Alquiler de inmuebles: ¿Qué se considera un flujo de caja decente? (con ejemplo)

Question

Estoy buscando comprar mi primera propiedad de alquiler en Syracuse, NY. Estoy mirando esta: http://www.zillow.com/homedetails/317-Wellesley-Rd-Syracuse-NY-13207/31678383_zpid/

El precio de lista actual es $95,000. With closing costs, that'll be ~$ 100,000.

Varios agentes me han dicho que es un barrio seguro. También está cerca de la Universidad de Syracuse y de otras escuelas públicas, lo que me gusta. Un agente dijo que se puede alquilar por $1200, but I think that's overshooting it so lets say rent could amount to $ 1100 sólo para ser conservador.

Otro agente también dijo que Siracusa tiene un sistema de impuestos extraño, por lo que los impuestos mensuales son alrededor de $400 a month (isn't this ridiculously high?). So $ 4800 al año en impuestos. Pero según la página web de la ciudad de Siracusa, ¿son sólo 2000 dólares al año? http://ocfintax.ongov.net/ImateSYR/taxdata.aspx?p=aHR0cDovL29jZmludGF4Lm9uZ292Lm5ldC9TeXJhY3VzZVRheERhdGEvc3lyYWN1c2V0YXhkYXRhLmFzcHg%2fc3dpcz0zMTE1MDAmc2JsPTA3OTAwMDAwMjIwNzUwMDAwMDAw

Así que creo que los impuestos que muestra Zillow son inferiores a los reales. Así que voy a revisar las estimaciones de impuestos de Zillow a 400 dólares, lo que hace que el Estimated Payment: $835 .

Así que digamos que hago $1100 a month from rent. Then I subtract $ 835, que es sólo $265 a month in profit in cash flow. Lets also take out $ 65 al mes para reparaciones. Así que eso suma 200 dólares al mes en flujo de caja.

¿Se considera una mala inversión? 200 dólares no parece mucho. Hágame saber su opinión. Es la primera vez que hago esto, así que perdonad mi ignorancia.

Answer 1

Divulgación - Soy agente inmobiliario. Dicho esto, no confiaría en nadie para decirme nada que pueda buscar yo mismo. Incluso aquí, SE, verás un buen número de respuestas que contienen un enlace a documentos del IRS, como si dijera: "aquí está la respuesta, y aquí está la fuente". $4800/yr tax on a sub $ ¿Casa de 100 mil?

Wow - Municipio de la ciudad de Siracusa muestra que esa tasa disparatada es cierta. Y de Syracuse.com The tax rate for the village of East Syracuse is $15.22 – the highest for all villages in Central New York and 16th among villages in the state. Add to that school, county and town taxes and the total rate for village homeowners is $46.70.

Se trata de una tasa mil, por lo que es del 4,67%.

En cuanto al resto de la pregunta, hay un blog inmobiliario, Bigger Pockets, en el que inversores experimentados aconsejan tener en cuenta el 50% del alquiler en la previsión de gastos. Esto incluye la desocupación, las reparaciones, los daños, la sustitución del horno, el techo, etc. Pero no la hipoteca.

Entonces, si compro un $100K house and rent for $ 1100, miro $6600 as available to pay my mortgage. In that case, a 4.5% loan leaves me with $ 2100/año. Pero, el gasto del 50% incluye los impuestos, y en tu caso, son tan desproporcionados, que tus gastos son mayores que esto. El negocio tal y como lo describes no es rentable desde ese somero análisis. Investiga un poco el precio de una década de sustituciones y reparaciones. Techo, horno, unidad de aire acondicionado, todos los electrodomésticos. Por lo general, usted debe planear para un mes vacío cada año. Puede tener un inquilino que dure una década, o 3 años de inquilinos de un solo año, con un mes vacío como mínimo. Un cambio de inquilino a menudo significará la pintura. El bricolaje está muy bien, pero un pintor le costará bastante, dependiendo de la economía local. Su $780/year repair estimate is too low by a factor of 4-5, in my opinion. I am in my house 20 years. A big one, so scale this down - $ 4K cada cinco años para pintar el exterior. $10K for a new roof, $ 3K por un compresor de aire acondicionado. A estrenar, una casa puede tener un buen recorrido, una década de pocos gastos. Pero una casa existente necesitará rápidamente estas cosas reparadas o reemplazadas.

Answer 2

Un par de puntos que otros no han mencionado o en los que no han insistido:

1. Su estimación de mantenimiento me parece muy baja. Tengo una propiedad de alquiler que compré por 80 y pico de miles de dólares, y aunque no tengo los números delante de mí creo que el mantenimiento es probablemente un promedio de más de 4.000 dólares al año. Y eso es porque yo mismo hago un tercio del mantenimiento, así que estoy pagando los materiales pero no la mano de obra. (Vivo a unas 3 horas en coche de la propiedad, así que sólo voy allí a hacer el trabajo si es un trabajo grande. Para las cosas pequeñas, llamo a un fontanero/electricista/lo que sea de la zona. Y, por supuesto, tengo que llamar a alguien para los trabajos para los que no estoy cualificado, etc.)

Un par de cosas a tener en cuenta: Claro, muchos meses el mantenimiento será $0. But every now and then you will have a big maintenance bill. A few months ago the main water line to my rental property broke, and replacing it cost $ 3,000. Eso requería cavar el patio delantero con una azada trasera, algo que no iba a hacer yo mismo. Unos meses antes tuve que cambiar una puerta: 500 dólares. etc.

Puedes quedarte atascado con cosas triviales de tus inquilinos. Un nuevo inquilino se mudó y se quejó de que el calentador de agua no funcionaba. Envié a un fontanero a comprobarlo. La perilla del calentador de agua estaba en "baja", todo lo que tuvo que hacer fue girar la perilla. Factura para mí: 95 dólares. No culpo al fontanero: tuvo que ir hasta allí, averiguar que el problema era ese y volver.

Si lo comparas con lo que gastas en el mantenimiento de tu propia casa, recuerda que los inquilinos no se preocupan tanto por cuidar el lugar como quien es propietario. Porque no son dueños. ¿A quién le importa? Si abusan de algo y se desgasta o se rompe, llaman al propietario para que lo arregle.

2. Tal vez te des cuenta, pero el flujo de caja no es lo mismo que el beneficio. Si estás pagando una hipoteca sobre la propiedad, una parte de esa hipoteca está pagando el principio. Tienes que pagar ese dinero, por lo que es un flujo de caja negativo, pero estás cambiando un activo -dinero en efectivo- por otro -capital en la propiedad-, por lo que debería ser cero neto en tu balance.

BTW Esperemos que la propiedad se revalorice con el tiempo, pero en el mercado actual, yo no contaría con ello. El valor de mi propiedad en alquiler es menor que cuando la compré hace 14 años.

Además, la verdadera cuestión es comparar el beneficio de la propiedad con lo que podrías ganar si invirtieras el dinero en otro sitio. Olvidando una hipoteca por el momento, si gastas $100,000 cash to buy a property and had a net profit of $ 2.000 al año, más la revalorización de $1,00 per year, that's 3% profit. If you instead bought $ 100.000 en acciones, ¿podría ganar más del 3%? Mis números son inventados, pero ese es el cálculo relevante.

3. Los inquilinos no siempre pagan el alquiler. Cuando yo era inquilino, tenía la tonta idea de que el alquiler era obligatorio. Al parecer, muchos de mis inquilinos consideran que el alquiler es algo que hay que pagar si no se les ocurre otra cosa que hacer con el dinero este mes. Claro que se puede desalojar a un inquilino por no pagar el alquiler. No sé cuáles son las leyes en Nueva York, pero en Ohio, donde está mi propiedad de alquiler, teóricamente puedes echar a un inquilino con 3 días de aviso. Pero si no se van, tienes que llevarlos a los tribunales. Conseguir una cita en el juzgado lleva uno o dos meses. Luego, suponiendo que ganes el juicio, pasa otro mes más o menos antes de que la policía se presente para echarlos. Así que desde el día en que decides que tienes que desalojar a un inquilino hasta el día en que realmente puedes obligarle a abandonar la propiedad son como 3 meses. En ese tiempo, por supuesto, no van a pagar el alquiler, porque ¿por qué deberían hacerlo? Saben que los van a echar. También pueden decidir destrozar el lugar, ya sea porque están enojados con usted por echarlos, o porque simplemente no les importa. Pueden robar todo lo que no esté atornillado al suelo.

Tuve un inquilino que hizo daños por valor de 10.000 dólares, además de robar el frigorífico, el horno y el descalcificador. Claro, los demandé y gané. (Una sentencia en rebeldía: no se molestaron en presentarse en el juzgado para defenderse). Pero no tienen dinero, y nunca me han dado ni un céntimo. Podría intentar acosarles durante el resto de sus vidas, pero para ello tendría que contratar abogados e investigadores privados, y probablemente me costaría más de lo que podría cobrar.

Answer 3

No olvides que la parte del capital de tu hipoteca también es una ganancia.
Además, debería poder ganar el 1% de su propiedad incluso después de ajustar la depreciación.

Así que ahora estás en $200 a month plus lets say $ 100 al mes al principal y 1000 al año de revalorización.

No está mal para una inversión de 20.000 dólares. (asumiendo un 20% de enganche)

Answer 4

Su devolución es $2400/$ 20000, siendo el 12% (suponiendo un pago inicial del 20%), no supera los costes totales de compra de 100000 dólares.

Además, si tiene intención de mantener la inversión a largo plazo, no olvide incluir la revalorización prevista del capital en sus cálculos de rentabilidad.