Estaba hablando con un amigo mío que se dedica a la inversión. Le dije que mi plan es comprar una casa y alquilarla para obtener ingresos pasivos y que una empresa de administración de propiedades se encargue de ello.
Mi amigo me dijo entonces que podría invertir en REIT si no quería hacer nada y quería un flujo de caja. ¿Es una buena idea?
He investigado un poco, pero quiero una segunda opinión al respecto. Por cierto, vivo en los Estados Unidos.
Una forma es pensar en un REIT como una cartera de inversiones inmobiliarias totalmente gestionada. Los riesgos y los rendimientos se promedian en toda la cartera inmobiliaria y son gestionados por expertos, posiblemente líderes del sector. Los REITs tienen un historial bien documentado que usted puede investigar - la mayoría de los individuos no lo tienen. Muchos particulares han aprendido una o dos duras lecciones al intentar generar ingresos pasivos con los bienes inmuebles.
Por el contrario, algunas personas obtienen una gran satisfacción al ser propietarias de bienes inmuebles y tienen una verdadera pasión por hacerlo. Además, si espera que los tipos de interés suban y/o que la tasa de inflación aumente en los próximos 30 años, puede beneficiarse también de los aspectos financieros de la inversión. Hay algunas regiones/oportunidades que parecen ir mejor que la media de los REIT la mayoría de las veces, pero que pueden no ser deseables para usted o no encajar en su presupuesto por diversas razones.
No estoy seguro de cuál es su nivel de experiencia, conocimientos o situación financiera, pero para todos los que se están planteando, hay muchas cosas adicionales que hay que saber sobre las propiedades de inversión en comparación con una residencia principal. Un buen lugar para empezar con los REITs es el prospecto de uno que le interese. Investigue sus participaciones, cree un modelo o, de algún modo, establezca una conexión con el REIT antes de hacer clic en comprar.
En los mercados financieros, las ganancias que puedes esperar obtener (ya sea en forma de dividendos o de plusvalías) se corresponden con los riesgos que estás asumiendo. Hay una gran variedad de REITs, pero sólo se puede esperar ganar tanto dinero en ellos como riesgo se corra (lo que significa que también se puede perder mucho dinero en los que ganan mucho). En este sentido, son como otros activos financieros, como las acciones. Si lo que quieres es aumentar tu riqueza soportando el riesgo, puedes obtener una mejor relación riesgo/recompensa en una cartera totalmente diversificada que incluya acciones y bonos, así como REITs. "Ingresos pasivos" significa ganar dinero soportando el riesgo. Los REITs por sí solos, sin diversificar en otros activos financieros, hacen un pobre trabajo de generación de ingresos para la cantidad de riesgo que usted soporta.
Entonces, ¿por qué los REIT no son muy comparables a comprar una casa y alquilarla? Porque en este último caso no sólo te pagan por soportar el riesgo de que la casa se deprecie, sino que también te compensan por el trabajo que haces como propietario. Además, como la casa no cotiza en un mercado líquido como lo hacen los REIT, es posible que consigas un buen trato, a diferencia del trato justo que obtendrás en un REIT.
TL;DR: Los "ingresos pasivos" generados por la inversión en REIT se asemejan más a una inversión genérica en acciones u obligaciones que a una inversión en una vivienda física que se alquila. Si lo que quieres es ganar dinero sin hacer nada más que soportar el riesgo, deberías invertir en una cartera totalmente diversificada de activos financieros (siendo la renta variable y la renta fija los principales componentes, pero los REITs podrían formar parte también).
Hay estrategias fiscales de las que puede aprovecharse si es dueño de la propiedad. Busque inversores inmobiliarios locales a los que les guste "comprar y mantener". Una estrategia adicional es comprar una propiedad y venderla con financiación del propietario (se utiliza un Oficial de Préstamos Hipotecarios Residenciales para facilitar.) Lo que es genial es que usted puede obtener un gran % de retorno real de su dinero sin ser un propietario.
Otras personas respondieron a la comparación entre poseer un REIT y una inversión inmobiliaria individual, pero no respondieron tan fácilmente a su segunda pregunta, "¿son los REIT una buena opción para generar ingresos pasivos durante un tiempo?". La parte "durante un tiempo" es bastante importante para responder a esta pregunta. Si su intención es invertir durante un periodo de tiempo relativamente corto (digamos, 7 años o menos), puede ser especialmente ventajoso invertir en un REIT. La principal ventaja es que los gastos de transacción son mucho más bajos (hoy en día las operaciones con acciones y ETF son prácticamente o potencialmente gratuitas), en comparación con la compra de bienes inmuebles, que conlleva gastos de inspección, titulación, impuestos y honorarios del agente, que en una transacción de ida y vuelta (compra y venta) ascenderían a un 10%. La ventaja secundaria de poseer un REIT es que son mucho más líquidos que una propiedad. Si quieres vender tu inversión en un momento dado, puedes entrar fácilmente en tu corredor de bolsa y ejecutar tu transacción, mientras que liquidar una propiedad de inversión llevará tiempo en el mercado/potencialmente desechando inquilinos/arreglando el lugar, etc.
Por otro lado, las inversiones ilíquidas han producido generalmente mayores rendimientos históricos según investigaciones anteriores.
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¿Por qué necesitas ingresos pasivos?