¿Es poco eficiente desde el punto de vista fiscal recibir y pagar un alquiler?

Question

Supongamos que soy propietario de una casa y vivo en ella. Luego me doy cuenta de que quiero mudarme a otra parte de la ciudad que esté más cerca del trabajo. Pero esto es temporal porque no sé cuál será mi trabajo dentro de 5 años.

Así que alquilo mi casa y pago un alquiler para vivir en otra casa. Supongamos que los ingresos del alquiler son exactamente iguales al alquiler que pago por vivir en otro lugar. En un mundo ideal, no habría otras implicaciones financieras.

Pero si lo he entendido bien, tendría que declarar mis ingresos por alquiler y pagar impuestos por ello, mientras que mis rentas pagadas no son deducibles, por lo que acabo peor. Sin embargo, si vendiera mi casa y comprara otra directamente, tendría que pagar los honorarios del agente inmobiliario (fácilmente un 5%), los impuestos sobre la transferencia de terrenos, los impuestos municipales sobre las transacciones, etc.

¿Es correcta mi interpretación? ¿Cuál es la forma más eficiente desde el punto de vista financiero de cambiar de residencia?

Estoy muy interesado en una respuesta para Ontario, Canadá. Pero alguna perspectiva sobre otras jurisdicciones (por ejemplo, Estados Unidos) está bien.

Answer 1

Si te mudas, tienes razón en que estarías "peor" (económicamente) que ahora, pero las cosas que estás comparando son realmente independientes entre sí. Considera estas hipótesis:

1. Actualmente vives en casa de tus padres y no pagas alquiler. Si decides alquilar un apartamento por tu cuenta, estarías "peor".
2. Actualmente vive en una vivienda pagada con unos gastos mensuales totales de $1000/month. You rent out the home for $ 2000/mes (beneficio $1000/month and say after taxes you keep $ 650/mes), y alquila una casa. Si la casa que alquila es inferior a $1650/month, you are "better off" and if it is more than $ 1650/mes estás "peor".

La idea aquí es que estás tratando de comparar (la gran ventaja de) vivir en una casa pagada con alquilar otro apartamento, y estas dos cosas no deben ser comparadas de esa manera, porque, por supuesto que estás mejor viviendo en una casa pagada, al igual que estarías mejor viviendo con un amigo o familiar y sin pagar alquiler.

Puede ayudar a invertir el experimento mental: Supongamos que está alquilando un apartamento y que, de repente, adquiere una casa pagada (quizás por herencia). Puede optar por alquilar la casa, presumiblemente obtener un beneficio, pagar algunos impuestos y estar "mejor" que cuando no tenía la casa. O bien, si la ubicación es conveniente, podría mudarse a esa casa y estar "aún mejor", ya que probablemente ahorraría más en el alquiler que lo que ganaría al alquilar la casa. Así que para responder a tu pregunta concreta de

¿Cuál es la forma más eficiente desde el punto de vista financiero para cambiar de residencia?

la respuesta puede ser simplemente:

Mudarse a la casa de un amigo o familiar, o a una que ya que ya posees.

El hecho de que tu casa esté pagada hace que parezca que estás peor si te mudas, pero probablemente no se sentiría así si todavía tuvieras una hipoteca.

Respuesta antigua debido a la diferente redacción de la pregunta sobre la deducción de los "gastos de alquiler":

En Canadá, como en Estados Unidos, puede deducir los gastos de alquiler de la propiedad . Esto no se aplica a ti, pero ten en cuenta que si tuvieras una hipoteca, sólo puedes deducir los intereses que pagas, no el capital, por lo que podría darse el caso de que tu flujo de caja sea negativo pero sigas obteniendo beneficios en general si añades el capital que estás ganando cada mes.

Una diferencia significativa entre la legislación fiscal de EE.UU. y la de Canadá es que en EE.UU. la depreciación de los bienes de alquiler es obligatoria, mientras que en Canadá el concepto equivalente, llamado Capital Cost Allowance (CCA), es opcional. En su caso, en el que los gastos son iguales a los ingresos, supongo que sería mejor no aplicar la CCA porque causaría una pérdida, y podría ser mejor guardar la deducción para cuando tenga una ganancia o cuando venda la propiedad.

Answer 2

Otra cosa que hay que tener en cuenta, ya que estás en Canadá, es la repercusión fiscal de la venta de una "residencia principal" [es decir, la casa en la que realmente vives]:

Cualquier ganancia por la venta de una residencia principal está completamente libre de impuestos.

En cada ejercicio fiscal, sólo una propiedad puede ser su "residencia principal". En algunos casos, puedes elegir cuál es la residencia principal [el ejemplo más común es que si posees una cabaña y vives en ella durante algunas semanas al año, probablemente puedas declararla como tu residencia principal, en lugar de tu casa "de la ciudad"; sin embargo, probablemente no puedas declararla legítimamente si la alquilas a otras personas 50 semanas al año].

Si tiene previsto vender la vivienda A, vivir en ella mientras tanto le permitirá venderla sin pagar impuestos por la ganancia. Si piensa vender la casa B, vivir mientras tanto en la casa B le permitirá venderla sin tener que pagar impuestos por esa ganancia.

Dada la locura del mercado inmobiliario en algunas ciudades canadienses en los últimos 5-10 años, el impuesto sobre la ganancia de la vivienda [que, si se grava como propiedad de inversión, probablemente sólo tributaría la mitad como ganancia de capital] sería probablemente el impuesto sobre los ingresos por alquiler mientras tanto. Dependiendo del mercado, las propiedades de alquiler suelen ser explotadas sin apenas beneficios [después de considerar la depreciación que se puede reclamar], por lo que el impuesto sobre los ingresos de alquiler puede ser mínimo.

Answer 3

Yo diría que sí, que es fiscalmente ineficiente alquilar y recibir una renta. Vivir en tu propia casa es equivalente a alquilarte a ti mismo (es decir, pagar una cantidad de alquiler y recibir la misma cantidad de alquiler), con la diferencia de que no tributas por los ingresos del alquiler como lo harías si realmente se lo alquilaras a alguien.

Este es el concepto de "renta imputada": uno se ahorra impuestos cuando se presta un servicio a sí mismo (en este caso, permitirse vivir en su casa) que cuando una persona presta un servicio a otra, porque el gobierno grava una transacción entre personas, pero no grava la "transacción" equivalente de una persona consigo misma.

Consideremos el ejemplo de dos personas que se alquilan mutuamente sus casas, con el mismo alquiler en ambos casos. Ambos no tendrían ninguna ganancia o pérdida neta, que es lo mismo que si vivieran en sus propias casas. Sin embargo, desde el punto de vista fiscal, ambos estarían en peor situación que si vivieran en sus propias casas, porque ambos tendrían que pagar el impuesto sobre la renta por los ingresos del alquiler, algo que no tendrían que pagar si vivieran en sus propias casas.

Tienes razón en que, si el gobierno te permitiera deducir el alquiler que pagas para vivir en otro lugar como un gasto deducido de tus ingresos por alquiler, entonces dejaría de ser ineficiente desde el punto de vista fiscal. Sin embargo, que yo sepa, ni en EE.UU. ni en Canadá se permite deducir el alquiler que se paga para vivir en otro lugar como gasto de alquiler.