Dejar de pagar su hipoteca para reducir su tasa de interés?

Question

Hace un par de días llamé a mi banco y les preguntan ¿qué va a tomar para refinanciar mi hipoteca de la casa. Dijeron que anuncian bajas tasas de interés sólo están disponibles para clientes nuevos y no me recomienda para refinanciar.

Mi hipoteca tiene un interés de 5.87%, que es muy alta en comparación con su publicidad de precio. Una inmobiliaria amigo, me recomendó a perder 2-3 pagos de la hipoteca, y que va a desencadenar departamento de mitigación de pérdidas en el banco me ofrece una tasa más baja, sin los costos de cierre.

Yo no soy de los que se venden en la idea por varias razones:

(1) tengo efectivo en cuentas de ahorro, por lo que el banco de la primera reacción será la de revisar mi saldos bancarios.

(2) he excelente puntaje de crédito - yo probablemente tendrá un gran éxito

(3) no parece correcto

Por otro lado, el banco me está diciendo que me sigan pagando este gran velocidad, mientras que mi casa es la subvaloración. Para ellos es un ganar-ganar, pero para mí es una situación de perder-perder.

ACTUALIZACIÓN: Casa Valor: 139,000
Préstamo Original: 144,500 (porque el valor de la casa era mucho más)
Balance: 129,000
Corriente de pago de: $900/m
Tipo de préstamo: Convencional sin PMI
Plazo: 30 años
Inicio del Préstamo: 03/18/2005

Answer 1

Una de 30 años con un 4% préstamo por $111,200 un costo de $531/mo. $5640 mejor flujo de caja. El problema, claro, es que para obtener un 80% el valor de los préstamos, usted necesita para poner en $18,000 que no es una cantidad pequeña. Por otro lado, tendría que reemplazar en poco más de 3 años, aunque de ningún otro dinero que entra.

(En algún lugar de aquí, me gustaría sugerir un plan 401(k) de préstamo, que sería de alrededor de $330/mes durante 5 años, y usted podría pagar más rápido si lo desea. Muchos son muy anti-401(k)-préstamo, y me tome ningún problema con ellos, esta es una opción, no rigth para todos.)

Parece que usted tiene sobre 20 años de la izquierda, de manera que los números me mostró que no todos los ahorros, algunas son de ir de nuevo a un 30. Dependiendo de sus deseos, me iba a voltear a la aceleración de los pagos una vez que sus ahorros se reponen.

Dicho esto, hay esfuerzos en marcha para ayudar a los propietarios a refinanciar sin PMI y no hay necesidad de pagar el saldo. Recientemente he refinanciar una propiedad de alquiler en poco más de 4% en el ARPA del programa, con un solo pago de $800.

Yo no recomendaría tomar su amigo asesoramiento. Si funciona o no, su informe de crédito/puntuación se llevará un éxito que se mantendrá durante 7 años. Si usted decide mover durante ese tiempo, usted tendrá problemas para conseguir otro préstamo. Ir a un juego con él, ir a beber, pero nada de lo que él sugiere sobre el dinero, yo asiento con la cabeza y olvidarse de él inmediatamente. Es tan malo como el asesoramiento que recibe.

Answer 2

Me gustaría hablar con una hipoteca oficial de la casa o refinanciar experto, no a su banco actual. Su prestamista, obviamente, no tiene ningún interés en ayudar a refinanciar, pero si usted hace compras alrededor, usted encontrará personas que tienen más interés en ayudar a usted y a las que tienen acceso a más recursos, más programas y más prestamistas.

Usted dice que usted está en Puerto Rico, así que no sé si esto ayuda, pero yo también quería mencionar el ARPA programa (Programa de Refinanciamiento Home Affordable), en virtud de la cual puede refi sin PMI incluso si el saldo de su préstamo supera ligeramente del valor de su casa.

El punto principal es alrededor de la tienda: hay un montón de programas por ahí, y con tasas de alrededor del 4%, se puede ver que algunos de los grandes ahorros.

Y yo también echo el consejo de no dejar de hacer los pagos de la hipoteca. Incluso he oído hablar de algunos prestamistas avisando a la gente a hacer esto, y diciéndoles que les puso en programas de modificación de préstamos, sólo para ejecutar la hipoteca de ellos meses más tarde y negar todas las apelaciones. Usted no quiere correr el riesgo de este.

Answer 3

Esas tasas bajas de aplicar probable es que sólo a los préstamos, que son menos del 80% del valor de la vivienda (suponiendo que el 20% de anticipo).

Usted puede considerar hablar con un banco diferente, y el uso inteligente de la sugerencia que yo recibí de un experto hipotecario: obtener DOS préstamos: préstamo con la tasa más baja de 80% o el valor de la casa, y segundo derecho de retención de préstamo para el resto (si usted no tiene el dinero para 20% de cuota inicial).

Segundo derecho de retención puede ser del mismo banco, pero será con la tasa más alta, debido a que es más riesgoso: si algo va mal, segundo derecho de retención banco es el segundo en la línea de dinero.

A continuación, pagar ningún dinero extra (incluyendo el dinero ahorrado de la diferencia de tasas) hacia el pago de segundo derecho de retención.

Después de pagar la segunda gravamen de préstamo, usted puede considerar la conversión de HELOC (Home Equity loan), de modo de tener más de búfer. Si usted no tiene saldo, debe costar como $50 al año.