¿Qué es una regla de oro para la acumulación de la deuda en una propiedad de alquiler?

Question

Mi hermana y yo tuvimos la suerte de heredar 2 propiedades de mi padre, un conjunto de apartamentos y casas de campo con valor de unos ~$3M y también su casa.

Actualmente tenemos alrededor de $200K en la deuda hipotecaria en los apartamentos para ser pagado en alrededor de 6 años; la propiedad se ha apreciado probablemente alrededor de 20% en los pocos años que hemos poseído.

Estamos planeando para refinanciar las hipotecas, pero están tratando de averiguar cuánto, si cualquiera, de una deuda adicional debemos tomar. El banquero que trabajan con nosotros se ha sugerido alrededor de $1.6 M total de la deuda de más de 15 años, y aunque sería bueno escribir de los intereses de la hipoteca y poner ese dinero en el mercado, las propiedades también están apreciando y eso me parece una gran proporción del valor total de la propiedad de convertir en deuda.

¿Cuál es la regla general en este tipo de cosas?

Answer 1

Para empezar, espero que ustedes son conscientes de que las propiedades en función obtiene acercó a valor de mercado en la herencia. La nueva base es el inicio de la depreciación que debe ser aplicada cada año después de ser puesto en servicio como unidades de alquiler. Esto no es opcional. Después de la venta de las unidades, la depreciación es recapturado si es tomada cada año o no.

No hay ninguna regla para estos asuntos. Algunos de los propietarios, simplemente tendría que cobrar el alquiler, mantener una reserva para gastos o unidades vacías, y embolsarse la diferencia. Otros refinanciar para retirar dinero en efectivo y aprovechar para comprar más bienes.

El banquero no es tu amigo, por cierto. Él es un vendedor que buscan obtener su corte. El mercado ha tenido una buena recientes, la duplicación de sus mínimos. Ahora, yo no estoy corriendo para pagar mi el 3,5% de la hipoteca antes de lo que es debido, ni estoy en busca de sacar $500K para lanzar en el mercado.

Su propuesta puede funcionar muy bien si el mercado ve un retorno superior a la tasa hipotecaria. Por otro lado estoy obligado a preguntar - si el mercado cae un 40% inmediatamente después de comprar en, va a perder el sueño?

Y un compañero de cartel (@littleadv) está susurrando a mí - pedir a un profesional si el impuesto sobre el alquiler de una hipoteca es todavía deducible cuando se utiliza para otros fines, por ejemplo, una compra de acciones no relacionadas con las propiedades.

Último, hay quienes sugieren que si desea mantener la inversión en bienes raíces, el apalancamiento es un problema siempre y cuando los números de trabajo. A partir de la situación que se describe, planea aprovechar en un ya bastante alto (en términos de PE10), y aumento de su riesgo.