Es una buena idea para comprar una casa con una bajo el BRAZO pago mensual, entonces alquilar?

Question

Estoy mirando a su alrededor para casas de mi ciudad universitaria para alquiler a otros, y he encontrado una decente de 4 dormitorios casa con un sólo interés de 5 años en el BRAZO de pago mensual (de $1700). Suponiendo que tengo lo suficiente para cubrir el pago inicial, sería una decisión inteligente financieramente a ir?

Las tarifas para el alquiler de una habitación en una casa como esta son por lo general entre $700 - $800 (la casa está muy cerca del campus en un buen barrio), es decir, como mínimo voy a estar haciendo alrededor de $1100 por mes, sin incluir el propietario de la propiedad, honorarios ($2800 al mes total menos los $1700 de interés estoy pagando). Que no saben nada acerca de la compra de bienes raíces, pero esto parece ser que esta podría ser una buena manera de hacer un poco de dinero. Si me iban a vender la casa después de 5 años, sería una decisión inteligente?

EDIT: yo era un poco confuso, supongo. Voy a ser el alquiler de la casa por un mínimo de $2800 por mes (4 dormitorios en $700 una habitación o más es muy común en la ciudad que yo vivo).

Answer 1

Riesgos:

• El 1700 pago mensual de Interés sólo el BRAZO, ¿ que incluyen los impuestos y el Seguro? Si no se cortan en sus ganancias.
• No hay ninguna garantía de que usted va a alquilar los cuatro habitaciones cada semestre.
• Si usted no vende en 5 años - ¿cuál es el peor caso para la tasa de interés? o es que hay un globo de pago?
• ¿La compañía de hipoteca que sabe que no va a vivir en la casa? Se podrá exigir que la propiedad ocupada por el propietario.
• Usted no va a estar ganando la equidad por lo que debe ser capaz de vender por su precio de compra más el cierre con el fin de obtener un beneficio.
• También nota de que el gobierno podría decir usted hecho un beneficio, si se venden más que el valor depreciado. Se espera que pagar impuestos sobre este beneficio, aunque podría ser menos que el saldo del préstamo.

Answer 2

Otros se han ocupado de los aspectos financieros, sino también quería añadir que sólo se debe considerar si desea agregar el"Arrendador" a tu curriculum vitae.

En general ser un propietario puede ser un gran trabajo, cuando se incluye la búsqueda de inquilinos, trabajar con ellos, y el mantenimiento de la casa (que es un desconocido como esta casa es nueva para usted). Cuando se añade el hecho de que usted puede tener de 4 inquilinos a la vez, que son los estudiantes, lo que realmente complica las cosas.

Usted tendrá que:

• Encontrar estos estudiantes inquilinos
• La esperanza de que puede pagar el alquiler después de comprar sus libros de texto
• Mantenimiento/revisión de cada pequeña cosa en la casa, ya que los alumnos no tienen experiencia en reparaciones del hogar
• Se llama a las 4 de la madrugada cuando un amigo borracho se rompe algo

Y, a continuación, encontrar nuevos inquilinos cada año o cada semestre.

Si usted piensa que sería interesante ser parte de un propietario, ir a por ello, pero que van en ella los ojos abiertos. Usted debe revisar su presupuesto para verificar que proporciona una compensación por su nuevo trabajo a tiempo parcial.

Answer 3

Hay dos razones para no hacerlo:

1. Cinco o menos años, probablemente no es el tiempo suficiente para poseer una propiedad. Los costos fijos de la compra (gastos de cierre) y de venta (agente de bienes raíces de la comisión) es probable que para hacer el trato no rentables.

2. Hacerlo a través de un BRAZO (suponiendo que usted podría incluso conseguir uno para una propiedad de inversión), se añade un riesgo adicional para la ecuación. Si, al final de los cinco años, su propiedad no ha subido lo suficiente para cubrir el agente de la comisión, impuestos, etc usted puede ser atrapado en la propiedad. Pero, a continuación, el BRAZO puede estar a punto de conseguir restablecer a una tasa más alta. Usted puede terminar para arriba en un damned if you do (vender), maldito si no de la situación.

Si usted puede reconsiderar el acuerdo por lo que se puede hacer con un préstamo de tasa fija, y el plan para mantener la propiedad por un período de tiempo más largo, suena como que podría ser rentable.

Answer 4

Por qué no correr los números con un fijo de 30 años de hipoteca? El de 30 años la tasa es todavía alrededor de 4%. El dinero ahorrado por ir de 5 años en el brazo es demasiado pequeño en comparación con el riesgo de las tasas de interés en aumento durante los próximos 5 años y el primer reinicio de la tarifa es una sorpresa. Si los números de trabajo basado en el flujo de caja mediante la fija a 30 años, a continuación, asegúrese de realizar un seguimiento de la depreciación problema como otros, señaló. En pocas palabras, se puede vender en 10 años por lo que has pagado, pero tienen un considerable tapa de ganancia (en realidad, la recaptura de la depreciación) y que pueden herir.

Un poco de asesoramiento - no contar con todos los cuatro habitaciones siempre siendo alquilado. ¿Qué pasa si un año, usted recibe sólo tres? Plan para el peor escenario.

Answer 5

Mientras estoy en acuerdo con los demás que el OP debería pensar dos veces antes de llegar a este acuerdo, estoy un poco confundido por el problema de la depreciación de la propiedad de alquiler y por qué quedarse con una gran factura al final de cinco años es tan malo como la gente piensa. Si $30 mil por año se escriben fuera de la depreciación, el alquiler es probable que muestre una pérdida de cada año, sobre el papel, aunque no en términos de flujo de efectivo. De hecho, la base imponible de los ingresos en cada uno de esos años será menor y por lo tanto menor será pagado en el impuesto sobre la renta. Si en el término de cinco años, la propiedad se vende exactamente con el precio al que lo compró (o incluso más), todos los que la depreciación será recobrada y habrá una gran ganancia de capital. Pero, ¿acaso no la transacción efectivamente ha cambiado $150K de ingresos regulares sobre 5 años en $150K de largo plazo las ganancias de capital que se gravan a una tasa menor, y, además, aplazamiento de la el pago de la parte baja de impuestos por cinco años, mientras que de haber tenido el uso de los impuestos reembolsos en el mientras tanto? Mientras que esto todavía no funciona a ser un buen negocio, Creo que el mero hecho de que puede haber una gran cantidad sujeta a impuestos de ganancias de capital después de 5 años no es por sí sola suficiente para matar a la oferta. Creo que los números deben ser considerados cuidadosamente.