Cómo decidir el pago inicial correcto para una casa

Question

Estoy en proceso de hacer una oferta por una casa. Esposa y yo tenemos alrededor de 135K ahorrado, con trabajos estables, ambos resultan ser un "negocio esencial" como se requiere para este período durante el virus de la corona.

Inicialmente, quería poner el 20% de entrada (alrededor de 74K) para evitar el PMI y tener pagos mensuales más bajos.

Desde entonces he dado marcha atrás en esto. Creo que el 10% (unos 37.000) es mejor, y este es mi razonamiento. Las calculadoras de PMI en línea sugieren que el PMI será de unos 150 al mes. Los 37K invertidos deberían ser más del doble de los pagos anuales del PMI durante un año medio. Planeamos estar en esta casa para el futuro previsible, por lo que estoy jugando el juego largo con esta parte de la inversión. También podemos tener la opción de hacer un pago de una parte en el futuro para llevarlo al 20% de la equidad y obtener el PMI eliminado si elegimos. Además, esto nos da acceso a este efectivo en una forma más líquida durante estos tiempos inseguros.

¿Tiene sentido este razonamiento? Con una perspectiva a largo plazo, ¿sería prudente invertir los 37.000 adicionales en la casa y deshacerse del PMI?

Answer 1

Respuesta breve: Probablemente tenga sentido evitar el PMI (Seguro Hipotecario Privado), pero en última instancia depende de lo probable que sea que no pueda pagar las cuotas mensuales con/sin el ahorro extra.

Respuesta larga: Aunque no soy un experto en los detalles del mercado hipotecario estadounidense (supongo que la pregunta se refiere a EE.UU.), parece que el PMI (o un incremento del tipo de interés general aplicado al préstamo) varía entre el 0,5% y el 2% anual y se aplica al importe total del préstamo (90% en este caso). El importe de su préstamo asciende a 333.000 euros según la información facilitada y el pago anual del PMI a 1.800 euros. Esto lo sitúa en el extremo inferior con un 0,54%.

Eso significa que con los 37.000 que piensas invertir en lugar de pagarlos, tienes que ganar un 4,9% anual más el tipo de interés hipotecario normal sobre esos 37.000, todo ello neto de impuestos (suponiendo que no tengas ninguna deducción fiscal por los pagos de tu hipoteca/PMI). Esto parece un gran esfuerzo comparado con el ahorro "sin riesgo" que se obtiene al tener un tipo de interés hipotecario más bajo sobre el importe total del préstamo sin el PMI. Así que, basándose únicamente en consideraciones de riesgo/rendimiento, probablemente sea mejor evitar el PMI. Sólo un tipo de PMI muy bajo daría un resultado diferente desde esa perspectiva.

Otra consideración a tener en cuenta es si el hecho de apartar los 37k en lugar de utilizarlos para el pago inicial mejoraría tu peor escenario y podría comprarte tiempo adicional en caso de que tengas dificultades para pagar la hipoteca. Sólo tú puedes calcular cuánto vale esta "opción", teniendo en cuenta lo seguros que son tus ingresos y los de tu cónyuge, qué vas a hacer con los 61k que te quedan aunque elijas pagar la entrada y a cuánto asciende la cuota mensual de la hipoteca, en comparación con tus ingresos. En base a la información que has proporcionado, parece que los 61k pueden duraros un periodo importante de amortización de la hipoteca, por lo que el valor de cualquier colchón adicional es probablemente muy pequeño.

Answer 2

Si puedes poner cero, hazlo. Su tasa de préstamo es lo que 3 a 3,5%. Así que durante 30 años tendrás la tasa de préstamo más baja que probablemente tendrás y probablemente podrás detallar tus deducciones. Imagínese obtener sólo el 8% de retorno para el mercado de valores durante 30 años en 135k.... 1,3 millones. ¡Y todas las acciones están en venta!

Year This Year's Return Total Returns Total Money
1    $10800             $10800        $145800

Comience con algunos fondos de inversión indexados, me encanta Vanguard Index 500. Compre algunos Blue Chips, y consiga algunos Dow Dogs de dividendos. Si llegamos a una caída de 10 años, compre todas las acciones que pueda. Las acciones ahora mismo son como el papel higiénico. Dentro de 30 años, dame las gracias.