Estaba leyendo esto: http://patrick.net/housing/crash1.html y encontré esta declaración de Patrick:
El 3% del coste anual del alquiler es menor que el 9% del coste anual de la propiedad lo mismo
Source : http://patrick.net/forum/?p=16284
Entiendo la afirmación, pero ¿cómo ha llegado a los valores del 3% y del 9%? No estoy seguro de cómo puedo razonar sobre esta afirmación.
La casa que se vende por $200,000 might rent for a range of monthly numbers. 3% would be $ 6000/año o $500/mo. This is absurdly low, and favors renting, not buying. 9% is $ 1500/mes en cuyo caso comprar la casa para vivir en ella o alquilarla (como propietario) es la mejor opción. A este nivel hay que evitar "pagar el alquiler". Simplemente explico la opinión del autor, no la defiendo.
Una cita del artículo -
alquiler anual / precio de compra = 3% significa no comprar, los precios son demasiado altos
alquiler anual / precio de compra = 6% significa límite
alquiler anual / precio de compra = 9% significa que se puede comprar, los precios son razonables
Editar para responder al comentario de Chuck - Las tasas hipotecarias para los solicitantes calificados son bastante apretado de baja a alta, el 30 años es de alrededor de 4,4% y el 15, 3,45%. Por supuesto, una serie de factores podría significar pagar más, pero esta es la tasa promedio. Y cambia con el tiempo. Pero el precio de alquiler y de compra en una zona determinada será diferente. Muy diferente según la ubicación. Mira lo que pagarías por 2.000 pies cuadrados en Manhattan frente a un buen pueblo del Medio Oeste.
Se puede imaginar un mapa de "calor", cuando una zona puede mostrar un $800 rent on a house selling for $ 40.000 como un "4,16" (El precio de la vivienda dividido por el alquiler anual) y otra zona como un "20", donde el $200K house might rent for $ 1667/mo. No es homogéneo en todo Estados Unidos. Como he dicho, no estoy tomando una posición, sólo discutiendo cómo el autor formuló su enfoque.
El autor hace algunas afirmaciones que pueden ser discutibles, por ejemplo, que los tipos bajos son un mal momento para comprar porque ya han hecho subir demasiado el precio. En mi opinión, en EE.UU. se ha producido el crash, pero los tipos siguen siendo bajos. Comprar es una decisión personal, y los ratios de propiedad/alquiler son sólo una herramienta que se añade a una lista de factores para tomar la decisión.
Por supuesto, el artículo, tal y como está escrito, hace las cuentas basándose en los tipos en el momento de la publicación (4%/30años). Y la relación entre los ingresos y la hipoteca que uno puede permitirse está ligada al tipo actual. El $60K couple, at 4%, can afford just over a $ Hipoteca de 260 mil, pero al 6%, $208K, and 8%, $ 170K. La lucha no es con el pago, pero el pago inicial.
El análisis no es muy diferente para una compra para invertir. Si el alquiler supera el 1% del precio de la vivienda, un inversor debería ser capaz de obtener beneficios después de los gastos.
Esta respuesta es simplemente errónea. Patrick aboga por alquilar una casa para vivir en ella, no compara la compra para alquilar con la compra para vivir en ella.
@DJClayworth - Dije que la comparación era comprar una casa para vivir vs alquilar. No quise decir lo contrario.
Estos porcentajes parecen útiles, pero no reflejan los tipos de interés hipotecarios vigentes. La hipótesis del artículo citado parece sugerir un tipo de interés hipotecario de aproximadamente el 4%. Pero los tipos son bajos ahora en comparación con los valores históricos; si los tipos suben, eso debería afectar a la decisión de compra. El artículo afirmaba que los precios de la vivienda caerían cuando los tipos subieran, y tampoco tenía en cuenta los cambios en los precios de los alquileres.
Las cifras del 3% y el 9% se basan en el coste del préstamo y todos los demás costes de propiedad asociados a los bienes inmuebles.
Del mismo artículo: http://patrick.net/housing/crash1.html
Porque por lo general sigue siendo mucho más barato alquilar que poseer el mismo tamaño y calidad de casa, en el mismo distrito escolar. En los barrios ricos, los alquileres anuales suelen ser sólo el 3% del precio de compra mientras que los tipos de interés de las hipotecas son del 4% con comisiones, por lo que cuesta más pedir prestado el dinero que pedir prestada la casa. Los inquilinos ganan y los propietarios pierden. Y lo que es peor, los costes totales del propietario, incluidos los impuestos, el mantenimiento y el seguro de la compra, lo que supone más del doble del coste del alquiler y del alquiler y anula cualquier beneficio fiscal.
Imagina que estás alquilando una casa. Si el coste de su alquiler anual es inferior a X, es evidente que alquilar es la mejor idea desde el punto de vista monetario. Si el alquiler es superior a Y, ser propietario tiene más sentido. En el medio es discutible, y hay que considerar las razones no monetarias.
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