Compramos una casa en 2005, y como no pusimos el 20% de entrada, hemos estado pagando el PMI. Desde entonces, el valor de nuestra casa (y del barrio) ha disminuido. Nuestro saldo principal es actualmente el 77% del valor del importe original del préstamo, pero el valor estimado de nuestra casa es inferior al saldo principal.
Nunca hemos refinanciado ni nada, sigue siendo exactamente la misma hipoteca que firmamos cuando compramos la casa.
Miré el Ley de Protección de los Propietarios de Viviendas en FDIC.gov y, por lo que sé, si el saldo de capital es inferior al 78% del importe original del préstamo, el prestamista debe cancelar el PMI.
Aquí está la sección de la HPA que me lleva a creer eso:
Sección V, Terminación automática
La Ley exige que el administrador dé por terminado automáticamente el PMI para transacciones hipotecarias residenciales en la fecha en que:
- el saldo principal de la hipoteca está previsto que alcance por primera vez el 78% del valor original de la propiedad garantizada (basándose únicamente en el plan de amortización inicial en el caso de un préstamo a tipo fijo o en el plan de amortización vigente en ese momento en el caso de un préstamo a tipo variable, independientemente del saldo pendiente), si el prestatario está al corriente;
o
- si el prestatario no está al corriente en esa fecha, el primer día del primer mes siguiente a la fecha en que el prestatario se ponga al corriente (12 USC §4902(b)).
Si el PMI se da por terminado, el administrador no podrá exigir nuevos pagos o primas del PMI más de 30 días después de la fecha de terminación o de la fecha siguiente a la de terminación en la que el prestatario se ponga al día en los pagos, lo que ocurra antes (12 USC §4902(e)(2)).
No hay ninguna disposición en la sección de terminación automática de la Ley, como la hay en la sección de cancelación del PMI solicitada por el prestatario, que proteja al prestamista contra la disminución del valor de la propiedad o los gravámenes subordinados. Las disposiciones de rescisión automática no hacen referencia a un buen historial de pagos (como se prescribe en las disposiciones solicitadas por el prestatario), sino que sólo establecen que el prestatario debe estar al corriente de los pagos de la hipoteca (12 USC §4902(b)).
El último párrafo dice que no hay ninguna disposición que proteja al prestamista contra la disminución del valor de la propiedad.
Escribí una carta a mi compañía hipotecaria solicitando la eliminación de mi PMI, e incluí un enlace a la Ley de Protección de Propietarios. Me dijeron que tenía que autorizar una evaluación para que ellos pudieran proceder. Sé que una tasación es una pérdida de dinero, ya que el valor de nuestra casa es inferior al importe de nuestra hipoteca.
Llamé para preguntar por qué era necesaria una tasación, y me dijeron que no cancelarían el PMI hasta que nuestro saldo principal fuera inferior al 80% del valor de tasación de nuestra casa . Me han dicho que si considero que mi PMI debe ser cancelado por otras razones, tengo que enviar una carta por escrito impugnando su política.
Antes de seguir adelante, me pregunto si estoy ladrando al árbol equivocado... ¿Estoy interpretando mal la Ley de Protección de los Propietarios? ¿Importa que mi saldo principal sea inferior al 78% de mi original ¿Importe de la hipoteca? ¿La cancelación del PMI tiene que ver siempre con el valor de la casa?
Editar: Probablemente debería añadir que nunca nos hemos retrasado en los pagos: siempre hemos pagado a tiempo, así que estamos al día.
Sólo quiero verificar esto antes de hacer el ridículo.
Gracias de antemano.
Brian
Números de ejemplo
Aquí hay algunos números de ejemplo para ilustrar dónde estamos con nuestra hipoteca en caso de que no lo haya explicado bien:
- Importe original de la hipoteca: $100,000
- Saldo actual del capital: 77.000 dólares
- Valor actual estimado de la vivienda: 70.000 dólares
