k)

después de 4 años \=> 12000 / 48 meses = 250$ al mes (casa que vale 220k)

después de 5 años \=> 12000 / 60 meses = 200$ al mes (casa que vale 226k)

Suponiendo un alquiler de 1000 dólares, a un año no hay ninguna ventaja.

A los 2 años, se ven algunos rendimientos decentes, pero un gasto importante como la sustitución de la calefacción y la ventilación podría acabar con esto muy rápidamente.

A los 3 años, el valor se ha revalorizado lo suficiente como para cubrir la comisión, por lo que este es el punto de equilibrio.

4+ Años en los que estás obteniendo beneficios sobre el papel en tu casa.

Entonces, ¿cómo es que 5 años se convirtieron en la sabiduría convencional

En este ejemplo, 3 años es el punto de equilibrio, pero he hecho muchas suposiciones. Es posible que tengas que sustituir el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado, o que tengas que hacer otra reparación costosa, lo que significa que tendrás que mantenerla durante más tiempo. Puede que tu casa no se revalorice si hay una desaceleración económica.

Ser propietario de una casa es muy diferente a alquilarla. Si consigues un buen trabajo en otro lugar, subalquila la casa y múdate. Con una casa, tendrás que ponerla en el mercado y esperar a otro comprador.

EDIT: Sobre las suposiciones (y cosas que he omitido).

No he tenido en cuenta los calendarios de apertura y amortización de los préstamos porque la cifra de 5 años probablemente procede de personas que han hecho las mismas suposiciones que yo y han hecho los números.

Las personas que te han dado este consejo no conocen los costes de originación del préstamo ni el plan de amortización. Esta respuesta se centraba en cómo 5 años se convirtieron en la regla general. Creo que la gente convergió en este número porque

1) Les da el tiempo suficiente para absorber los costes de originación y las comisiones que se producen una sola vez. La gente suele comprar otra casa después de vender una, por lo que necesitará suficiente dinero para cubrir la comisión del 6%.

2) Incluso en este escenario MUY optimista, se necesitan 3 años para alcanzar el equilibrio. Es probable que las cosas no vayan tan bien. 5 años lo hacen un poco más realista.

Merece la pena recordar que hay personas que compraron en 2008 y cuyo valor inmobiliario aún no se ha recuperado. Una vez que usted sabe el costo exacto y ejecutar estos números usted mismo y asegúrese de que usted ha mirado a una tasa de apreciación menos optimista.

Answer 2

A riesgo de simplificar demasiado, básicamente hay que sumar los costes de cada opción y ver qué dicen los números. La "regla de los cinco años" no se cumple en todas las situaciones.

La compra tiene unos costes fijos por adelantado que no se pueden recuperar (cosas que normalmente se pagan al cierre). Normalmente, se espera que el alquiler mensual sea mayor que el pago de una hipoteca, por lo que el punto de equilibrio es esencialmente el punto en el que se han compensado los costes fijos.

Hay calculadoras detalladas disponibles en línea para darle respuestas concretas, lo que elimina las conjeturas. Esta calculadora en particular es útil porque te pregunta por cada variable, en lugar de que tengas que recordar qué incluir desde el principio.

Answer 3

Si se quiere hacer un análisis estrictamente económico, el coste del alquiler de una vivienda es sólo eso. Se podría incluir la pérdida de los intereses del último mes de alquiler y la fianza, pero son pequeños. El coste recurrente de la compra es la hipoteca, el seguro y los impuestos. También se podría contar la pérdida de intereses del pago inicial. También hay un importante coste de transacción que hay que amortizar, en torno al 8%. Una parte la paga el vendedor y otra el comprador, pero si entras y sales lo pagarás todo en un extremo o en otro.

Las ventajas de ser propietario son la revalorización (si se produce en su mercado), la protección frente a las subidas de los alquileres y la deducibilidad (en EE.UU.) de los intereses hipotecarios y los impuestos sobre la propiedad en el impuesto sobre la renta. Con la nueva ley fiscal la deducción es mucho menos valiosa porque la deducción estándar ha aumentado y la deducción de impuestos estatales y locales tiene un tope de 10.000 dólares. Tienes que evaluar tu situación.

Los principales factores son la tasa de revalorización y la relación entre el precio de alquiler y el de compra. Si la casa se revaloriza, se quiere ser propietario. Cinco años es una estimación del tiempo que se necesita para conseguir una revalorización suficiente para cubrir los costes de la transacción, pero es una regla general muy aproximada. El equilibrio entre las tasas de alquiler y el precio de la vivienda es otro factor importante. Muchas personas no toman la decisión sobre una base estrictamente económica, porque no van a quedarse mucho tiempo, porque no tienen un pago inicial, porque quieren emocionalmente ser dueños de su casa, o por otras razones. En algunos mercados los alquileres están muy por debajo de las hipotecas, en otros son bastante más altos. Si su mercado es uno de estos, puede llevarle en una dirección o en otra.